Yahoo Finanzen Sie schneiden Löcher in Wolkenkratzer: Ein Bauunternehmer und ein Architekt erklären, wie sie leerstehende Büros in New York in Wohnungen umwandeln
New York sieht sich mit einer doppelten Immobilienkrise konfrontiert: einem massiven Leerstand von Büroflächen und fast keinem neuen Wohnungsbau.
Die durch die Pandemie ausgelöste Verlagerung der Arbeit in die Ferne hat viele in der Immobilienbranche überrascht. Doch einige Bauträger und Architekten haben die Gelegenheit genutzt, um sich auf ein Geschäftsmodell zu stützen, das sie schon lange vor COVID-19 verfolgten: die Umwandlung leer stehender Bürogebäude in Wohnraum.
Dazu gehören die Immobilienentwicklungs- und Investmentgesellschaft Vanbarton Group und das Architekturbüro Gensler. Sie sind gerade dabei, die Umwandlung von 160 Water Street, einem Büroturm aus den 1970er Jahren in Lower Manhattan, in 586 Wohnungen zu vollenden. Zuvor hatte Vanbarton zusammen mit dem Architekturbüro CetraRuddy bereits 2017 ein ähnliches Gebäude in der 180 Water Street in 574 Wohnungen umgewandelt.
Ihre Arbeit wurde von Politikern wie Bürgermeister Eric Adams unterstützt, der kürzlich Pläne ankündigte, die Umwandlung von Büro- in Wohngebäuden zu fördern. Die meisten der schätzungsweise 96 Millionen Quadratmeter leerstehender Büroflächen in New York City wären zu teuer, um sie in Wohnungen umzuwandeln. Aber in einigen Fällen ist es machbar.
Jede Umwandlung birgt besondere Herausforderungen. Ein allgemeines Problem ist der Mangel an Luft und Licht im Zentrum dieser großen Geschäftsgebäude – und um mehr Fenster für Wohnungen zur Verfügung zu stellen, kann es erforderlich sein, diese drohenden, dunklen Bürotürme extrem umzugestalten.
Verlagerung der Quadratmeterzahl
Bei beiden Water Street-Projekten ergriffen Vanbarton und ihre Partner besonders drastische Maßnahmen, um die modernistischen Wolkenkratzer in bewohnbare Räume zu verwandeln. So wurden Löcher in die Mitte der Gebäude geschnitten, neue Stockwerke eingezogen und alle Fenster ausgetauscht.
Bei 180 Water Street entwarfen die Architekten einen 30 mal 40 Fuß großen Innenhof in der Mitte des Gebäudes, um Licht und Luft in mehrere Wohnungen und Technikräume zu bringen. Außerdem bauten sie neue Stockwerke auf das Gebäude, um die verlorene Fläche zu kompensieren, und fügten einen Pool, eine Dachterrasse, einen Fitnessraum und andere Annehmlichkeiten hinzu.
Bei 160 Water schnitten sie drei zentrale "blinde Schächte" oder Hohlräume, die sich über die gesamte Höhe des Gebäudes erstrecken, um Flächen zu beseitigen, die zu weit von den Fenstern entfernt waren. Die Flächen sind nutzbar, aber nicht groß genug, um sie in einen Innenhof zu verwandeln.
Ein Rendering der zusätzlichen Stockwerke, die an das Dach von 160 Water Street angebaut werden.
Um die verlorene Fläche wiederzugewinnen, wurde ein Stockwerk mit doppelter Höhe, in dem früher die mechanischen Systeme untergebracht waren, in zwei Stockwerke umgewandelt. Außerdem wurden neue halbe Stockwerke mit Penthäusern und Terrassen an der Spitze des Gebäudes hinzugefügt, wodurch das Gebäude von 24 auf 29 Stockwerke anwuchs. Das Gebäude wird über eine Fläche von fast 35.000 Quadratmetern verfügen, einschließlich einer umlaufenden Dachterrasse. Mehrere Untergeschosse werden für ein Fitnessstudio, ein Spa und eine Bowlingbahn genutzt – Räume, die nicht unbedingt natürliches Licht benötigen.
Joey Chilelli, Geschäftsführer von Vanbarton, sagte Business Insider: "Anstatt diese Flächen zu den Einheiten hinzuzufügen und so extrem lange Einheiten zu schaffen, haben wir sie herausgenommen und an anderer Stelle im Gebäude untergebracht, wo sie viel mehr Sinn machen."
Robert Fuller, ein Direktor bei Gensler, der das Design von 160 Water leitete, sagte, dass die blinden Schächte "wahrscheinlich die größte planerische Herausforderung" bei dem Projekt waren.
"Wir konnten sie nicht einfach abmauern und die Bodenplatte stehen lassen. Wir mussten die Bodenplatten physisch entfernen, damit es ein echter Schacht wurde", so Fuller Business Insider.
Eine frisch renovierte Wohnung in der 160 Water Street.
Außerdem musste das Team das Gebäude seitlich verstärken, um die zusätzlichen Stockwerke zu stützen, was auch als "Überbau" bezeichnet wird.
"Die Alternative dazu wäre gewesen, den Überbau zu verkleinern, aber dann verliert man Quadratmeter", sagte Fuller, "und die meisten Bauherren wollen keine Quadratmeter verlieren, wenn sie es vermeiden können. Es ist also eine Kosten-Nutzen-Analyse, die der Bauherr während der Planung durchführen muss."
Das erste Stockwerk von 160 Water wurde in eine große, offene Lobby mit einer Lounge, einem Café und einer Poststelle umgewandelt, nachdem man festgestellt hatte, dass ein Einzelhandelsgeschäft nicht die beste Raumausnutzung gewesen wäre, so Fuller.
In beiden Gebäuden mussten alle Fenster durch solche ersetzt werden, die sich öffnen lassen. Ein weiterer wichtiger Eingriff war die Modernisierung aller Heizungs-, Kühlungs-, Lüftungs-, Sanitär- und anderer mechanischer Systeme, um die aktuellen Energieeffizienzstandards zu erfüllen. Die aufgerüsteten Systeme werden beide Gebäude erheblich effizienter machen, und Chilelli sagte, dass 160 Water die New Yorker Energieeffizienzstandards für 2024 und 2030 erfüllen wird.
Das Äußere von 160 Water Street, einem ehemaligen Bürogebäude, das vollständig umgebaut wird, um fast 600 Wohnungen zu Marktpreisen zu schaffen.
All dies hat allerdings seinen Preis. Die Mieten in 160 Water werden von etwa 3.500 Dollar für ein Studio-Apartment bis zu 7.500 Dollar für eine Zweizimmerwohnung reichen. Die Nachfrage nach 180 Water – wo die Wohnungen etwa gleich teuer sind – war groß, und das Gebäude war schnell ausgebucht. Chilelli glaubt, dass es noch viele Menschen gibt, die gerne in den Finanzdistrikt ziehen würden.
Er würde es jedoch begrüßen, wenn der Gesetzgeber eine Reihe von Gesetzesänderungen vornehmen würde, die die Umwandlung von Büro- in Wohngebäuden für Entwickler einfacher und für die New Yorker erschwinglicher machen würden.
"Wenn es Steueranreize für einige dieser Umwandlungen gibt, indem ein bestimmter Prozentsatz einer erschwinglichen Komponente vorgesehen wird, denke ich, dass das auch helfen wird, und ich würde das gerne sehen", sagte er.
In der Zwischenzeit, so Chilelli, prüfe er wöchentlich neue Möglichkeiten für Büroumwandlungen und freue sich schon auf das nächste Projekt.
Fuller sagte, dass sein Team potenzielle Gelegenheiten sowohl im Finanzdistrikt als auch in Midtown Manhattan prüft. Die Umbauprojekte sind eine Herausforderung, aber aus gestalterischer Sicht machten sie Spaß, sagt er.
"Jeder gute Designer stellt sich dieser Herausforderung und versucht, kreative Lösungen zu finden", sagte er. "Auf den ersten Blick wäre es einfach, ein Gebäude wie 160 zu betrachten und zu sagen: 'Oh, das funktioniert nicht. Die Bodenplatte ist zu tief, aber wir haben eine Lösung gefunden."
Im Zuge der Bemühungen New Yorks um die Wiederbelebung seiner Geschäftsviertel können Büroumwandlungen den Unterschied ausmachen.
"Man schafft diesen Schwung und dieses neue Leben, und man hat vielleicht 1.000 oder mehr Bewohner, und die Auswirkungen davon auf diese Straße, diese Ecke, diese Nachbarschaft und die Menge an Fußgängerverkehr sowie andere Einzelhandelsaktivitäten – das kurbelt die Gegend wirklich an und verändert das Straßenbild", so Chilelli.
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