Was der Mietendeckel für Luxusimmobilien bedeutet

Seit Ende Februar ist der Mietendeckel in Berlin in Kraft. Er gilt auch für Premiumwohnungen. Wie die neuen Regeln den überhitzten Markt verändern könnten.

An Nachschub für den Berliner Premiumimmobilienmarkt mangelt es nicht. In dieser Woche hat allein der Anbieter Ziegert zwei neue Projekte in den Vertrieb gebracht: In Berlin-Köpenick werden in dem Projekt „Am Generalshof“ 83 Wohnungen gegenüber der Baumgarteninsel, nahe dem historischen Zentrum des Stadtteils, errichtet. Die zweiseitigen Balkone bieten einen Blick über die Parkanlage oder über das Wasser der Alten Spree. 2022 soll das Projekt fertiggestellt werden. Kaufen können Interessierte schon heute: Los geht es bei 342 000 Euro für eine 55 Quadratmeter große Wohnung.

Bis Ende 2022 sollen auch die 13 neuen Wohnungen im „Cosyyard“ in Prenzlauer Berg fertig sein. Die Wohnungen gehören zu einem sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus und kosten zwischen 300 000 Euro und 1,5 Millionen Euro.

Dass Neubau in Berlin entsteht, gilt in Zeiten des Mietendeckels nicht mehr als selbstverständlich. Viele Investoren zeigen sich verunsichert, einige haben Projekte verschoben oder sich zurückgezogen, obwohl Neubau vom Mietendeckel ausgenommen ist.

Seit dem 22. Februar ist der Mietendeckel nicht mehr nur ein Szenario, sondern eine Realität in Berlin. Es gibt nur wenige Ausnahmen. Premiumimmobilien gehören nicht dazu. Makler berichten, wie sich der Eingriff am Markt niederschlägt.

Die nüchterne Realität für alle jene, die eine gehobene Wohnung vermieten wollen, lässt sich in einer Tabelle mit zwölf Zeilen ablesen: den grundlegenden Mietpreisklassen, die fortan in der Hauptstadt gelten. Wo Wohnungen neu vermietet werden, dürfen sie die zulässigen Höchstwerte – je nach Baujahr und Wohnungsklasse – von 3,92 Euro bis 10,80 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Der Deckel gilt auch für möblierte Wohnungen und Wohnungen im Luxussegment. Wo die Mieten 20 Prozent über der zulässigen Obergrenze liegen, haben Mieter ab Ende November einen Anspruch darauf, die Miete zu reduzieren. Gerade bei hohen Mieten, die in Berlin durchaus auch 20 Euro und mehr betragen können, könnte dies drastische Einbußen bedeuten.

Dennoch zeigen sich die Marktexperten bislang gelassen. Der klassische Premiumimmobilienmarkt für Eigennutzer werde durch den Mietendeckel kaum eingeschränkt. Diese Immobilien seien nach wie vor selten und die Nachfrage bleibe bestehen, berichtet Christian von Gottberg, Geschäftsführer des Engel & Völkers Market Center Berlin am Hohenzollerndamm.

„Premiumimmobilien, die vermietet wurden, werden bei Beendigung eines Mietverhältnisses teilweise von den Eigentümern selbst genutzt. In der Regel werden sie jedoch verkauft“, sagt er. Thomas Zabel, Leiter des Wohnungsgeschäfts von JLL in Deutschland, erklärt, dass das Interesse an Berlin immer noch hoch sei.

Sven Henkes, Chef der Berliner Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, erklärt, dass ihn seit Herbst 2019 allerdings vermehrt Anfragen von Eigentümern Berliner Mehrfamilienhäuser erreichen, die ihre Immobilien aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen wollen. „Denn die Nettokaltmiete gemäß Mietendeckelgesetzgebung deckt häufig nicht mal mehr die nötige Instandhaltung und Modernisierung ab. Die Aufteilung dient den Eigentümern quasi als letzter Rettungsring für ihr Investment“, sagt Henkes.

Vermögen sichern

Insgesamt spielten Käufe als Kapitalanlage für den Luxusimmobilienmarkt eher eine zweitrangige Rolle. „Im Premiumsegment zählen zu den Käufern von größeren Eigentumswohnungen in Berlin vor allem Eigennutzer“, sagt er. Und wer selbst nutzt, zahlt sich schließlich auch selbst keine Miete, die es zu deckeln gilt. Die wichtigsten Gründe für einen Kauf seien Vermögenssicherung sowie Diversität bei der Vermögensanlage.

Dass Investitionen in der Hauptstadt attraktiv bleiben, zeigt die Analyse des britischen Immobilienmaklers Knight Frank. Aus dem kürzlich erschienenen „Wealth Report“ geht zwar hervor, dass die Preise 2019 für Berliner Premiumimmobilien nicht mehr ganz so stark stiegen wie im Jahr zuvor, als sie um zehn Prozent geklettert waren. Mit einem Plus von 6,5 Prozent rangiert die Stadt aber immerhin an Platz acht der 100 Weltmetropolen mit den am stärksten steigenden Luxusimmobilienpreisen. In diesem Jahr rechnen die Experten mit einem weiteren Anstieg um fünf Prozent. Nur die Preise in Paris könnten noch schneller steigen.

Ohnehin sind Berliner Premiumimmobilien im internationalen Vergleich noch relativ preiswert. Während Investoren für eine Million Dollar in Monaco im Schnitt gerade einmal 16 Quadratmeter Wohnfläche erwerben können, sind es in Berlin 77 Quadratmeter.

Gerade die Niedrigzinsphase der globalen Notenbanken haben den Immobilienmärkten einen Nachfrageschub beschert. Anleger sehen ihr Geld hier sicher angelegt. Die jüngsten Maßnahmen der Zentralbanken – die Zinssenkung der Fed auf nahezu null Prozent, das EZB-Anleihekaufprogramm, das um 750 Milliarden Euro aufgestockt wird – könnten dafür sorgen, dass diese Anlagemotivation erhalten bleibt.

„Aufgrund des immer schwächeren Aktienmarktes sehen einige potenzielle Käufer jetzt umso mehr die Notwendigkeit, in Berlin in Immobilien zu investieren“, vermutet von Gottberg von Engel & Völkers.

Ob dies jedoch zwangsläufig auch zu mehr Neubau führe, darüber lasse sich bislang nur spekulieren, sagt Zabel von JLL Residential. Derzeit sei eine gewisse Zögerlichkeit in diesem Bereich erkennbar. Die tatsächlichen Konsequenzen des Mietendeckels für den Neubau ließen sich heute noch nicht abschätzen.