Yahoo Finanzen In diesen Regionen könnt ihr die besten Immobilien-Schnäppchen machen
Mit Prognosen für den Immobilien-Markt ist es aktuell ja immer so eine Sache. Die Preise für Wohnungen und Häuser sind vor allem in den vergangenen Jahren stark geschwankt. Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts sind sich nun sicher, dass vor allem die Preise für Wohnungen im Eigentum in den kommenden elf Jahren weiter fallen werden. Im Rahmen des Postbank Wohnatlas 2024 verraten die Fachleute, wo Wohnungen wertvoller werden und wo beim Kauf ein Schnäppchen drin sein kann.
Demnach sollen in rund 40 Prozent aller 400 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte die Preise für Eigentumswohnungen real fallen und bis 2035 um mindestens zwei Prozent unter dem heutigen Niveau liegen. Aber: In den kommenden Jahren wird es am deutschen Immobilien-Markt ebenso Regionen geben, in denen Besitzerinnen und Besitzer von Wohnungen mit einem Wertzuwachs rechnen können.
In fast der Hälfte der Regionen, etwa 47 Prozent, prognostizieren die Fachleute einen Anstieg der Kaufpreise real um mehr als 0,15 Prozent pro Jahr bis 2035. Reale Preiszuwächse sollen unter anderem für weite Teile des südlichen sowie nordwestlichen Raums, für die sieben größten Metropolen und Ferienregionen kommen.
Laut den Experten werden dafür leicht sinkende oder stagnierende Preise in ländlich geprägten Regionen erwartet, vor allem im westlichen Mitteldeutschland. Stärkere Preiseinbrüche prognostizieren die Fachleute für den ländlichen Raum der ostdeutschen Bundesländer abseits der Großstädte und des Großraums Berlin.
Das ist das Marktmodell für Wohnungen des Instituts
Im Rahmen der Kaufpreisprognose für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise werden Angebots- und Nachfrageentwicklungen auf Basis verschiedener Regionaldaten modelliert. Dafür berücksichtigen die Experten unter anderem die Bevölkerungs- und Altersstruktur, Haushaltsgröße, Einkommensentwicklung sowie Wohnausgaben und Wohnungsangebot. Das Wohnungsmarktmodell des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts kann mithilfe dieser Rahmenpunkte nachvollziehen, wie sich diese Faktoren wechselseitig beeinflussen. So entsteht am Ende der Modellrechnung dann die Kaufpreisprognose für den Zeitraum 2023 bis 2035.
„Langfristig werden die Wertentwicklungen auf dem Immobilien-Markt vor allem durch die demographischen sowie die wirtschaftlichen Entwicklungen der Regionen bestimmt.“ Das erläutert Manuel Beermann, Leiter des Produktmanagements für Immobilien der Postbank in Deutschland. „In Städten und Gebieten mit starkem Zuzug, vielen Arbeitsplätzen und außerdem steigenden Löhnen bleiben Eigentumswohnungen begehrt und die Preise ziehen künftig an.“
Wohnungen in Metropolen weiter beliebt
Die sieben größten Städte in Deutschland bleiben für Käuferinnen und Käufer ebenso attraktiv wie das Umland. Den Experten zufolge liegt das unter anderem an den erwarteten Bevölkerungszuwächsen. Für Frankfurt am Main prognostizieren die Wissenschaftler zum Beispiel einen Zuwachs von rund 4,8 Prozent bis 2035. Für Berlin liegen die Erwartungen bei rund 3,8 Prozent.
Zudem soll das verfügbare Einkommen der Haushalte in allen sieben Metropolen bis 2035 steigen. Die stärksten Zuwächse sagen die Fachleute in München mit real 2,7 Prozent und Frankfurt mit real 2,5 Prozent pro Jahr vorher. Bevölkerungszuwächse und steigende Haushaltseinkommen befeuern die Wohnnachfrage und treiben die Preise in den zentralen Lagen nach oben, da vielerorts das Wohnangebot weit hinter der Nachfrage zurückbleibt.
Jenseits der größten Metropolen wird das insgesamt größte Bevölkerungswachstum mit mindestens sechs Prozent bis 2035 in den bayrischen Landkreisen Dachau, Erding, Ebersberg und der kreisfreien Stadt Landshut erwartet. Auch die Städte Leipzig (5,7 Prozent), Potsdam (5,1 Prozent) und Augsburg (5,0 Prozent) liegen in den Top 10 mit den größten erwarteten Bevölkerungszuwächsen.
Alternativen für Kaufinteressierte
Die Entwicklungen in der Bevölkerung haben einen großen Einfluss auf die prognostizierten Immobilienpreise. Für Leipzig rechnen die Fachleute mit den stärksten realen Preiszuwächsen. Konkret: Sie werden voraussichtlich bis 2035 jährlich real bei 2,2 Prozent liegen. Die künftige Preisdynamik bis 2035 in der sächsischen Metropole ist also sogar höher als in Deutschlands teuerster Stadt München (1,8 Prozent).
Auf dem zweiten Platz der Regionen mit den größten prognostizierten Preiszuwächsen liegt die Stadt Potsdam mit rund zwei Prozent. Für die kreisfreie Stadt Landshut im Alpenvorland, den Landkreis Dachau in der Metropolregion München und den Bodenseekreis können Wohnungsbesitzer ebenfalls mit einem höheren Preiswachstum rechnen als in der teuren bayerischen Metropole München.
Manuel Beermann erklärt diese Entwicklung so: „Hohe Preise im Stadtgebiet in Kombination mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten haben die Attraktivität des Umlands nochmals erhöht.“ Das mache er an den Beispielen Dachau und Potsdam fest. Dass Leipzig das Ranking anführe, sei keine große Überraschung. „Hier finden sich noch zahlreiche Stadtteile, die gute Wohnqualität mit noch relativ erschwinglichen Kaufpreisen und einem prognostizierten Wertzuwachs kombinieren“, so der Experte.
Es ist davon auszugehen, dass in Leipzig noch Nachholeffekte bei den Preisen für Wohnungen wirken werden. In der Metropole liegen sie bei rund 3300 Euro pro Quadratmeter, also deutlich unter Städten wie Düsseldorf und Stuttgart (5000 und 4900 Euro).
Neben Leipzig gehört auch der Landkreis Lüneburg in Niedersachsen zu den Aufsteigern im Ranking der erwarteten Preisentwicklung bis 2035. Der Landkreis mit seiner gleichnamigen Kreisstadt, einer Hanse- und Universitätsstadt mit historischem Kern, gehört zur Metropolregion Hamburg. Derzeit liegen die Preise für Wohnungen in Lüneburg bei knapp mehr als 3500 Euro pro Quadratmeter. Laut den Experten ist aber mit einer besonders dynamischen Entwicklung zu rechnen.
„Der Landkreis Lüneburg mit seiner attraktiven Mittelstadt und Verkehrsanbindung an eine Metropole ist ein Beispiel für potenzielle Investitionschancen: Vergleichsweise moderate Preise mit Aussicht auf Wertsteigerungen in den kommenden Jahren“, sagt Manuel Beermann.
Die Erhebung zeigt aber auch, dass die Preise für Wohnungen nicht nur in diesen Regionen anziehen. Preiszuwächse können auch für weitere Großstädte sowie Landkreise jährliche Preiszuwächse bis 2035 erwartet werden können. Unter den kreisfreien Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern prognostizieren die Fachleute für weitere Städte reale Preisentwicklungen von mehr als einem Prozent pro Jahr. Diese Prognose gilt für Dresden (Sachsen), Regensburg (Bayern), Münster (Nordrhein-Westfalen), Ingolstadt und Augsburg (beide Bayern), Jena (Thüringen), Freiburg im Breisgau (Baden-Württemberg), Mainz und Trier (Rheinland-Pfalz) sowie Kiel (Schleswig-Holstein).
Lohnt sich der Kauf auch bei negativem Trend?
Eigentümerinnen und Eigentümern drohen hingegen Wertverluste bei Immobilien in strukturschwachen Regionen mit sinkenden Bevölkerungszahlen. Solche werden für viele Regionen in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen erwartet. Da dort gleichzeitig die Bevölkerung überdurchschnittlich altert, werden die Kaufpreise in Folge stark sinken. In den ostdeutschen Bundesländern ist insbesondere der ländliche Raum betroffen. Eigentumswohnungen in der Stadt Suhl (Thüringen) und im Kreis Mansfeld-Südharz (Sachsen-Anhalt) werden voraussichtlich am stärksten an Wert verlieren.
Unter den Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird laut Prognose vor allem die Stadt Remscheid (Nordrhein-Westfalen) von Preisrückgängen betroffen. Weiterhin gehören Hagen, Herne, Gelsenkirchen, Mülheim an der Ruhr und Bochum zu den Städten mit den höchsten Wertverlusten bis 2035. Für Würzburg (Bayern), Heilbronn (Baden-Württemberg), Salzgitter (Niedersachsen) und Wuppertal (Nordrhein-Westfalen) werden ebenfalls deutliche reale Preisrückgänge für Wohnungen erwartet.
In diesen Regionen könnte es Schnäppchen geben
Weitgehend stagnierende Preise für Eigentumswohnungen prognostizieren die Fachleute des Instituts für viele Regionen in Westdeutschland. Im südlichen Teil liegen bayrische Städte und Landkreise wie Bayreuth oder Passau, das rheinland-pfälzische Kaiserslautern oder das baden-württembergische Baden-Baden. Im Norden sind beispielsweise das schleswig-holsteinische Neumünster und das niedersächsische Delmenhorst zu finden.
In Hessen gehören der Landkreis Marburg-Biedenkopf und in Nordrhein-Westfalen die Stadt Bielefeld und der Rheinisch-Bergische Kreis dazu. „Kaufinteressierte sollten beachten, dass die Prognosen jährliche Durchschnittswerte für die gesamte betrachtete Region wiedergeben. Je nach Anbindung, Lage und Ausstattung können sich im Einzelfall deutliche Abweichungen von den Durchschnittswerten ergeben“, sagt Manuel Beermann. Wer keine Wertanlage suche, sondern langfristig ein Eigenheim für die Familie selbst nutzen wolle, könne sich auch in Regionen mit stagnierenden oder leicht sinkenden Preisen den Traum erfüllen. „Abbezahlte Immobilien können ein wichtiger Baustein für die Altersvorsorge sein.“
