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Kaufen statt mieten: Dazu raten Experten

·Lesedauer: 11 Min.

Wer über den Hauskauf nachdenkt, ist hin- und hergerissen zwischen extrem niedrigen Zinsen und extrem hohen Preisen. Was tun? Experten geben Antworten.

Die Coronakrise hat den Immobilienboom bislang nicht ausgebremst. Im Gegenteil. Die Erfahrung mit Lockdown und Homeoffice hat offenbar gezeigt, dass das eigene Zuhause mehr ist als ein temporärer Aufenthaltsort zwischen Berufsalltag und Freizeitaktivität. Auch deshalb steigt der Wunsch nach dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung immer noch – trotz zunehmender Unsicherheit über die eigenen Jobperspektiven.

Mit der Nachfrage klettern auch die Preise immer noch nach oben. In vielen deutschen Großstädten gelten sie bereits als überhitzt. Andererseits sind die Bauzinsen so günstig wie nie: Einige Banken bieten zehnjährige Hypothekendarlehen zum Zinssatz von 0,3 Prozent pro Jahr an.

Das Handelsblatt hat deshalb Experten gefragt, was aktuell für oder gegen den Hauskauf spricht und worauf es bei der Finanzierung ankommt.

Die Mieten sind zuletzt weniger stark gestiegen als die Kaufpreise, und Experten erwarten keine Trendwende. Ist es da noch sinnvoll, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen?

Ja, sagt Immobilienexperte Reiner Braun von Empirica, unter den folgenden Voraussetzungen: „Man hat ein sicheres Einkommen, mit dem man langfristig kalkulieren kann; man findet eine Immobilie, die einem wirklich zusagt, und man hat ausreichend Eigenkapital angespart, sodass man von Banken eine günstige Finanzierung erhält.“

Braun verweist aber vor allem darauf, dass man mit einer eigenen Immobilie Vermögen aufbaut. Denn dies habe einen disziplinierenden Effekt: Ohne den selbst auferlegten Zwang, Geld zu sparen, lege man nichts zurück. „Mit einer im Laufe der Jahrzehnte ersparten Immobilie aber sorgt man für das Alter vor.“

Besteht die Gefahr, dass am Markt eine Blase platzt und eine heute teuer gekaufte Immobilie in ein paar Jahren weniger wert ist?

Das kann passieren, meint Empirica-Experte Braun. Immerhin zeigt der am Mittwoch veröffentlichte aktuelle Quartalsindex des Analysehauses, dass in 318 von 401 Kreisen oder Städten Deutschlands die Wohnungspreise überhitzt sind. Im Vorquartal war dies in 306, vor drei Jahren in nur 217 Kreisen der Fall. In den Großstädten ist das Verhältnis noch schlechter: In zehn von zwölf Metropolen – darunter neuerdings auch in den beiden ostdeutschen Großstädten Dresden und Leipzig – ist die Gefahr einer Preisblase „eher hoch“. Nur in Dortmund und in Köln wird das Risiko als mäßig eingestuft.

Trotzdem rät Braun zum Immobilienkauf. „Es gibt schließlich keine Garantie, dass die Preise sinken. Und wenn sie es irgendwann doch tun, habe ich immerhin schon einige Jahre auf mein eigenes Eigentum gespart. Außerdem kann mir als Eigennutzer ein gewisser Wertverlust egal sein, solange ich nicht verkaufe. Anders ist es, wenn ich Kapitalanleger bin.“

Auch Immobilienexperte Manfred Neuhöfer von dem Hamburger Immobilienforschungsinstitut F+B ist optimistisch. „Es ist schon seit Jahren die Rede davon, dass die Gefahr einer Überhitzung besteht“, sagt Neuhöfer. „Und wer eine Wohnung vor allem mit Blick auf eine erhoffte Wertsteigerung kauft, sollte das Angebot gut prüfen. Die Gefahr besteht natürlich, dass ein Objekt an Wert verliert, etwa, weil sich die Umgebung anders als erwartet entwickelt. Aber grundsätzlich ist Wohnen ein Grundbedürfnis und wird deswegen immer eine gefragte Assetklasse sein.“

Dass die Preise am Wohnungsmarkt nicht einmal während der Coronakrise gesunken sind, beschäftigt aber auch die Bundesbank. In ihrem aktuellen Monatsbericht ging die Notenbank deswegen der Frage nach, ob die Situation am Wohnungsmarkt besorgniserregend ist. Das Fazit der Bundesbank: „Eine abrupte Korrektur der Wohnimmobilienpreise zeichnet sich indes – sofern es zu keiner gravierenden Störung der laufenden gesamtwirtschaftlichen Erholung kommt – nicht ab.“

Welche Faktoren sind ausschlaggebend für die Attraktivität einer Immobilie?

Grundsätzlich sollte man die Lage, die Ausstattung und den Zustand einer Immobilie betrachten. Zudem ist der Blick auf die unmittelbare Umgebung wichtig: Wer sind die Nachbarn oder die anderen Wohnungseigentümer? Gerade mit Letzteren muss man in der Eigentümergemeinschaft schließlich gemeinsam Entscheidungen treffen. Standorte in den unmittelbaren Speckgürteln der Großstädte, die verkehrlich gut angebunden sind, gewinnen im Zuge der Coronakrise weiter an Attraktivität, ebenso wie der eigene Balkon oder eine Terrasse.

Und daneben verweisen Experten wie Neuhöfer noch auf Faktoren wie die verfügbare Internetbandbreite. „Es passiert immer häufiger, dass bei der Beurteilung einer Wohnung nicht mehr zuerst nach der Entfernung zum Bäcker oder der Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel gefragt wird, sondern nach der verfügbaren Internetbandbreite. Durch die Coronakrise hat dieser Faktor noch zusätzlich an Bedeutung gewonnen.“

Zieht man also nicht nur althergebrachte Weisheiten für den Wohnungskauf zurate, sondern überlegt sich auch, wie man in einigen Jahrzehnten wohnen und arbeiten dürfte, ist man schon einen Schritt weiter.

Wie kann ich mich gegen Preisrückgänge absichern?

Jede Investition – also auch eine Wohnung, die man kauft, um sie selbst zu bewohnen –, sollte aus sich heraus rentabel sein. „Die Finanzierung muss so kalkuliert werden, dass man auch nach Ende aller Steuermodelle oder staatlicher Unterstützungsleistungen gut die Tilgung finanzieren kann – ohne dass die Familie von Kohlsuppe und Fleischwurst leben muss“, rät Neuhöfer.

Allerdings sollte man nicht vergessen, dass man nicht allein den Kaufpreis einer Immobilie zahlen muss: Hinzu kommen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Und schließlich fällt bei Eigentümern zwar die Miete weg, dafür müssen sie für Reparaturen, Instandhaltungen oder Modernisierungen selbst aufkommen. Käufer einer Eigentumswohnung zahlen deshalb monatlich ein sogenanntes Hausgeld in die Kasse der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Käufer eines Eigenheims sind gut beraten, wenn auch sie in regelmäßigen Abständen Geld für künftige Ausgaben zurücklegen.

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Was ist bei der Finanzierung wichtiger: Einkommen oder Eigenkapital?

Für viele Kunden sei nicht das laufende Einkommen der Knackpunkt bei der Finanzierung ihres Hauses oder ihrer Wohnung, sondern das Eigenkapital, berichtet Michael Neumann, Vorstandschef des Finanzdienstleisters Dr. Klein. Denn mit den hohen Immobilienpreisen steigen auch die absoluten Kaufnebenkosten, allen voran die Grunderwerbsteuer.

Sie liegt in einigen Bundesländern, darunter in Nordrhein-Westfalen, inzwischen bei 6,5 Prozent des Kaufpreises. Im günstigsten Fall wie in Bayern und Sachsen fließen 3,5 Prozent an den Fiskus. Zehn Prozent zusätzliche Kosten zum Kaufpreis kommen so schnell zusammen – ein Betrag, der aus dem Ersparten finanziert werden muss. Wer aber schon 50.000 Euro für die Erwerbsnebenkosten aufbringen muss, hat der Bank darüber hinaus häufig nicht mehr viele Eigenmittel zu bieten.

In diesem Fall kommt das Einkommen ins Spiel: Je höher es ist und vor allem je sicherer der Arbeitsplatz, desto eher sind Banken bereit, beim Eigenkapital Kompromisse zu akzeptieren. „In jedem Fall aber gilt als Faustregel, dass der Kapitaldienst 30 bis maximal 40 Prozent des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt“, sagt Neumann. Bei einem typischen Darlehen von 370.000 Euro, zehn Prozent Eigenkapital, einem auf zehn Jahre festlegten Zinssatz von 0,9 Prozent und jährlich drei Prozent Tilgung läge die Monatsbelastung bei etwa 1200 Euro. In diesem Fall würde die Bank bei einem Nettoeinkommen zwischen 3000 und 3600 Euro grünes Licht für die Finanzierung geben.

Sind Banken bereit, 100 Prozent des Kaufpreises zu finanzieren?

Selbst wenn das Eigenkapital nur ausreichen würde, um die Kaufnebenkosten zu decken, ist das kein Grund, sein Vorhaben gleich ad acta zu legen: „Es gibt nach wie vor Banken, die auch Darlehen in Höhe des kompletten Kaufpreises vergeben“, sagt Ditmar Rompf, Gründer und Vorstandschef des Frankfurter Baufinanzierungsberaters Hüttig & Rompf. Das allerdings nur an Kunden guter Bonität und zu relativ hohen Kosten.

Das bestätigt Max Herbst, Gründer und Inhaber der bankenunabhängigen FMH Finanzberatung. So liegt der auf zehn Jahre festgeschriebene durchschnittliche Effektivzinssatz für Baudarlehen aktuell laut FMH-Index bei 0,65 Prozent. Der Mittelwert der Konditionen für 100-Prozent-Finanzierungen erreicht laut Übersicht des Frankfurter Beratungshauses mit 1,48 Prozent schon mehr als das Doppelte. Die günstigsten bundesweiten Angebote liegen aktuell unterhalb von einem Prozent.

„Vollfinanzierungen zu solchen Konditionen bekommt man aber nur bei wirklich sehr guter Bonität – sprich einem überdurchschnittlich hohen Haushaltseinkommen“, sagt Herbst. Rompf ergänzt: „Außerdem spielt eine Rolle, welchen Wert die Bank für die Immobilie ermittelt.“

Liegt dieser sogenannte Beleihungswert deutlich niedriger als das, was der Käufer zahlen muss, finanzieren Geldhäuser selbst gut situierten Kunden kaum den vollen Kaufpreis, sagt der Experte und präzisiert: „Ab einer Differenz von 20 Prozent wird es schwierig.“

Kapitalanleger bekommen übrigens am ehesten den vollen Kaufpreis ihres Investments finanziert – vorausgesetzt, sie bringen weitere Vermögenswerte als Sicherheit. Das kann eine bereits schuldenfreie Immobilie, ein Aktiendepot oder auch der Rückkaufswert einer Lebensversicherung sein.

Was ist sinnvoller: eher viel oder weniger Eigenkapital für den Immobilienkauf einzusetzen – etwa um freie Vermögensreserven anderweitig anzulegen?

Es ist der besondere Charme einer Immobilieninvestition: Sie ermöglicht es Käufern, Vermögen mit geliehenem Geld aufzubauen. Weil Haus oder Wohnung der Bank bekanntlich als Sicherheit dienen, ist das Kreditrisiko sowohl für den Kunden als auch für den Finanzierer überschaubar.

Das erklärt, warum die Geldhäuser bereit sind, privaten Käufern viel Geld für einen langen Zeitraum zu leihen – und das zu sehr günstigen Zinssätzen verglichen mit jenen, die Kunden etwa für einen Ratenkredit zahlen. Kurz gesagt: Sich für den Hauskauf zu verschulden ist nicht nur für die meisten Erwerber schlicht notwendig, es ist finanziell auch sinnvoll.

Das bedeutet im Umkehrschluss: Alle Rücklagen in den Immobilienkauf zu stecken muss nicht unbedingt die beste Idee sein. Eine pauschale Empfehlung gebe es indes nicht, sagt Dr.-Klein-Experte Neumann. „Zum einen spielt eine Rolle, ob man Haus oder Wohnung für sich und die Familie erwirbt oder ob man die Immobilie vermieten will. Und zum Zweiten kommt es auf den persönlichen Vermögenshintergrund an.“

Beim typischen Eigennutzer mit mittlerem Einkommen und überschaubaren Ersparnissen sei es ratsam, diese bis auf einen kleineren finanziellen Puffer für notwendige Anschaffungen auch als Eigenkapital einzusetzen. So lasse sich die Darlehenssumme niedrig halten, sagt Neumann und ergänzt: „Gerade junge Familien mit mittlerem Einkommen sollten ihre Finanzierung nicht auf Kante nähen.“

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Bei Kapitalanlegern sehe die Rechnung anders aus, sagt Finanzierungsexperte Rompf. „Schon aus steuerlichen Gründen will ein Anleger möglichst hoch finanzieren.“ Der Grund: Zinszahlungen gelten als Werbungskosten und senken die zu versteuernden Mieteinnahmen. Letztlich hänge die Entscheidung des Anlegers darüber, wie viel Eigenkapital er ins Immobilieninvestment stecken will, von der Antwort auf eine einfache Frage ab, sagt Dr.-Klein-Finanzierungsspezialist Neumann: „Traue ich mir zu, mit anderen Anlageformen mehr Rendite zu erwirtschaften als mit meiner Immobilie?“

Welche Zinsbindungsfrist sollte man für das Immobiliendarlehen wählen?

Aktuell legen viele Kunden ihr Zinsniveau gern für 15 Jahre fest, berichten die Kreditvermittler übereinstimmend. „Ausschlaggebend dafür ist der Wunsch nach langfristiger Finanzierungssicherheit“, sagt Rompf. Den im Vergleich zur Zehn-Jahres-Kondition um 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte höheren Zinssatz akzeptieren Kunden gern. Noch mehr Sicherheit bietet die Festschreibung auf 20 Jahre, dann verlangen Banken allerdings weitere Aufschläge von 0,2 Punkten. „Im Schnitt liegt der Zwanzig-Jahres-Zins aktuell aber bei nur 1,12 Prozent jährlich und damit sogar noch unter dem bisherigen Tiefststand vom 11. März dieses Jahres“, sagt Herbst. Und er geht davon aus, dass die Zinsen kurzfristig noch etwas sinken werden. Die Umlaufrendite für deutsche Staatsanleihen – wichtigster Einflussfaktor für die Entwicklung der Hypothekenzinsen – sei zuletzt noch weiter ins Minus gerutscht, beobachtet er. Dies sei ein klares Indiz, dass auch Baugeld noch etwas günstiger werden könnte.

Sollte man mit Blick auf eine möglicherweise anziehende Inflation nicht eher weniger als mehr tilgen?

In der Theorie spielt Geldentwertung Schuldnern in die Hände. In der Praxis allerdings kümmern sich Immobilienkäufer wenig um den Effekt von Inflation auf ihre Schulden. „Der Häuslebauer und Eigennutzer will vor allem schnell schuldenfrei sein, der Kapitalanleger tilgt ohnehin so wenig wie möglich“, berichtet Herbst.

Auch Rompf sieht keinen Vorteil in niedrigen Tilgungsraten: „Gerade wenn die Inflation wieder anziehen sollte, wonach es im Augenblick nicht aussieht, ist der im Vorteil, der über Vermögenswerte verfügt.“ Zudem ließen es Banken gar nicht zu, dass die Tilgungsrate unter ein bestimmtes Niveau fällt, berichtet Dr.-Klein-Vorstandschef Neumann: „Bei einigen Banken sind drei Prozent Tilgung pro Jahr für Eigennutzer die Untergrenze, bei Kapitalanlegern werden häufig mindestens zwei Prozent gefordert.“