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Mietpreisbremse, Mietendeckel, Mietspiegelreform: Politik verschreckt Investoren

Die regulatorischen Eingriffe am Wohnimmobilienmarkt treiben Investoren um. 2020 werden Umsatz und Marge wohl geringer ausfallen als im Vorjahr. Das hat auch Nachteile für Mieter.

Der Mietendeckel verschreckt Investoren. Foto: dpa

Auf das Rekordjahr 2019 am Immobilienmarkt könnte Ernüchterung folgen – und zwar eine von der Politik gemachte Ernüchterung. Nach 89,5 Milliarden Euro Umsatz am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland rechnet die Unternehmensberatung EY in 2020 nur noch mit 75 bis 80 Milliarden Euro.

Zwar schätzen 93 Prozent von 250 befragten Investoren dem EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt zufolge den deutschen Markt weiterhin als attraktiv ein. Commerz Real, dessen offener Publikumsfonds Hausinvest allein 2019 zwei milliardenschwere Ankäufe im deutschen Markt tätigte, sieht im Niedrigzins und der nach wie vor hohen Liquidität an den Geldmärkten die besten Voraussetzungen für eine weiterhin hohe Nachfrage.

Dennoch könnten mangelndes Angebot und politische Regulierung den Markt in diesem Jahr einschränken.

Gerade die politischen Eingriffe am Wohnimmobilienmarkt treiben die Investoren um. So wurde beispielsweise jüngst die Mietpreisbremse um weitere fünf Jahre verlängert. Die Politik berät über eine Reform der Mietspiegel, die am Ende künftige Mietsteigerungen bremsen könnte. Am meisten Sorge bereitet aber der Berliner Mietendeckel. Berlin verlor seine Spitzenposition bei den Lieblingsstandorten der Investoren erstmals seit Jahren – an Hamburg.

Zwar haben Gegner des Mietendeckels bereits angekündigt, den Eingriff vom Verfassungsgericht prüfen zu lassen. Sollte sich aber wider Erwarten herausstellen, dass der Deckel nicht gegen Verfassungsrecht verstößt, könnten sich andere Städte wie Hamburg, Frankfurt oder München das Beispiel genauer anschauen, vermutet Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors für Deutschland, Schweiz und Österreich bei EY.

Schon jetzt seien Folgen spürbar: Bestandshalter hätten Modernisierungen auf ein Minimum zurückgefahren.

„Sollte sich der regulatorische Rahmen auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter verengen, ist ein Ausweichen der Investoren in andere Segmente sehr wahrscheinlich“, sagt Paul von Drygalski, Immobilienexperte von EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Allerdings erwarten 60 Prozent der Befragten, dass auf die aktuelle Wohnflächenknappheit eine Büroflächenknappheit folgen wird.

Investmentrisiken sind auch in diesem Bereich zu beachten. So plant die Bundesregierung eine Reform von Share Deals, eine häufig von Investoren genutzte Form bei Immobilienkäufen. Dabei beteiligen sie sich an Gesellschaften, die Eigentümer der Immobilie sind. Weil nicht die Immobilie selbst sondern nur Gesellschaftsanteile gehandelt werden, müssen die Investoren keine Grunderwerbsteuern zahlen. Die Politik will diese Praxis erschweren.

Nachdem die Reform im vergangenen Jahr verschoben wurde, rechneten Fachleute in diesem Jahr mit einer Änderung, sagt Schulz-Wulkow. Um nicht unter die neuen Regeln zu fallen, hätten einige Investoren vermutlich noch eine Vielzahl von Deals in den letzten Monaten von 2019 verhandelt. Mit 34 Milliarden Euro war das vierte Quartal das umsatzreichste aller Zeiten.

Die Branche unterschützt laut den Studienautoren außerdem die Folgen von mehr Klimaschutz für den Immobilienbereich. Während etwa die CO2-Abgabe in der Öffentlichkeit diskutiert wird, beachte sie die Immobilienwelt nicht genügend. Weniger als die Hälfte der Studienteilnehmer identifizieren sie als potenzielle Gefahr für das Geschäftsmodell. Diese Herausforderungen geringzuschätzen, könne sich als fahrlässig herausstellen, sagt Schulz-Wulkow.

Hinzu kommen Anforderungen, die nun aus dem Green Deal der EU Kommission bei der Renovierung an Immobilien entstehen werden. Die Kommission hat den Bereich Immobilien europaweit als jenen Sektor mit dem größten Handlungsbedarf identifiziert.