Yahoo Finanzen Mannheim, Heidelberg, Ludwigshafen – Ein vielfältiges Trio
Wenn sich Finanzberater Hans-Jörg Kraus‘ Vermögensportfolio ansehen würden, sie erklärten ihn vermutlich für verrückt. Ein Klumpenrisiko par excellence. Kraus weiß das. Aber es kümmert ihn nicht. Denn der 54-Jährige ist vollends von seinem Investment überzeugt: Er hat alles auf Heidelberger Immobilien gesetzt.
Der gebürtige Heidelberger ist in seiner Heimatstadt ein Bekannter, einer derjenigen, der mit seinem Immobilienunternehmen das Stadtbild prägen. Von Kindergärten, das Alte Hallenbad über 60.000 Quadratmeter Gewerbeflächen bis zu 40 Wohnungen hat er alles im Bestand.
„Jeder, der in Heidelberg etwas bewegen will, landet irgendwann bei mir am Tisch“, sagt Kraus. Von Aktien hält er nicht viel, nachdem er sich ein paarmal bei den Wertpapieren vertan hat. Keinem Ort vertraut er bei der Geldanlage mehr als seiner Heimat, der Wissenschaftsstadt am Neckar.
Dabei könnte sich ein Blick über die Stadtgrenzen hinaus durchaus lohnen. Denn die ganze Metropolregion Rhein-Neckar mit ihren Oberzentren Heidelberg, Mannheim und Ludwigshafen boomt. Der Aufschwung treibt auch die Preise am Immobilienmarkt.
Die Metropolregion Rhein-Neckar gilt als eine der wirtschaftsstärksten Deutschlands. 146.000 Unternehmen zählt die Region mit 918.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten. Hier sitzen die Dax-Konzerne SAP, BASF und HeidelbergCement. Fünf weitere Konzerne sind in MDax und SDax gelistet. Die Arbeitslosenquote liegt bei 4,4 Prozent und damit unter dem Bundesdurchschnitt von 5,0 Prozent.
Mit einer derart starken Wirtschaft im Rücken könnte man auf den Immobilienmärkten eine Dominanz der Kapitalanleger vermuten. Deren Zahl nehme zwar zu, doch im Großen und Ganzen bleiben alle drei Oberzentren Städte für Selbstnutzer, berichtet Barbara Busch, Geschäftsstelleninhaberin bei Von Poll Immobilien in Heidelberg und Mannheim.
Die Attraktivität der Wirtschaftskraft lässt sich auch in den Immobilienpreisen ablesen. In allen drei Städten verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser um 6,8 Prozent. Eigentumswohnungen kosteten 2017 im Vergleich zum Vorjahr zwischen 6,2 Prozent (Ludwigshafen) und 8,5 Prozent (Heidelberg) mehr. Was das Tempo der Preisanstiege angeht, liegt das Trio nahezu gleich auf. Doch in absoluten Werten ist die Region mit den zwei prägenden Flüssen weiter dreigeteilt.
Heidelberg, die Universitäts- und Wissenschaftsstadt bleibt mit 4.000 Euro je Quadratmeter Eigentumswohnung einsame Spitze. Bereits Mannheim liegt mit 2.600 Euro weit dahinter, ganz zu schweigen von Ludwigshafen, das mit 1.900 Euro noch einmal einen deutlichen Preisschritt darunter liegt. Der Stadt westlich des Rheins eilt der Ruf eines verbauten Industrieorts voraus, geprägt von dem riesigen Betriebsgelände der BASF.
Der Druck auf die Immobilienmärkte nimmt zu. Bis 2036 rechnet etwa Mannheim mit einem Bevölkerungswachstum um 25.000 Menschen gegenüber 2015. Heidelberg werde bis Mitte der 2020er Jahre etwa um 16.000 Menschen gegenüber 2015 wachsen. Die Stadt peilt daher 800 neu gebaute Wohnungen pro Jahr als Ziel an. Selbst in Ludwigshafen werden bis 2030 7000 neue Wohnungen benötigt, rechnet Volker Adam, Bereichsleiter Stadtentwicklung in Ludwigshafen, vor.
US-Kasernen als Wohnraum
Mannheim, die Stadt mit dem größten prognostizierten Zuzug, baut schon jetzt viel und verdankt viel Raum für neue Wohn- und Gewerbeflächen ehemaligen US-Kasernen. Auf den Militärflächen Turley, Hammonds Barracks, Benjamin Franklin Village und den Spinelli Barracks könnten insgesamt bis zu 4.000 Wohnungen entstehen. Die ersten Bewohner sind auf den Flächen bereits eingezogen, der Bau wird sich in den kommenden Jahren schrittweise komplettieren.
Wer es sich leisten kann, der zieht in Mannheim jedoch in zentrale Lagen. Besonders begehrt sind Lagen wie Almenhof, Lindenhof oder Niederfeld im Stadtteil Neckarau. „Die Viertel sind sehr grün, es gibt viele Villen“, erklärt Michael Fabian Müller, Leiter Wohnimmobilien bei Engel und Völkers in Mannheim. Aber: „Auf den offenen Markt kommen nur ganz selten Objekte.“
Dass ein Mannheimer den Gang über die Brücke nach Ludwigshafen wagt, gilt für eingesessene Bewohner als undenkbar. Doch wer nicht in den gefragten Lagen fündig wird, dennoch gehobenes Wohnen sucht, kann heute auch in Ludwigshafen fündig werden: am Rheinufer Süd. Direkt am Fluss sind hier in den vergangenen Jahren hochwertige Wohnungen entstanden.
Autos mit Mannheimer Kennzeichen auf dem Parkplatz des Segelklubs zeugen davon, dass der verschmähte Gang über die Brücke schon heute gegangen wird. Eine Eigentumswohnung kostet – lange Zeit undenkbar für Ludwigshafen – zwischen 3600 und 5800 Euro pro Quadratmeter. Entwicklungen wie hier am Fluss hätten Ludwigshafen auch in der Aufmerksamkeit von Investoren wie Versorgungskassen auf die Landkarte gehoben, berichtet Sonja Müller-Zaman, Bereichsleiterin Immobilien bei der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft GAG.
Die zahlungskräftigste Klientel zieht es hingegen gen Heidelberg. Schon der frühere BASF-Chef Carl Bosch hatte sich hier niedergelassen. Heute wohnt etwa SAP-Chef Bill McDermott in einer der Villen oberhalb des Neckars.
Die Viertel mit Blick auf das Stadtschloss und Altstadt sind seit jeher die beliebtesten – und teuersten. Dort wechseln die Objekte, wenn sie überhaupt auf den Markt kommen, den Besitzer meist nur zu Millionenbeträgen. Insgesamt registrierte Von Poll 29 Verkäufe jenseits von einer Million Euro in ganz Heidelberg. Die Nachfragewelle schwappt nun in angrenzende Bereiche wie das östliche gelegene Ziegelhausen über. „Heute erzielen wir dort Preise, die vor wenigen Jahren noch nicht realisierbar gewesen wären. Erst vor kurzem haben wir dort eine zehn Jahre alte Villa für weit über eine Million Euro verkauft“, sagt Busch bei von Poll.
Günstiger Wohnraum fehlt
Der Fall spiegelt das Angebotsdefizit am Heidelberger Markt wieder. Das gilt längst nicht nur für gehobene Immobilien. Es fehlt vor allem an günstigem Wohnraum. Das Heidelberger Preisniveau kann mit 4000 Euro pro Quadratmeter Eigentumswohnung sogar mit den Spitzenpreisen der Metropolen mithalten. Das nur 150.000 Einwohner große Heidelberg reiht sich damit hinter Frankfurt (4700 Euro) und vor Düsseldorf (3800 Euro) ein.
Mit der Bahnstadt wurde soeben erst ein Stadtteil für bis zu 10.000 Menschen entwickelt. Hier sei aber schon alles verkauft, erklären Makler. Zwangsläufig drängt es Käufer nach außen. So erschließen sich Marktbeobachter auch den Umstand, dass der Emmertsgrund mit einem Preis von 3.100 Euro pro Quadratmeter in den Stadtteilen mit überdurchschnittlichen hohen Preisentwicklungen auftaucht.
Die Gegend ist eher als sozialer Brennpunkt Heidelbergs bekannt. In den Straßen wird dieser Tage unter anderem für eine Info-Veranstaltung für Rentner geworben, die die Debattenfrage „Wie sicher ist der Emmertsgrund?“ trägt – was das Empfinden der Heidelberger gegenüber diesem eigentlich idyllisch am Hang gelegenen Stadtteil zeigt.
Die große Hoffnung für Entlastung auf dem Wohnungsmarkt ruht auf drei Buchstaben: PHV – das Patrick-Henry-Village. Auf der 97 Hektar großen ehemaligen US-Militärfläche, gut fünfzehn Minuten außerhalb des Zentrums, soll einmal Wohn- und Arbeitsraum für bis zu 15.000 Menschen entstehen. Wann konkret ist aber noch unklar. Noch laufen die Planungen.
Angesichts der Preisrally hat der Heidelberger Immobilienunternehmer Kraus keinen Zweifel an der Werthaltigkeit seines Investments, im Gegenteil: „Die Heidelberger Wohnung zu einem vernünftigen Marktpreis ist wie die Banane in der DDR: Die Leute müssen Schlange stehen, damit sie überhaupt etwas kriegen“, sagt Kraus.
Generation Miete – Eigentum ist für viele Familien unerschwinglich
Leipzig – Das „bessere Berlin“ hat ein Luxusproblem
Oldenburg – Ein Städtchen für die obere Mittelschicht
Mainz und Wiesbaden – fast so wie an der Côte d’Azur
Dresden – So geht „Aufschwung Ost“
Berlin – Auch in den Randgebiete wird es teurer
Frankfurt - Preise ziehen an und Brexit-Flüchtlinge verschärfen die Lage
Nürnberg, Fürth und Erlangen profitieren vom Auftritt als Metropolregion
