Auf den Ostsee-Inseln wird es für Ferienhauskäufer teuer

Die Küste von Mecklenburg-Vorpommern ist seit Jahren beliebt bei Ferienhauskäufern. Das lässt die Preise steigen. Den Spitzenplatz belegt Rügen vor Usedom.

Kilometerlange feine Sandstrände, Bäderarchitektur, Strandpromenaden, Seebrücken – wer die Küste Mecklenburg-Vorpommerns einmal bereist hat, versteht, warum sie eines der beliebtesten innerdeutschen Reiseziele ist. Jede fünfte der etwa 19 Millionen Urlaubsreisen des Jahres 2019 innerhalb Deutschlands führte in den Nordosten– ein Spitzenwert.

Und auch im internationalen Vergleich liegt das Bundesland mit einem Marktanteil von 5,3 Prozent weit oben in der Gunst der Deutschen, zeigt die deutschlandweite Reiseanalyse 2020. Nur in Italien (8,1 Prozent) und Spanien (13,7 Prozent) verbrachten die Deutschen lieber einen Urlaub von fünf oder mehr Tagen.

Von so viel Anziehungskraft profitiert auch der Immobilienmarkt. Wechselten 2012 noch Immobilien aller Art im Wert von 2,6 Milliarden Euro den Besitzer, so waren es 2018 bereits Grundstücke und Häuser für 3,9 Milliarden Euro, zeigt der aktuellste Marktbericht für das Jahr 2018, den der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Mecklenburg-Vorpommern Ende 2019 veröffentlichte. Den Löwenanteil machten mit 3,1 Milliarden Euro Käufe von Ein- und Zweifamilienhäusern oder von Eigentumswohnungen aus.

Besonders ausgabefreudig waren offenbar Käufer von Zweitwohnsitzen: Für neu gebaute Ferienhäuser – sie liegen zumeist an der Küste oder auf einer der Ostsee-Inseln– wurden durchschnittlich 3700 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Ein freistehendes Neubau-Eigenheim für die Familie schlug hingegen nur mit 2800 Euro, Reihenhaus oder Doppelhaushälfte sogar nur mit 2500 Euro pro Quadratmeter zu Buche.

Wer etwa eines der reetgedeckten Ferienhäuser im Projekt „Fischerdorf“ in Zirchow auf Usedom kaufen möchte, zahlt je nach Größe zwischen 3600 und 4300 Euro pro Quadratmeter. Eine Ferienwohnung im benachbarten Projekt „Kiefernhain“ ist mit 3300 Euro pro Quadratmeter etwas günstiger. „40 Prozent unserer Kunden auf Usedom sind Berliner“, beschreibt Helmut Kunze, Regionalleiter des Bauträgers Bonava und verantwortlich für beide Projekte, die Käuferklientel. Auf dem Darß oder auf Rügen sei die Kundschaft bunter gemixt.

Auf Deutschlands größter Insel kann es für Käufer noch teurer werden: Fast 3700 Euro kostete dort im ersten Quartal 2020 ein Quadratmeter Wohnung durchschnittlich, hat der Onlinevermittler McMakler herausgefunden. Ein Plus von elf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In sehr guten Lagen erreichten die Preise in der Spitze sogar die Marke von 10.000 Euro, heißt es beim Maklerhaus Engel & Völkers. Nicht nur Kapitalanleger, die mit der Vermietung ihrer Immobilie Geld verdienen wollen, winken bei solchen Preisen ab.

Auf Usedom lagen die Preise mit knapp 3500 Euro leicht darunter – und sanken zudem im Vergleich zum Vorjahresquartal um zehn Prozent. „Mit abgeschwächten Immobilienpreisen hätten dort wohl die wenigsten gerechnet“, sagt Felix Jahn, Chef und Gründer von McMakler. Er erklärt den Rückgang mit dem für Käufer attraktiver werdenden Festland: „Bereits im vergangenen Jahr konnten wir eine Ausweichbewegung der Kaufinteressenten weg von den beliebten Inseln Rügen und Usedom feststellen. Dieser Trend scheint zumindest auf Usedom Wirkung zu zeigen“, meint er.

Ferienvermieter willkommen

Womöglich hat es aber auch damit zu tun, dass viele Gemeinden an der Küste wie auf den Inseln kühl kalkulierende Kapitalanleger reinen Zweitwohnsitzkäufern vorziehen. Um nämlich zu verhindern, dass Ferienhäuser und -wohnungen viele Monate im Jahr leer stehen, schreiben Kommunen inzwischen häufig eine touristische Vermietung an ständig wechselnde Gäste vor. „Käufer sollten sich deshalb informieren, welche Nutzung jeweils möglich beziehungsweise vorgeschrieben ist“, rät Bonava-Regionalleiter Kunze. Dies sei vor allem für Käufer wichtig, die sich die Option offenhalten wollten, ihre Immobilie als Altersruhesitz dauerhaft bewohnen zu wollen.

Vermieten oder vermieten lassen

Wer von vornherein entschieden hat, sein Ferienhaus vornehmlich zu vermieten und es selbst nur wenige Wochen im Jahr zu nutzen, muss vor allem auf die bestmögliche Vermarktbarkeit achten. Kunze empfiehlt Wohnungen mit zwei getrennten Schlafräumen, um für die Hauptklientel der Ferienhausmieter – Familien mit Kindern – attraktiv zu sein. Um Gäste das ganze Jahr über für die eigene Ferienimmobilie zu erwärmen, sei zudem die Investition in Kamin oder Sauna sinnvoll.

Mindestens so wichtig wie die Ausstattung ist die Verwaltung des Ferienhauses. Die Schlüsselübergabe auch an spät abends anreisende Gäste will ebenso organisiert sein wie die rechtzeitige Reinigung zwischen Abreise des einen und Anreise des nächsten Gastes. Bonava setzt auf Empfehlungen: „Wir nennen Unternehmen vor Ort, die Ferienhausvermietung professionell betreiben und die wir schon lange kennen“, sagt Kunze. Die Entscheidung aber liege allein beim Kunden.

Anders das Prinzip beim Projektentwickler Primus: Er verkauft ein Paket aus Ferienwohnung plus Betreiber. Wer etwa ein Apartment im Projekt „Loev“ in Binz auf Rügen erwirbt, vermietet es an die Primus-Tochter Vela weiter. Im Gegenzug erhalten Eigentümer eine feste jährliche Mieteinnahme und überdies eine laufende Überschussbeteiligung an den Gewinnen der Betreibergesellschaft. „Vier Prozent Rendite pro Jahr auf den Kaufpreis sehen wir im aktuellen Umfeld als eine überaus attraktive Anlage“, sagt Primus-Vorstand Sebastian Fischer. Käufer sollten wissen: Sie sind für zehn Jahre an den Betreiber gebunden. Sein Erfolg ist damit genauso ihrer wie sein möglicher Misserfolg.