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Immobilienblase: Wie sie entsteht und was passiert, wenn sie platzt

·Freie Autorin
·Lesedauer: 5 Min.

Mit trotz Corona-Krise steigenden Preisen für Wohneigentum steigt auch die Sorge um eine Immobilienblase in Deutschland. Doch wie entsteht sie eigentlich, und was sind die Auswirkungen? Die Immobilienblase einfach erklärt.

Immobilienblase einfach erklärt: Definition, Folgen und Beispiele aus der Vergangenheit (Symbolbild: Getty Images)
Immobilienblase einfach erklärt: Definition, Folgen und Beispiele aus der Vergangenheit (Symbolbild: Getty Images)

Das Stichwort Immobilienblase hört man immer wieder, und auch in Deutschland schwebt eine latente Sorge vor dem Platzen einer solchen Blase in der Luft. Vor allem in Großstädten wie München, wo Preise für Grundstücke und Wohneigentum stetig steigen, scheint eine Immobilienblase möglich. Doch nicht jeder weiß, wie sie überhaupt entsteht und was passiert, wenn die Blase mal platzt. Ein Überblick über das Sorgenthema Immobilienblase. 

Immobilienblase: Eine Definition

Dass bei Investments wie Immobilien von einer Blase gesprochen wird, kommt nicht von ungefähr: Tatsächlich darf man sich solche Spekulationsblasen wie eine Seifenblase vorstellen, die außen attraktiv glänzt, innen aber hohl ist. Vor allem wird sie weiter aufgepustet, bis sie irgendwann unweigerlich platzt. 

Eine Immobilienblase entwickelt sich, wenn die Nachfrage an Immobilien wächst und auch stark steigenden Preisen standhält. In Kombination mit niedrigen Zinsen für Kredite können Nachfrage und Käufe immer weiter zunehmen, und auch die Preise steigen - bis sie plötzlich drastisch abfallen. Dann ist die Blase geplatzt. 

Entwicklung einer Immobilienblase

Grundsätzlich sind steigende Preise auf dem Markt ein normales Vorkommnis. Dies alleine ist also noch kein Anzeichen für eine Immobilienblase. Stehen diese Preise irgendwann in keinem Verhältnis mehr zum Objekt selbst, und finden diese immer noch Käufer, sieht die Sache schon anders aus. Auch die Geldpolitik der Notenbanken spielt eine Rolle. 

Folgende Ereignisse gehen einer Immobilienblase häufig voraus: 

  • Die Notenbanken senken den Leitzins und die Kreditzinsen werden niedriger

  • Durch günstigere Kredite steigt die Nachfrage nach Immobilien, sowohl als Wohnobjekt als auch als Geldanlage

  • Die Mietpreise steigen trotz immer höherer Kaufpreise nicht an

  • Der Staat schafft Anreize für einen bestimmten Immobilientypus, indem er Immobilienkauf steuerlich fördert oder den Bau von Bürogebäuden subventioniert

  • Es werden nicht mehr Häuser und Wohnungen gebaut als vorher - trotz hoher Nachfrage steigt das Angebot an Wohngrund nicht

  • Die Wertentwicklung von Immobilien steigt enorm an

  • Riskante Spekulationen mit Immobilien nehmen zu

Die Folgen: Was passiert, wenn die Immobilienblase platzt

Immobilienblasen gab es in der Vergangenheit bereits mehrere. Folgende Erfahrungswerte gibt es bezüglich der potentiellen Auswirkungen, wenn sie platzt. 

  • Kreditnehmer haben Probleme, ihre Kreditraten abzubezahlen, was Räumungen und Zwangsversteigerungen zur Folge hat

  • Durch mögliche Leerstände und sinkende Nachfrage fallen die Preise weiter, was Vermieter in Schwierigkeiten bringen kann

  • Kreditzinsen steigen, weniger Menschen nehmen Kredite auf - zugleich kommt es bei älteren Krediten zu massiven Ausfällen

  • Müssen Banken die Sicherheiten für die Kreditvergabe abschreiben, führen die fehlenden Kreditrückzahlungen zu massiven Problemen

  • Im schlimmsten Fall führt eine Immobilienblase zu einer Krise des Finanzsystems - womöglich weltweit

Deutschland und USA: Beispiele für Immobilienblasen aus der Vergangenheit

Das wohl bekannteste historische Beispiel für eine Immobilienblase in jüngerer Vergangenheit ist die der USA im Jahr 2007. Wie sie entstehen konnte: 

  • Ab Ende der 1990er Jahre konnten auch einkommensschwache Familien dank freigebiger Kreditvergabe Immobilien erwerben

  • Die Nachfrage nach Immobilien stieg rapide - die Preise stiegen bis 2006 stetig an

  • Gleichzeitig stieg die Vergabe der Kredite, unabhängig von der Bonität der Kunden

  • Um diese Kredite stemmen zu können, mussten Banken selbst Geld aufnehmen und belasteten dadurch den Wertpapiermarkt

  • Die Kreditrückzahlungen kamen schließlich ins Stocken, und die Banken konnten ihre eigenen Kredite nicht mehr refinanzieren

  • Hausbesitzer konnten ihre Raten nicht mehr tilgen und landeten auf der Straße

  • Durch die Refinanzierungspolitik der US-Banken wurde eine weltweite Finanzkrise ausgelöst

  • Die Immobilienblase der USA machte sich auch in Deutschland bemerkbar, wo Banken ebenfalls US-Wertpapiere gekauft hatten

2007/2008 brach der Finanzmarkt dank der US-Immobilienpolitik zusammen (Bild: Spencer Platt/Getty Images)
2007/2008 brach der Finanzmarkt dank der US-Immobilienpolitik zusammen (Bild: Spencer Platt/Getty Images)

Auch Deutschland ist das Phänomen Immobilienblase nicht fremd. Zwischen 1999 und 2002 förderte der Staat den Bau von Büro- und Wohngebäuden in den neuen Bundesländern steuerlich stark. Am Ende entstanden Innenstädte wie aus dem Bilderbuch, während die Abwanderung jedoch anhielt. 

Ohne entsprechende Nachfrage kam es zu Leerständen, sinkenden Preisen und Investoren, die ihre Kredite nicht refinanzieren konnten und Verluste erlitten. Auch Private Anleger und Baufirmen konnten nicht mehr bezahlt werden. 

Droht Deutschland 2021 eine Immobilienblase?

Die Corona-Pandemie scheint die Immobilienbranche nur noch angeheizt zu haben: Deutschlandweit steigen die Preise. Besonders in München, Frankfurt und Berlin sind die Preise auf einem Hoch, doch dank Corona steigt die Nachfrage auch außerhalb von Metropolen, was erstmal so bleiben dürfte. Roland Lenz vom Immobilienfinanzierer Dr. Klein sagte der "HAZ": 

Eine Arbeitskultur mit Homeoffice-Regelungen halte ich für irreversibel, da die meisten Eigentümer so weit rausgezogen sind, dass ein tägliches Pendeln eine große Belastung wäre.

Neben der steigenden Preise und hohen Nachfrage in ganz Deutschland gibt es weitere Faktoren, die für eine Immobilienblase sprechen könnten. Darunter niedrige Kreditzinsen dank einer Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank und wirtschaftliche Belastungen von Kreditnehmern, die in einer Unfähigkeit der Rückzahlung münden könnten. 

Doch es gibt auch Ereignisse, die gegen eine Blase sprechen: Trotz niedriger Zinsen sind die äußerst strengen Vergabekriterien für Immobilienkredite nicht gelockert worden. Zudem steigen auch die Mietpreise an - bei einer Immobilienblase entkoppeln diese sich häufig von Kaufpreisen. Und nicht zuletzt bleibt das Problem des Wohnraummangels in Großstädten bestehen - dass die Nachfrage plötzlich sinkt, ist also nicht zu erwarten. 

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