'In Toplagen wird die Luft richtig dünn'

Egal ob Büroflächen, Shoppingcenter oder Einzelhandelsgebäude - die Preise für gewerbliche Immobilien in Top-Lagen steigen beständig. Und das hört trotz der hohen Niveaus in Städten wie München, Frankfurt, Hamburg oder Berlin nicht auf. Im Gegenteil. Dort stehen Immobilien weiter hoch im Kurs.

Laut einer Studie, die die Unternehmensberatung EY gemeinsam mit dem größten deutschen Immobilien-Spezialfonds-Anbieter Triuva erstellte, rechnen 80 Prozent der Immobilienvermögensverwalter mit einer steigenden Nachfrage, insbesondere durch institutionelle Investoren. Keiner der 45 befragten in Deutschland ansässigen Unternehmen, die nach Angaben der Studienautoren vier Fünftel des Marktes abdecken, rechnet mit negativen Tendenzen.

'Kurz bis mittelfristig wird die Situation in den Metropolregionen noch aggressiv bleiben', erklärt Alexander Becker, Leiter des Asset Managements bei Triuva. Er registriere eine 'sehr, sehr hohe Nachfrage'. Der Debatte über eine Überhitzung folgt er relativ gelassen. Schließlich sei der Anteil der Finanzierungen mit Fremdkapital noch gering.

Die hohen Preise aber führen dazu, dass die Rendite bei Immobilienfonds sinkt. Waren etwa in Frankfurt vor einigen Jahren noch fünf Prozent Rendite drin, seien es jetzt nur noch 3,3 erklärt Becker von Triuva. 'In diesen Regionen wird die Luft insgesamt richtig dünn', sagt der Leiter des Asset Managements von Triuva. Die Sektoren Büro- und Einzelhandelsimmobilien decken 70 Prozent der Bestände der für die Studie befragten Vermögensverwalter ab.

Investoren suchen daher nach alternativen Standorten: Derzeit gibt es einen regelrechten Andrang auf die B-Städte. So nennen die Immobilienexperten Großstädte, die in der Rangfolge hinter den Metropolen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart. 'Persönlich glaube ich an das Potenzial einiger Städte in Ostdeutschland', sagt Becker. Dazu zählen etwa Leipzig, Dresden, Jena oder auch Erfurt.

Dabei gilt der generelle Preistrend nicht nur für institutionelle Investoren. Ihn spüren auch Private. Auch sie könnten von von Investments in B-Lagen profitieren.

Zugleich hat in den vergangenen Monaten das sogenannte Abba-Prinzip Konjunktur. Dahinter verbirgt sich die Investmentstrategie: A-Lagen in B-Städten kaufen und B-Lagen in A-Städten. Doch Vorsicht ist angebracht, rät Klaus Fischer. Er ist Partner der Unternehmensberatung EY in Deutschland und Mitautor der Studie. Denn selbst das Abba-Prinzip sei zunehmend schwieriger umsetzbar, erklärt Fischer. Vor allem bei B-Lagen in A-Städten nehme der Marktdruck zu.

Das (Other OTC: DASX - Nachrichten) liegt in erster Linie an der hohen Nachfrage. Zwar wünschen sich vier Fünftel der befragten Vermögensverwalter organisches Wachstum. Gleichzeitig beklagen sie aber mangelnde Kaufgelegenheiten. Auf gut Deutsch: Es gibt zu wenige attraktive Immobilien am Markt. Steigt die Nachfrage, steigt der Preis. Und in der Folge sinken die Renditen der einzelnen Fonds. Das erhöht den Konsolidierungsdruck in der Branche. Wer kaum noch organisch wachsen kann, dem bleibt häufig nur eine Kooperation oder Übernahme. 'Wir stehen vor eine Fusionswelle', glaubt denn auch EY-Partner Fischer.

Privatanleger stehen auf Immobilienfonds

Gerade institutionellen Investoren drängen wie selten zuvor in den Markt: Viele sehen in Immobilien einen der wenigen Auswege, um im Niedrigzinsumfeld überhaupt noch Rendite mit ihrem Geld zu erzielen. Versicherer, Pensions- sowie Staatsfonds und Investoren aus dem asiatischen Raum gehören dazu. 'Die Investoren sind hungrig', konstatiert Becker von Triuva.

Die Nachfrage nach Anlagen in Immobilienfonds ist allerdings sowohl seitens institutioneller wie privater Anleger ungebrochen. 'Der Netto-Mittelzufluss in offene Immobilien-Publikumsfonds und in Immobilien-Spezialfonds hat sich allein für den Januar 2016 auf mehr als 1,5 Milliarden Euro summiert. Die Summe verteilt sich in etwa zur Hälfte auf offene Immobilien-Publikumsfonds (787 Millionen Euro) sowie Immobilien-Spezialfonds (757,4 Millionen Euro)', erklärt Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft übernimmt als Service-Gesellschaft für Kunden wie etwa Versicherungen die Verwaltungen deren Immobilienportfolios. Im Januar meldete Intreal für 2015 ein Wachstum im verwalteten Immobilienvermögen in Höhe von 28 Prozent auf zuletzt 10,1 Milliarden Euro. Das Wertpapierhaus der Sparkassen, die Deka-Gruppe, verwaltete Ende Dezember knapp 30 Milliarden Euro in Immobilien.

Gerade der Anteil deutscher Immobilien in den Fonds steigt. Bei offenen Immobilienpublikumsfonds erhöhte sich deren Anteil von 29 auf 37 Prozent von 2010 bis 2015. Bei den Spezialfonds schoss er gar von 48 Prozent auf 70 Prozent in die Höhe - jeweils gemessen am Verkehrswert.

Weil die Renditen in Deutschland stark unter Druck stehen, zieht es Fonds auf der Suche nach höheren Erträgen auch über die Landesgrenzen hinaus. Gefragt waren zuletzt etwa Warschau oder die USA, erkennt EY-Partner Fischer. Eher risikoaffine Anleger sehen zudem gute Renditechancen durch den Einstieg in Objekte, die sich noch in der Projektentwicklung befinden.

Der Trend geht außerdem zum Speziellen. So legte etwa Corpus Sireo, die deutsche Immobilientochter von Swiss Life Asset Managers, jüngst einen neuen Spezialfonds mit Gesundheitsimmobilien auf, der sich auf Betreutes Wohnen fokussiert.

Zielanlagevolumen sind 400 Millionen Euro. Die Gesellschaft hält bereits drei Pflegeimmobilienfonds mit einem Zielanlagevolumen von einer Milliarde Euro im Portfolio. So erreiche einer der Fonds nach Unternehmensangaben 'regelmäßig eine Ausschüttungsrendite in Höhe von rund sieben Prozent'.

Letztlich spiegele sich in hohen Renditen allerdings immer hohes Risiko wider, ganz gleich ob bei Spezialfonds oder in unsicheren B-Lagen, erklärt Becker von Triuva. Es gilt wie bei allen Anlageklassen mit hohen Renditeversprechen, besonders genau hinzuschauen. 'Am Ende muss sich jeder selbst fragen, wie hoch seine ?Schmerzrendite' liegt.