Yahoo Finanzen So verrenten Sie Ihre Immobilie – Immobilienleibrente und Immobilienrente
In den USA ist das Modell der Umkehrhypothek schon lange verbreitet und ein wichtiger Rentenbaustein. Seit ungefähr einem Jahr nehmen auch bei mir die Anfragen nach „Immobilienverkäufen ohne ausziehen zu müssen“ deutlich zu. Besonders Ehepaare ohne Kinder suchen nach Wegen, im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung zu bleiben, trotzdem aber mehr Geld zur freien Verfügung zu haben. Oftmals ist auch zu viel Vermögen in der Immobilie gebunden, um den Ruhestand so zu genießen, wie es den Menschen vorschwebt. Lösungen innerhalb der Familie, wie zum Beispiel ein Tausch „Haus gegen Wohnung“ klappen naturgemäß selten – die Bedürfnisse müssen dazu ja genau passen. Welche anderen Lösungen gibt es? In zwei Teilen stelle ich Ihnen Möglichkeiten vor.
Unter dem Namen Immobilienverrentung oder Umkehrhypothek versteht man allgemein, dass jemand seine Immobilie irgendwie zu Geld macht und trotzdem dort wohnt – das kann gegen eine Leibrente und/oder eine Einmalzahlung sowie ein Wohnrecht oder Nießbrauch oder aber durch ein Darlehen geschehen. Ein großer Unterschied liegt darin, ob der bisherige Eigentümer auch zukünftig Eigentümer bleibt oder nicht.
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Immobilien-Leibrente
Bei diesem Modell verkaufen Sie Ihre Immobilie und erhalten eine Rente, die Ihnen lebenslang garantiert wird, sowie ein Wohnrecht. Zur Ermittlung der (angemessenen) Leibrente wird zunächst das Wohnrecht bzw. der Nießbrauch bewertet. Dabei spielt das Alter und die statistische Lebenserwartung sowie der aktuelle Mietwert der Immobilie eine Rolle. Dieser Wert wird vom aktuellen Immobilienwert abgezogen. Der Restbetrag wird verrentet, jedoch unter großen Sicherheitspuffern für den Käufer. Er trägt schließlich das sogenannte „Langlebigkeitsrisiko“.
Sie geben bei der Leibrente Ihr Eigentum auf. Im Vertrag sollte genau geregelt sein, wer für was zuständig ist. Sanierungen und größere Reparaturen sollten beim neuen Eigentümer liegen.
Das Leibrenten-Modell wird in der Praxis erst ab einem Alter von 70 oder 75 Jahren angeboten.
Die Frage, ob das Modell eine unangenehme „Wette auf ein kurzes oder langes Leben“ ist, muss jeder für sich durchdenken. Während der Käufer am frühen Tod „interessiert“ ist, möchte der Verkäufer natürlich lange seine Rente genießen.
Immobilienrente
Eine weitere Variante ist der Verkauf gegen Einmalbetrag und Nießbrauch. Dadurch, dass das Kapital sofort fließt, entfällt das Risiko, dass der Leibrenten-Geber die Rente nicht mehr zahlen kann. Sie erhalten den Verkehrswert abzüglich des Nießbrauchwertes auf Ihr Konto und können sofort über das Geld verfügen. Die Verkehrswertermittlung bei einem Nießbrauchobjekt ist natürlich immer von Verhandlungen geprägt. Der Käufer geht neben dem Langlebigkeitsrisiko ja das Risiko ein, dass sich der Zustand der Immobilie verschlechtert. Üblicherweise startet man die Verhandlungen mit einem Verkehrswertgutachten und der Berechnung des Nießbrauchwertes.
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Ihre
Stefanie Kühn
