Frankfurter Büros werden zu Wohnungen in Homeoffice-Welt

(Bloomberg) -- Da sich viele Büros angesichts des Homeoffice-Trends leeren und zugleich der Wohnraummangel zunimmt, gewinnt die Umnutzung von Büros zu Wohnungen an Bedeutung. In Frankfurt ist diese Umwidmung bereits im vollen Gange.

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Gut 16% der in Bau und Planung befindlichen gewerblichen Wohnbauprojekte in Frankfurt, die zwischen 2023 und 2025 fertiggestellt werden sollen, sind reine Konversionsprojekte, die Büro- zu Wohnflächen umwandeln. Das geht aus einer Studie des Immobiliendienstleisters JLL hervor, die Bloomberg News exklusiv vorab vorliegt. Allein in diesem Jahr sollen über 1.000 Wohneinheiten in der Stadt auf diese Weise entstehen.

“Wegen eines sinkenden Büroflächenbedarfs der Unternehmen aufgrund hybrider Arbeitskonzepte bei gleichzeitiger Knappheit an Wohnflächen rückt die Umwidmung von Büro- zu Wohnflächen stärker in den Fokus”, erklärte Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei JLL, in einem Interview. „Die Umwidmung von Büroflächen in Wohnungen wird das Wohnungsproblem nicht lösen, sie kann aber ein Baustein sein.“

Laut JLL ist Frankfurt innerhalb Deutschlands der unangefochtene Spitzenreiter bei der Flächenkonversion von Büro- zu Wohnutzung. Zum einen gebe es hier viele Flächen in Bürotürmen, die sich besonders gut für die Umwandlung eignen würden. Zum anderen hat es in der Stadt “immer schon einen höheren Büro-Leerstand gegeben als in anderen großen deutschen Städten”, so Scheunemann. Momentan liege die Leerstandsquote bei etwa 9%.

Der überwiegende Teil der Frankfurter Umwandlungsprojekte befinde sich in infrastrukturell gut erschlossenen und zentrumsnahen Lagen — zumeist im Mischgebiet zwischen Standorten mit reiner Büronutzung und Standorten mit reiner Wohnnutzung.

Ein Beispiel für eine Umnutzung zu Wohnungen ist das Projekt “View 180” im Stadtteil Sachsenhausen. Es handelt sich um einen ehemaligen Bürokomplex von 1991, der teilweise leerstand und in dem nun bis Mitte 2024 mehr als 200 Wohnungen neu entstehen. Das Skelett des Gebäudes mit sieben Stockwerken wurde stehengelassen und weiterverwendet.

Laut Scheunemann sind viele Frankfurter Bürogebäude zum Zeitpunkt ihrer jeweiligen Umnutzung bereits am Ende ihres Lebenszyklus, so dass ohnehin eine teure Revitalisierung notwendig ist. “Dabei kann eine Umwidmung in Büros eine Alternative für Gebäudebesitzer sein”, sagte der Experte.

Wohnungsmangel

Die in Frankfurt stark vertretenen Banken gehören zu den Branchen, in denen Homeoffice seit der Pandemie besonders stark verbreitet ist. Die DekaBank beispielsweise räumt ihren Mitarbeitern dauerhaft das Recht ein, 40% mobil zu arbeiten, teilweise sogar bis zu 100%. Die DZ Bank wiederum hatte erklärt, Töchter in ihren beiden Frankfurter Türme zusammenziehen zu wollen, nachdem dort Platz im Zuge des Homeoffice-Booms frei geworden war.

Der Immobiliendienstleister Cushman & Wakefield war im Januar in einer anderen Untersuchung zum Mietmarkt zu dem Schluss gekommen, dass Banken ihre Büroflächen in Frankfurt bis 2026 im Vergleich zu 2021 um weitere 21% reduzieren dürften. Grund hierfür seien auch die aus der Corona-Krise resultierenden neuen Arbeitsplatzmodelle.

Der neuen JLL-Studie zufolge wird es zugleich zwischen 2023 und 2025 in Frankfurt einen durchschnittlichen Bedarf an 6.400 zusätzlichen Wohneinheiten pro Jahr geben. Dem stehe nur ein erwartetes Fertigstellungsniveau von 2.900 Wohneinheiten pro Jahr gegenüber.

Laut JLL betragen die durchschnittlichen Kosten für die Umnutzung von Büros zu Wohnraum in großen deutschen Städten zwischen 1.700 Euro und 2.200 Euro pro Quadratmeter. Enthalten sind in der Regel sowohl den Umbau als auch die spezifischen Anpassungen an die gesetzlichen Vorschriften für Wohnraum. Im Vergleich zu einem Neubau liegen die Umnutzungskosten damit im Durchschnitt um fast 50% niedriger, hieß es.

Hinzu kommen auch Umweltfaktoren. Es spricht einiges dafür, bestehende Gebäudehüllen zu nutzen. “Bei einem Verzicht auf einen vollständigen Neubau ist natürlich der CO2-Ausstoß geringer”, sagte Scheunemann.

(Neu: Lage der Projekte im 5. Absatz)

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