Warum der Trend zur nachhaltigen Geldanlage bei Immobilienfonds noch nicht angekommen ist

Das Angebot an Nachhaltigkeitsfonds im Immobilienbereich ist gering. Dabei stehen die Anbieter unter großem Zeitdruck.

Erst kürzlich veröffentlichte der Bundesverband deutscher Banken die Ergebnisse einer repräsentativen Umfrage unter deutschen Privatanlegern. Das Ergebnis ist eindeutig: Zwei Drittel der Befragten gaben an, dass es für sie wichtig oder sogar sehr wichtig sei, dass ihr Geld in nachhaltige Projekte investiert wird.

Dass sie ihre Vorsätze auch in die Tat umsetzen, zeigt die Statistik: Laut einer Erhebung des Forums Nachhaltige Geldanlagen vom Sommer 2020 stieg das in entsprechende Investmentfonds in Deutschland investierte Kapital 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 41 Prozent auf 63,2 Milliarden Euro.

Die Anbieter ziehen mit: Allein in den ersten drei Quartalen 2020 legten sie laut einer Auswertung des Analysehauses Scope weitere 168 Fonds auf, die das Geld der Kunden nach sogenannten ESG-Kriterien anlegen – also Umweltschutz (Environment), soziale Faktoren (Social) sowie eine gute Unternehmensführung (Governance) bei der Auswahl der Investments berücksichtigen. Insgesamt zählt Scope 1253 ESG-Fonds nach deutschem Recht für private oder professionelle Investoren.

Wer als Privatanleger allerdings hofft, darunter zumindest eine kleine Auswahl an klassischen offenen Immobilienfonds zu finden, wird enttäuscht. Gerade einmal einen einzigen Immobilienfonds mit entsprechendem Label für Privatanleger führt die Initiative „Nachhaltig investieren“ auf: den „KCD-Catella Nachhaltigkeit Immobilien Deutschland“. Aufgelegt wurde er primär für Investoren aus kirchlichen, karitativen oder diakonischen Einrichtungen.

Auch Privatanleger können Anteile zeichnen, allerdings müssen sie mindestens 5000 Euro mitbringen. Angelegt werde nach „christlich-ethischen Transaktionskriterien“ sowie „ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekten“, heißt es im Prospekt. Die Themen Energie und Klimaschutz würden besonders berücksichtigt. Ein „Nachhaltigkeitskomitee“, zu dem neben Vertretern der Fondsgesellschaft auch drei Vertreter der kirchlichen Banken gehören, die den Fonds vertreiben, berät und begleitet das Management bei Ankäufen und während der Haltedauer der Immobilien.

Verbindliche Kriterien fehlen

Warum nicht mehr Immobilienfondsanbieter dem Trend zu ESG-Produkten folgen, ist erstaunlich. Schließlich gilt der Gebäudebereich als „essenziell“, um Deutschland bis 2050 klimaneutral zu machen, heißt es im Klimaschutzbericht der Bundesregierung.

Auch die Branche beschäftigt das Thema Nachhaltigkeit schon seit vielen Jahren, berichtet Ludger Wibbeke, Geschäftsführer für Immobilienanlagen bei der Hamburger Service-KVG Hansainvest. Das Unternehmen unterstützt Initiatoren bei der Fondsauflage und im laufenden Geschäft, insbesondere bei regulatorischen Anforderungen.

„Die Schwierigkeit, einen ESG-Fonds im Immobilienbereich aufzulegen, besteht darin, dass verbindliche Kriterien fehlen“, sagt der Immobilienexperte. Zwar haben sich die großen Immobilienfondsgesellschaften längst verpflichtet, als Unternehmen und auch in ihren Portfolios bestimmte Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen und umzusetzen.

Was das allerdings beim Ankauf und dem Betrieb eines einzelnen Gebäudes bedeutet, bestimmen Anbieter selbst. „Aktuell existiert – noch – kein Standard, nach dem eine Klassifizierung der offenen Immobilienfonds in ESG- oder Nicht-ESG-konform erfolgen kann“, sagt auch Frank Netscher, Immobilienanalyst beim Ratinghaus Scope.

Doch die Zeit drängt. Denn im Rahmen des EU-Aktionsplans Sustainable Finance tritt am 10. März 2021 die EU-Offenlegungsverordnung in Kraft, die für mehr Transparenz bei nachhaltigen Investments sorgen soll.

Dann müssen Finanzprodukte in drei Kategorien unterteilt werden: „Dark-Green-Produkte“ mit Nachhaltigkeitsziel, etwa Reduktion von CO2-Emissionen oder Schaffung von bezahlbarem Wohnraum; „Light-Green-Produkte“, die ökologische oder soziale Merkmale bei der Investitionsentscheidung berücksichtigen, und schließlich alle „sonstigen“ Produkte ohne spezifisches ESG-Profil.

Noch werde an der Methodik einer Einstufung gearbeitet, berichtet Scope-Analyst Netscher. Viel Zeit bleibt nicht.

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