Das Zinsniveau bleibt für Bausparer attraktiv

Die Zentralbanken haben vor ein paar Tagen Zeichen gesetzt. Die US-Notenbank erhöhte den Leitzins, die Europäische Zentralbank ließ sie bei null. Die Baugeldzinsen haben Geld- und Währungshüter mit diesen Entscheidungen kaum bewegt. Der Effektivzins eines zehnjährigen Baudarlehens lag am Donnerstag laut FMH Finanzberatung bei 1,41 Prozent und damit auf dem gleichen Wert wie vor einer Woche und außerdem auch noch exakt ein Prozentpunkt über der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Zuvor waren Renditen und Zinsen geringfügig niedriger gewesen.

Die Zehnjährige des Bundes gibt traditionell Orientierung für die Baufinanzierung. Steigt die Rendite, steigen die Baugeldzinsen und umgekehrt. Nicht immer machen die Baugeldzinsen die Renditebewegung der Anleihe unmittelbar am gleichen Tag und auch nicht immer im absolut gleichen Maß mit. Aber die Tendenz stimmt. Michael Naumann, Vorstand des Immobilienkreditvermittlers Dr. Klein, sieht in den im Vergleich zum Herbst 2016 gestiegenen Baufinanzierungszinsen eine vorweggenommene, mittelfristig zu erwartende Leitzinserhöhung. „In den meisten Fällen nimmt die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen die des EZB-Leitzinses vorweg.“ Was aber nichts an Neumanns Einschätzung ändert: „Das Zinsniveau ist und bleibt weiterhin sehr attraktiv und historisch günstig.“

Niedrig sind nicht nur die Kredit, sondern auch die Sparzinsen. Gerade deshalb fließt unverändert viel Geld auf den Immobilienmarkt. Auch deshalb signalisieren die jüngsten Statistiken und Studien zum Wohnraummarkt weiterhin steigende Preise. Besonders im wirtschaftlich stärkeren Süden Deutschlands legen die Haus- und Wohnungspreise in den Metropolregionen unvermindert zu. Dr. Klein hat dabei vor allem Stuttgart, München und Frankfurt im Blick. In Stuttgart kosteten Wohnungen nach Beobachtung des Kreditvermittlers im vierten Quartal 2016 rund zehn Prozent mehr als im gleichen Vorjahresquartal. Häuser waren sogar elf Prozent teurer.

Wer etwas gefunden hat, muss schnell reagieren. „Immer häufiger müssen die Finanzierungen innerhalb kürzester Zeit stehen, damit das Objekt nicht anderweitig vergeben wird“, stellt Roland Lenz, Leiter der Stuttgarter Dr.-Klein-Niederlassung, fest. Eine solche Situation begünstigt Käufer, die mit einem hohen Anteil eigenem Geld kaufen. Dies umso mehr, seit die Wohnimmobilienkreditrichtlinie die Banken zu immer peniblerer Prüfung der Kreditanträge zwingt. In Frankfurt ist es umgekehrt. Dort steigen die Preise für Wohnungen mit 7,7 Prozent im Quartalsvergleich stärker als für Häuser, dies sich um fünf Prozent verteuerten. In München liegen die Teuerungsraten zwischen denen in Stuttgart und Frankfurt. Obwohl Bayerns Landeshauptstadt schon seit Jahren der teuerste Wohnstandort Deutschlands ist, wurden Wohnungen im vierten Quartal 2016 zu um 7,3 Prozent und Häuser um 8,5 Prozent höheren Preisen verkauft.

Preise laufen Mieten und Einkommen davon

Wer wie Harald Simmons, Analyst beim Immobilienmarktforschungsinstitut Empirca, ein Ende der Preisanstiege in den Raum stellt, hat es schwer. Selbst einen Monat, nachdem Simmons im Frühjahresgutachten der Immobilienweisen schrieb, dass die Wohnungspreise in Köln um 36 Prozent, in Frankfurt und Hamburg um 40 Prozent, in Berlin und Stuttgart um 50 Prozent und in München sogar um 75 Prozent über dem Wert liegen, der durch die Mieten gerechtfertigt wäre, erntet er noch lautstarken Widerspruch. „Beispielsweise von Berlin pauschal von einer ‚Preisübertreibung‘ von 50 Prozent zu sprechen, halte ich für Unsinn“, schimpft Thilo Wiegand, Chef der Europace. Europace betreibt die nach eigenen Angaben größte Transaktionsplattform für Immobilienfinanzierungen, Bausparprodukte und Ratenkredite.

Europace leitet aus ihren Daten regelmäßig den Hauspreisindex EPX ab. Nach einer kurzen Schwächephase im Januar, als der Index im Vormonatsvergleich minimal rückläufig war, ging es im Februar wieder nach oben. Im Vorjahresvergleich kletterte der Gesamtindex um 7,9 Prozent. Der Gesamtindex setzt sich aus den Preisen für Eigentumswohnungen sowie neuen und „gebrauchten“ Ein- und Zweifamilienhäusern zusammen. Im Vorjahresvergleich legte jeder der Einzelindizes zu – am stärksten der für Ein- und Zweifamilienhäuser im Erstbezug. Obwohl dieser Teilindex nun schon zwei Monate im Vorjahresvergleich abnahm, legte er auf Jahresbasis um 10,7 Prozent zu.

Preissteigerungen dieser Art sind von den Einkommenszuwächsen nicht zu kompensieren. So stellt die Postbank Studie Wohnatlas 2017 unmissverständlich klar: „In den deutschen Metropolen haben die Wohnungspreise ausnahmslos stärker zugelegt als die Einkommen.“ Nicht nur das: „Die Kluft zwischen Einkommensentwicklung und Immobilienpreisen wird immer größer.“ Die Studie zählt auf, dass in München 21 Jahresnettoeinkommen nötig sind, um eine Wohnung in der Größe 100 Quadratmeter zu kaufen. In Hamburg und Berlin seien dafür 15 Jahreseinkommen fällig.

Für langjährige Wohnungs- und Eigenheimbesitzer mit nun auslaufenden langjährigen Darlehensverträgen sind die niedrigen Zinsen ein Segen. Sie bekommen Anschlussfinanzierungen zu besseren Konditionen. Für die, die nun kaufen wollen, sind die niedrigen Zinsen in gewisser Weise ein Fluch, denn die Zinsen tragen zum Preisauftrieb bei. „Die Situation auf den Immobilienmärkten ist der anhaltenden Niedrigzinsphase geschuldet“, sagt Marco Bagel, Chefvolkswirt der Postbank. Das Ende der Preissteigerungen sieht er noch nicht erreicht. Er kommt zu dem Schluss: „Wohneigentum bleibt in der anhaltenden Niedrigzinsphase in vielen Großstädten und ihrem Umland ein lohnenswertes Investment mit guten Chancen auf Wertsteigerungen.“

Darlehenskonditionen kann tausende Euro sparen

Die Zinsen sind zwar generell niedrig, aber bei manchen Institute besonders niedrig. Deshalb empfiehlt die Stiftung Warentest, nicht nur mit der Hausbank über die Hausfinanzierung zu sprechen: „Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt und vergleicht, kann einige Zehn-tausend Euro sparen.“ Die Verbraucherschützer verglichen die Kreditkonditionen von Banken, Vermittlern, Bausparkassen und Versicherern.

Baufinanzierungsberater raten unverändert zu langfristigen Zinsbindungen, auch wenn die Zinsen dafür höher sind als für die früher üblichen Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung. „Immobilienkäufer, die auf Nummer Sicher gehen wollen, können sich Zinsen unter zwei Prozent im Jahr für die gesamte Laufzeit ihrer Finanzierung von 20 oder 25 Jahren sichern“, stellen die Finanztester fest. Sie identifizierten Mitte Februar 2017 ein echtes Schnäppchen. Der günstigste Anbieter vergab ein Darlehen mit 20 Jahren Laufzeit zum Effektivzins von 1,65 Prozent. Bei teuren Banken sei das gleiche Darlehen mit einer Kreditsumme von 180.000 Euro um fast 25.000 Euro teurer angeboten worden.

Selbst für Hauskäufer mit knappem Eigenkapital fischten die Experten bei einer Sparkasse ein besonders preisgünstiges Angebot heraus. Das Institut finanzierte 90 Prozent des Kaufpreises mit 15 Jahren Zinsbindung und flexibler Rückzahlung zu effektiv 1,67 Prozent.