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Vermieter empört über Mietendeckel-Entwurf – Immobilien-Branche spricht von Enteignung

Der Gesetzentwurf der Linken für den Berliner Mietendeckel erzürnt Wohnkonzerne und Vermieter. Die Aktien von Wohnimmobilienkonzernen fallen drastisch.

Die Lage der Immobilien soll für den Mietendeckel laut dem Gesetzentwurf keine Rolle spielen. Foto: dpa

Die wichtigsten Eckpunkte für den geplanten Berliner Mietendeckel liegen vor – und der Gesetzentwurf könnte kaum streitbarer sein. Private Wohnkonzerne sind genauso erzürnt wie private Kleinvermieter. An der Börse werden die Unternehmen mit großem Berliner Wohnanteil abgestraft. Anleger verkaufen Aktien in Scharen.

Dies sind die zentralen Forderungen des Berliner Mietendeckels, die am Wochenende durchgesickert sind und von denen der „Tagesspiegel“ zuerst berichtet hat:

  • Die Mieten werden in insgesamt 17 Kategorien nach Alter der Gebäude gestaffelt. Entscheidend für die Klasse der Immobilie sind lediglich noch die Fragen, ob eine Sammelheizung existiert oder nicht und ob es ein eigenes Bad in der Wohnung gibt oder nicht. Lage oder Ausstattung der Wohnung spielen keine Rolle.
  • Der geringste Mietzins soll bei 3,42 Euro pro Quadratmeter liegen, der höchste bei 7,97 Euro pro Quadratmeter.
  • Mieten, die darüber liegen, können per Antrag der Mieter auf die Obergrenze gesenkt werden.
  • Gebäude, die nach 2013 errichtet wurden, sind vom Mietendeckel ausgenommen.
  • Wer in den vergangenen acht Jahren vor Inkrafttreten des Mietendeckels modernisiert hat, darf eine Miete oberhalb der Obergrenze festlegen, darf sie aber maximal um zwanzig Prozent übersteigen.
  • Der Mietendeckel gilt sowohl für unmöbliert als auch für möbliert vermietete Wohnungen.

Die Pläne von Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke) gehen in einigen Punkten sogar über bisherige Forderungen beispielsweise des Berliner Mietervereins hinaus. Der hatte unter anderem eine höhere Obergrenze (maximal 9,79 Euro pro Quadratmeter) und eine größere Berücksichtigung von Modernisierungskosten vorgeschlagen.

An der Börse fielen die Reaktionen drastisch aus: Die Aktie von Deutsche Wohnen (MDax), mit 116.000 Wohnungen größter privater Bestandshalter in Berlin, sank bis zum Nachmittag um mehr als drei Prozent. Das Papier von Branchenprimus Vonovia, das immerhin elf Prozent seines Portfolios aus knapp 400.000 Wohnungen in Berlin hält, notierte rund ein Prozent im Minus. Das weniger bekannte Unternehmen ADO Properties, das alle seiner 24.000 Wohnungen in Berlin hält, rutschte mehr als fünf Prozent ins Minus.

„Pläne sind ein Angriff auf die Branche“

Die Immobilien-Branche reagierte schockiert auf den Gesetzentwurf. Andreas Mattner, Präsident des Zentralen Immobilienausschusses, dem politischen Sprachrohr der Branche, schimpfte: „Die Pläne sind ein Angriff auf die Branche und alle Eigentümer. Hier soll Enteignung durch die Hintertür in großem Stil eingeführt werden. Wir werden uns wehren.“ Mattner forderte eine Normenkontrollklage, da der Mietendeckel verfassungswidrig sei.

Auch der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW hält die bekannt gewordenen Pläne für „juristisch unhaltbar“. GdW-Präsident Axel Gedaschko appellierte an die „vernünftigen Kräfte im Berliner Senat“, einzugreifen und sachgerechte Änderungen an dem Entwurf herbeizuführen. „Ziel muss es sein, die Interessen von Eigentümern und Mietern auszugleichen und mehr bezahlbaren Wohnraum in Berlin – wie in den anderen Ballungsräumen Deutschlands zu schaffen“, so Gedaschko. Die Pläne aus Berlin würden genau das Gegenteil bewirken.

„Wenn ein Mietendeckel in der so dargestellten Version Wirklichkeit werden würde, wäre das außerdem ein herber Rückschlag für alle Investoren, die ihr Geld in den dringend notwendigen Neubau preiswerter Mietwohnungen fließen lassen würden“, argumentierte Gedaschko. Denn das Vertrauen, dass mit diesen Investitionen am Ende auch sachgerecht umgegangen wird, dürfte dann schwer erschüttert sein. Schon jetzt, sagte er, meiden Investoren den Standort Berlin.

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD, reagierte empört: „Ein solches Vorhaben, dessen Verfassungswidrigkeit ihm quasi auf der Stirn geschrieben steht, darf die Politik nicht hinnehmen“, sagte Schick dem Handelsblatt. „Wir fordern alle Parteien, die sich sonst für den Rechtsstaat einsetzen, auf, ein Normenkontrollverfahren in Karlsruhe anzustrengen. Worte allein reichen jetzt nicht mehr.“

Dieser Mietendeckel, so Schick weiter, „ist Enteignung von tausenden privaten Kleinvermietern. Skrupellos versucht die Linke, ihren Enteignungskurs mit einem offensichtlich verfassungswidrigen Gesetz durchzusetzen.“ Der IVD-Präsident forderte den Mieterbund auf, „mit uns zusammen gegen den Enteignungs-Mietendeckel vorzugehen“. Mieterschutz dürfe nicht durch verfassungswidrige Gesetze versucht werden. Den Linken gehe es im Übrigen auch gar nicht um die Mieter, sondern um ihr eigenes Weltbild. „Wenn SPD und Grüne diese Pläne mittragen, haben sie ihre Berechtigung, Verantwortung für die Stadt Berlin zu tragen, verspielt.“

Die Folgen des Vorhabens, das eine Reduzierung der Mieten zur Folge hat, wird nicht nur dafür sorgen, dass niemand mehr in die Zukunft investiert, gibt Schick zu bedenken. „Es wird auch tausende Kleinvermieter ihre Altersvorsorge kosten, soweit sie die Wohnung durch eine Bank finanziert haben.“ Die Finanzierung sei in der Regel auf das derzeitige Mietniveau abgestimmt, ohne dabei Mietsteigerungen zu berücksichtigen. Viele Kleinvermieter würden gezwungen sein, ihre Wohnung zu verkaufen, da die Mieteinnahmen nicht mehr genügen, um die Altersvorsorge aufrecht zu erhalten.

Maren Kern, Vorständin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), plädierte für mehr Zeit bei der Erstellung des Gesetzentwurfs. „Mit einem nicht zu Ende gedachten Schnellschuss ist niemandem gedient, am wenigsten Berlins Mieterinnen und Mieter. Sie müssten die Zeche in Form von Rechtsunsicherheit und ausbleibenden Investitionen in Bestandserhalt und Neubau zahlen“, sagte Kern. Der BBU vertritt die Interessen der städtischen Wohnungsunternehmen. Seine Mitglieder halten rund 700.000 der 1,6 Millionen Mietwohnungen in Berlin.

Vonovia droht der Politik

Deutsche Wohnen gab sich vorerst wortkarg. Das Unternehmen gehe weiter davon aus, dass der Berliner Mietendeckel nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist, teilte der Konzern auf Anfrage mit.

Sollten die Pläne Wirklichkeit werden, würden sie die Mieteinnahmen im Jahr 2020 mit 20 bis 25 Millionen Euro belasten, erklärte der Wohnungsbaukonzern Vonovia. Das entspräche rund zehn Prozent der Mieteinnahmen in Berlin und rund einem Prozent der Mieteinnahmen im Konzern. Man habe jedoch ernsthafte Zweifel daran, dass das Einfrieren der Mieten verfassungskonform sei. Vonovia hat derzeit weniger als zehn Prozent seines Portfolios in der Hauptstadt.

Dennoch kündigte Vonovia Konsequenzen an, sollte der Mietendeckel umgesetzt werden: „Sollte der Gesetzentwurf so kommen, dann könnte ein großer Teil der für Berlin geplanten Investitionen in andere Standorte umgeleitet werden. Wir werden die Wohnungen, die sich im Bau befinden, fertigstellen. Über neue Projekte müssten wir gesondert diskutieren“, sagte eine Sprecherin.

Ralf Spann, Chef des schwedischen Unternehmens Akelius in Deutschland, warnt, dass die Maßnahmen den Neubau zum Erliegen bringen, weil Investoren verschreckt würden. Auch mahnt er davor, dass bei einer Überregulierung des Marktes ein Schwarzmarkt entstehen könne. „In Stockholm boomt der Schwarzmarkt in einem streng regulierten Mietmarkt. 600.000 Menschen warten etwa bis zu 20 Jahre auf eine neue Wohnung“, sagt Spann. Akelius besitzt in Berlin 14.000 Wohnungen und gehört zu den größten Vermietern.

Auf insgesamt 24.000 Wohnungen kommt ADO Properties. Das im SDax gelistete Unternehmen ist das einzige börsennotierte mit einem ausschließlichen Fokus auf Berlin. Zu den Geschäftseinbußen durch den Mietendeckel hält sich ADO Properties bedeckt, da die durchgesickerten Eckpunkte noch keinen konkreten Gesetzentwurf darstellten. „Angesichts des Fehlens konkreter Daten zur vorgeschlagenen Mietpreisobergrenze kann ADO Properties bislang keine genaue Einschätzung darüber abgeben, was das für das Unternehmen bedeuten könnte“, teilt das Unternehmen auf Anfrage mit.

SPD und Grüne in Berlin distanzierten sich inzwischen von ihrem Koalitionspartner. SPD-Vize und Innensenator Andreas Geisel forderte „Augenmaß“. Nicht der radikalste Vorschlag ist der beste, sondern der wirksamste Vorschlag. „Was wir nicht brauchen, ist ein Vorschlag für ein Gesetz, über das jahrelang gestritten wird und das am Ende keinen Bestand vor den Gerichten hat.“ Vize-Regierungschefin und Wirtschaftssenatorin Ramona Pop (Grüne) forderte einen „vernünftigen Interessenausgleich zwischen Mieterschutz und einem rechtmäßigen Eingriff in den überhitzten Berliner Mietenmarkt“.

Zurückhaltend agierten die öffentlichen Landeswohnungsgesellschaften. Die Howoge teilte auf Handelsblatt-Anfrage mit, man wolle sich derzeit zu dem Thema nicht äußern. Die Howoge sei aufgefordert, ebenso wie die anderen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die Auswirkungen des Gesetzentwurfs gegenüber der Senatsverwaltung zu dokumentieren, sagte eine Sprecherin. „Derzeit befinden wir uns in einem Abstimmungsprozess, den wir abwarten werden.“

Berlin wolle die private Wohnraumvermietung abschaffen, meinte Haus & Grund, der mit rund 900.000 größte Vertreter der privaten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer in Deutschland. „Den Berliner Linken geht es nicht um ein soziales Mietrecht, nicht um Wohnungssuchende. Es geht ihnen allein darum, ihre eigentumsfeindliche Ideologie durchzusetzen“, kommentierte Haus- & -Grund-Präsident Kai Warnecke.

Bauministerium will energetische Gebäudesanierung vorantreiben

Er wies darauf hin, dass neben dem Mietendeckel selbst auch die weiter stark beschränkte Eigenbedarfskündigung viele Private davon abhalten werde, Wohnraum anzubieten: „Wer nicht damit rechnen kann, in zehn oder zwanzig Jahren selbst in eine gekaufte Wohnung einziehen zu können, wird es von vornherein lassen. Der Berliner Wohnungsmarkt wird dann von ausländischen Investoren dominiert werden.“ Nach Angaben von Haus & Grund verfügen die privaten Immobilieneigentümer über 80,6 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.

Das Bundesbauministerin setzt unterdessen mit mehr Fördergeld darauf, dass Eigentümer älterer Häuser im Sinne des Klimaschutzes in neue Fenster, umweltfreundliche Heizungen oder eine bessere Dämmung investieren – auch wenn nicht das gesamte Haus saniert wird. „Eine umfassende energetische Sanierung bei einem Haus aus den 60er oder 70er Jahren – das sind Ausgaben, die wenige stemmen können, auch wenn das Gebäude gut in Stand gehalten wurde“, sagte Staatssekretärin Anne Katrin Bohle (parteilos) der Deutschen Presse-Agentur. „Wir sollten die energetische Sanierung von Teilelementen steuerlich fördern.“

Die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung ist seit vielen Jahren im Gespräch und steht auch im Koalitionsvertrag von Union und SPD. „Das muss so einfach gemacht werden wie nur möglich“, forderte die Staatssekretärin. Die Pläne dürften Teil des Maßnahmenpakets werden, das das Klimakabinett am 20. September beschließen will.

Problem dabei: In Berlin könnten die Pläne versanden, wenn aufgrund eines Mietendeckels den Vermietern das Geld für eine Sanierung fehlt. GdW-Präsident Gedaschko rechnet damit, dass Investitionen abnehmen würden, was automatisch bedeuten würde, dass das Erreichen der Klimaziele in weitere Ferne rücke.

Der Gebäudesektor steht bei den Diskussionen um mehr Klimaschutz besonders im Fokus. Bis 2050 soll der Sektor klimaneutral sein, also unterm Strich kein CO2 mehr ausstoßen. Der Gebäudesektor ist immerhin für 30 Prozent aller direkten und indirekten Treibhausgasmissionen in Deutschland verantwortlich.