Wo Mieten und Kaufpreise am schnellsten steigen

Immer heiter weiter, so könnte das Fazit ausfallen, das einem beim ersten Blick auf die Preisentwicklungen von Wohnungen in Deutschlands Großstädten auffällt. Den Warnungen vor Übertreibungen am Markt von Immobilienökonomen und Bundesbank zum Trotz geht der Trend weiter nach oben.

Nirgends ist der Preisaufschwung im ersten Halbjahr 2017 rasanter gestiegen, als in Berlin. Um 13 Prozent haben sich die Angebotspreise in diesem Zeitraum verteuert, zeigt eine Analyse des Immobiliendienstleisters JLL. Ähnliche Wachstumsraten konnte nur Düsseldorf mit zehn Prozent aufweisen.

Dennoch zeigt etwa der preislich unangefochtene Spitzenreiter München (6.790 Euro je Quadratmeter), dass die Dynamik auch Dämpfer bekommen kann. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich Wohnungen dort in den ersten sechs Monaten dieses Jahres zwar immer noch um 4,7 Prozent verteuert. 2016 lag die Zuwachsrate allerdings noch bei 8,2 Prozent.

In Stuttgart wiederum, das mit 4.000 Euro je Quadratmeter im Schnitt auf Rang vier der teuersten Städte landet, habe sich die Aufwärtsentwicklung „merklich abgekühlt“. Im Vergleich zum vorangegangenen 2. Halbjahr 2016 stellen die Immobilienanalysten sogar einen leicht rückläufigen Trend fest.

Von einer Trendwende möchten die Experten von JLL aber keineswegs sprechen: „Die auch auf mittlere Sicht wenig expansive Bautätigkeit gepaart mit hoher Kaufneigung beziehungsweise Nachfrage und das weiterhin günstige Finanzierungsumfeld werden die Preise weiter ansteigen lassen“, erklärt Sebastian Grimm, Teamleiter bei JLL in Frankfurt für Wohnungsmarktanalyse. „Wir gehen aber von niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren und damit einer noch stärkeren Annäherung der Miet- und Kaufpreisentwicklung aus.“

Denn in vielen Städten steigen die Mieten mittlerweile stärker als die Kaufpreise. Selbst in Berlin, wo die Kaufpreise am schnellsten gestiegen sind, halten die Mieten mit. Sie stiegen im Gleichschritt um ebenfalls 13 Prozent. Und während in München die Kaufpreisdynamik nachlässt, ist dies bei den Mieten keineswegs der Fall. Sie verteuerten sich um elf Prozent.

„Selbst wenn die hohen Bevölkerungszuwächse der letzten beiden Jahre sich nicht wiederholen sollten, spricht bei anhaltendem Wirtschaftswachstum alles für eine Fortsetzung der internationalen Arbeitsmigration nach Deutschland und damit mittelfristig für eine weiter steigende Nachfrage auf den Mietmärkten der wirtschaftsstärksten deutschen Metropolen“, prognostiziert Roman Heidirch, Teamleiter bei JLL in Berlin für Wohnungsmarktanalyse, für die ohnehin schon engen Wohnungsmärkte.

Mietpreisbremse schützt nicht vor steigenden Mieten

Immobilienexperten sind grundsätzlich zufrieden, wenn die Mieten den Kaufpreisen nachziehen, weil dies als Signal gedeutet wird, dass sich keine Preisblase am Immobilienmarkt aufbläht. Doch diese Mietanstiege dürften Wasser auf die Mühlen für all jene Politiker sein, die eine schärfere Mietpreisbremse plädieren.

Die Auswirkungen der Mietpreisbremse ist umstritten. Nun hat das Immobilienanalyseunternehmen Empirica dazu eine neue Studie veröffentlicht. Die Autoren zweifeln an den bisherigen Untersuchungen, da es keine ausreichende Datengrundlage gebe. Für ein solide wissenschaftliche Untersuchung brauche es einen Datensatz, der neben den inserierten Mietpreisen auch die Vorgängermieten enthält. „Ein solcher Datensatz existiert in Deutschland aber nicht“, erklärt die Studie. Ohne eine Berücksichtigung der Vormiete könne ausschließlich aufgezeigt werden, ob sich die Mieten nach Einführung der Mietpreisbremse im betroffenen Segment stärker oder schwächer entwickelt haben als im nicht betroffenen. Ein Rückschluss auf die Anzahl „dreister“ Vermieter „ist damit aber keinesfalls möglich“.

Um zumindest etwas Licht ins Mietpreisdunkel zu bringen, versucht sich Empirica an einer Stichprobe. Dabei nehmen sie Wohnungen unter die Lupe, die vor der Mietpreisbremse vermietet worden sind und die nach dem Einführungszeitpunkt erneut vermietet wurden. Heraus gekommen ist eine Stichprobe von rund 3.000 Wohnungen in Berlin. Fazit: Bei 48 Prozent der betrachteten Wohnungen ignoriere der Vermieter die Mietpreisbremse tatsächlich.

Trotz des Ergebnisses wollen die Immobilienanalytiker ihre Untersuchung nicht so verstanden wissen, dass die Mietpreisbremse unwirksam sei. Schließlich gehe es zum einen nur um eine enge Stichprobe und zum anderen fehle für den gesamtdeutschen Markt eine gesicherte Vergleichsgrundlage. „In der jetzigen Konzeption der Mietpreisbremse muss zudem mit wieder steigenden Neuvertragsmieten gerechnet werden, selbst wenn sich alle daran halten“, lautet das Urteil der Autoren.

Mit diesem Urteil im Hinterkopf könnten Hamburger mit Blick auf die vergangenen sechs Monate hingegen etwas aufatmen. Dort stiegen die Mieten, bei hohem Niveau von 11.55 Euro je Quadratmeter im Schnitt, nur um ein Prozent. „Seit 2004 fiel das Mietpreiswachstum in Hamburg halb so hoch aus wie in Berlin, auch die Folge eines in Hamburg frühzeitig und kooperativ geführten Bündnisses für Wohnen mit allen beteiligten Marktakteuren. Davon ist Berlin noch weit entfernt“, erklärt Heidrich von JLL. In Hamburg stiegen die Mieten seit 2004 um 41 Prozent. Die Hansestadt verlangt bei Neubauprojekten eine Quote von einem Drittel für sozialen Wohnungsbau. Spitzenreiter bei den Wohnungsmieten ist, wie bei den Kaufpreisen auch, München mit 18,70 Euro.

KONTEXT

Entwicklung der Angebotsmieten in deutschen Städten

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 4,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 6,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 6,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +34 Prozent

Quelle: JLL

Berlin

1. Halbjahr 2004: 6,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 9,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 10,80 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +80 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 7,85 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,35 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,00 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +40 Prozent

Köln

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,50 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +32 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 8,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 11,50 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +41 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 12,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +56 Prozent

Frankfurt am Main

1. Halbjahr 2004: 10,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 13,30 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +37 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 11,15 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 16,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 18,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +68 Prozent

KONTEXT

Entwicklung der Kaufpreise angebotener Eigentumswohnungen

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 1590 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 1620 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 1750 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +10 Prozent

Quelle: JLL

Köln

1. Halbjahr 2004: 2010 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3100 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3310 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +65 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 1880 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3660 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +95 Prozent

Berlin

1. Halbjahr 2004: 1630 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3320 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 3730 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +129 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 2200 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3900 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4000 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +82 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 2140 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 3880 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4210 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +97 Prozent

Frankfurt

1. Halbjahr 2004: 2430 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 4210 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 4550 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +87 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 3210 Euro/m²

1. Halbjahr 2016: 6490 Euro/m²

1. Halbjahr 2017: 6790 Euro/m²

Veränderung 2004 bis 2017: +112 Prozent