Die Zinszukunft sichern

Die Europäische Zentralbank (EZB) hält an ihrem Kurs fest. Auf ihrer Sitzung in der vergangenen Woche gaben die Notenbanker kein Signal für ein Ende der ultralockeren Zinspolitik. Sie wollen ihr Anleihekaufprogramm mindestens bis Ende dieses Jahres fortsetzen, im Notfall wollen sie es sogar noch ausweiten. Von einer möglichen Leitzinsanhebung war gar nicht erst die Rede. Der Leitzins werde über das Ende der Anleihekäufe hinaus auf dem aktuellen Niveau bleiben, bekräftigte die EZB – also bei null.

Auf den ersten Blick gibt es jetzt also keinen Grund, sich auf steigende Zinsen einzustellen. Ein kleines Detail im Verlauf der EZB-Sitzung deutete allerdings darauf hin, dass irgendwann auch wieder andere Zeiten kommen. Die Notenbank hält sich nun nicht mehr die Option offen, den Leitzins weiter zu senken. Der nächste Zinsschritt geht nach oben.

Wer einen Baukredit aufgenommen hat und mittelfristig eine Anschlussfinanzierung benötigt, sollte deshalb über ein Forward-Darlehen nachdenken. „Es ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen“, erklärt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung. Im Prinzip funktionieren Forward-Darlehen wie eine normale Anschlussfinanzierung. Mit einem Unterschied: Der Zinssatz wird zum Teil mehrere Jahre vor dem Ende des bestehenden Kreditvertrags festgeschrieben und richtet sich nach dem aktuellen Marktniveau.

Wer davon ausgeht, dass die Zinsen in einigen Jahren höher liegen als heute, kann sich die aktuellen Konditionen für die Anschlussfinanzierung sichern. Steigen die Zinsen spürbar, lohnt sich ein Forward-Darlehen, auch wenn dafür ein Aufschlag fällig wird. Bis zum Ende des alten Kreditvertrags fallen keine Kosten an. Bewegen sich die Zinsen doch nicht, können Bankkunden ein einmal abgeschlossenes Forward-Darlehen allerdings nicht wieder kündigen.

Die FMH-Finanzberatung hat Forward-Darlehen von 38 Banken, Sparkassen und Versicherern verglichen. Dabei haben die Experten unterschiedliche Vorlaufzeiten, Darlehenshöhen und Zinsfestschreibungsdauern zugrunde gelegt. Einen Gesamtsieger gibt es nicht. Je nach Ausgangsbedingungen schneiden unterschiedliche Kreditinstitute am besten ab. „Man sollte immer sowohl bei seiner Hausbank als auch bei einer fremden Bank ein Angebot einholen“, rät Herbst. Bei einer fremden Bank bekommen Hausbesitzer zwar in der Regel bessere Konditionen. Grund: Die Bank ermittelt den Objektwert neu. Bei steigenden Immobilienpreisen und einem bereits teilweise getilgten Baukredit fällt die Neubewertung meist günstig aus. Andererseits hat die Hausbank womöglich ein Aktionsangebot oder Sonderkonditionen für treue Kunden.

Was ein niedriger Forward-Aufschlag aussagt

Je später ein Forward-Vertrag abgeschlossen wird, desto kleiner ist das Zinsänderungsrisiko für die Bank und desto niedriger liegt der sogenannte Forward-Aufschlag. Die erste Berechnung von FMH geht von einer Vorlaufzeit von 24 Monaten aus. Der Kaufpreis des Hauses beträgt in diesem Beispiel 250.000 Euro, die Höhe des Forward-Darlehens 200.000 Euro. Die Zinsen sind für 15 Jahre festgeschrieben. Der Forward-Aufschlag liegt hier je nach Kreditinstitut zwischen 0,19 und 0,48 Prozent.

Der Aufschlag fließt in den Effektivzins ein. Weil die untersuchten Institute unterschiedlich hohe Zinsen nehmen, ist ein niedriger Forward-Aufschlag nicht unbedingt mit dem besten Angebot gleichzusetzen. So verlangt etwa die Santander Bank einen Aufschlag von 0,3 Prozent und einen Effektivzins von 2,23 Prozent pro Jahr. Bei der Sparda-Bank West berappen Kunden mit 0,48 Prozent einen höheren Aufschlag, zahlen aber mit 2,2 Prozent jährlich trotzdem einen tieferen Effektivzins.

In einer weiteren Berechnung beträgt die Vorlaufzeit 60 Monate. Der Kaufpreis liegt hier ebenfalls bei 250.000 Euro, die Darlehenshöhe beträgt allerdings nur 175.000 Euro. Die Zinsen sind für zehn Jahre festgeschrieben. Unter diesen Voraussetzungen liegen die Forward-Aufschläge bei den von FMH analysierten Instituten zwischen 0,81 und 1,35 Prozent und damit deutlich höher als beim ersten Beispiel. Die Effektivzinsen betragen je nach Geldhaus zwischen 2,11 und 2,85 Prozent pro Jahr. Wer ein Forward-Darlehen mit einer so großzügigen Vorlaufzeit abschließt, sollte davon überzeugt sein, dass die Zinsen in dieser Zeit deutlich klettern.

Im Effektivzins sind neben dem Forward-Aufschlag auch die Grundbuchkosten enthalten. Die Grundschuld an eine andere Bank abzutreten kostet Geld. „Es ist aber weder so teuer noch so aufwändig, wie viele Menschen denken“, sagt Herbst. Die Kosten amortisieren sich zudem oft durch die Zinsersparnis. Dennoch: Wer zuerst seine Hausbank nach einer attraktiven Anschlussfinanzierung fragt, kann sich den Aufwand womöglich sparen.

Mit welchem Vorlauf Kreditnehmer ein Forward-Darlehen abschließen sollten – und ob überhaupt – lässt sich schwer sagen. „Ausschlaggebend ist die Zinsmeinung“, sagt Herbst. „Die Entscheidung für oder gegen ein solches Absicherungsinstrument kann einem kein Bankberater abnehmen.“ Bankkunden sollten allerdings im Hinterkopf behalten, dass die Marktzinsen nicht nur dann steigen, wenn die Notenbank den Leitzins anhebt. Sie werden auch vom Umfang des EZB-Anleihekaufprogramms und vom Zinsniveau in den USA beeinflusst. „Als Normalkunde bekommt man Zinssteigerungen erst mit, wenn sie schon eingetreten sind“, sagt Herbst. Und dann haben sich die Konditionen für Forward-Darlehen bereits verschlechtert.