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Deutsche Wohnen setzt verstärkt auf Neubau

Deutschlands zweitgrößter Wohnungsvermieter kauft einen Projektentwickler mit Milliardenportfolio und will deutlich mehr bauen.

Der Wohnungskonzern will sein Neubaugeschäft deutlich ausweiten und den strategischen Fokus ausbauen. Foto: dpa

Deutsche Wohnen steigt verstärkt ins Neubaugeschäft ein. Der Wohnungskonzern kauft den Projektentwickler Isaria für 600 Millionen Euro. Die Berliner übernehmen alle 13 Projekte von Isaria, deren Projektvolumen bei knapp zwei Milliarden Euro liegt, die Kredite des Unternehmens sowie die Mitarbeiter.

Der Schritt hat zwei Gründe, wie Vorstandschef Michael Zahn im Gespräch mit dem Handelsblatt erklärt: „Mit dem Kauf wollen wir unser Neubaugeschäft deutlich ausweiten und auch unseren strategischen Fokus in Richtung Süddeutschland ausbauen.“

Deutsche Wohnen ist hierzulande der zweitgrößte börsennotierte Vermieter. Bislang besitzt der Konzern keine Wohnungen in München. Der Großteil der 160.000 Einheiten im Bestand entfällt mit 115.000 Wohnungen auf Berlin.

Im Neubau wird der Schwerpunkt mit dem Zukauf nun deutlich in München liegen: Allein eine Milliarde der zwei Milliarden Euro umfassenden Projekte liegt in der süddeutschen Metropole. Weitere Projekte befinden sich in Frankfurt und Hamburg. Zahn will den Schritt aber nicht als Abkehr vom Kernmarkt verstanden wissen: „Berlin ist und bleibt unser Kernmarkt.“

An diesem Mittwoch legte der Konzern seine Bilanz für das Jahr 2019 vor. Der operative Gewinn (FFO I) stieg um 11,5 Prozent auf 538 Millionen Euro. Dabei profitierte der Konzern vom kräftigen Anstieg der Immobilienpreise in Berlin. Der Wert des Immobilienportfolios erhöhte sich um 1,4 Milliarden Euro, das Mietwachstum lag bei 3,4 Prozent, wie der Berliner Wohnungskonzern am Mittwoch mitteilte. Für 2020 stellte Deutsche Wohnen im Geschäftsbericht auch wegen des Berliner Mietendeckels ein stagnierendes operatives Ergebnis von rund 540 Millionen Euro in Aussicht.

Neubau statt Bestandshaltung

Neubau hatte Deutsche Wohnen zwar schon vor dem jüngsten Zukauf betrieben, allerdings in viel geringerem Maßstab: Im gesamten Geschäftsjahr 2018 wurden 23,6 Millionen Euro in diesen Bereich investiert – bei einem Investmentvolumen von 416 Millionen Euro.

In den vergangenen drei Jahren seien 400 Wohnungen fertiggestellt worden. „Wenn es die Rahmenbedingungen erlauben und alle Beteiligten den klaren Willen zum Neubau zeigen, können wir künftig jährlich bis zu 1000 Wohnungen bauen“, sagt Zahn. 

Mit den neuen Plänen wird Deutsche Wohnen im Neubaubereich an LEG Immobilien (134.000 Wohnungen) vorbeiziehen: Die Düsseldorfer wollen ab 2023 jährlich ungefähr 250 Wohnungen selbst bauen.

Viele Jahre lang waren die großen Wohnungsunternehmen in Deutschland vor allem Bestandshalter. Zunehmend aber treten sie in den Neubau ein. Vonovia, mit 355.000 Wohnungen in Deutschland hierzulande Marktführer, hat vor allem mit dem Zukauf von Buwog im Jahr 2018 einen entscheidenden Schritt in diese Richtung unternommen.

Im vergangenen Jahr baute Vonovia 2100 Wohnungen, 870 davon für den eigenen Bestand. Im März hat Vonovia außerdem den im Rhein-Main-Gebiet profilierten Projektentwickler Bien-Ries gekauft.

Beim Zusammenschluss von Ado Properties und Adler Real Estate sollen nicht nur die beiden Bestandshalter fusioniert werden, auch der Projektentwickler Consus wird übernommen. So sehen es zumindest die Pläne vor.

Die Entwicklung hin zum Neubau zeigt aber auch, dass die Bestandshalter nach Jahren des Immobilienbooms zunehmend Schwierigkeiten haben, ihre Bestände über klassische Portfoliokäufe zu vergrößern. Vonovia-Chef Rolf Buch etwa weist seit Langem auf die hohen Preise hin.

Ähnlich argumentiert Zahn: „Der Zukauf ist natürlich auch eine Reaktion auf die Lage am Markt. Wenn Bestandsimmobilien heute das 30-Fache der Jahresmiete und noch mehr kosten, wird Neubau immer attraktiver.“ 

Für Immobilieninvestoren ist dieser Faktor auch eine wichtige Kennziffer für die Rendite: Ein Faktor von 30 bedeutet eine Rendite von 3,3 Prozent. Zwischen drei und vier Prozent lägen auch die Renditen beim Neubau, sagt Zahn.

Zugleich hilft der Neubau den Unternehmen, die Mieteinnahmen zu steigern. Angesichts hoher Kosten müsse ein Bauherr in München etwa mit 17 Euro kalkulieren, in Berlin mit 13 Euro. Die Durchschnittsmiete im Bestand von Deutscher Wohnen liegt bei unter sieben Euro je Quadratmeter.

Mietendeckel belastet das Geschäft

Bereits begonnene Projekte wird Deutsche Wohnen in Berlin fortsetzen, vorerst aber keine neuen beginnen – wegen des Mietendeckels. Neubau ist von den Mietbeschränkungen zwar ausgenommen. Doch die Unsicherheit ist groß, ob dies auch künftig so bleibt.

Zahn betont, sein Unternehmen halte sich an den Mietendeckel. Das Berliner Gesetz ist am 22. Februar in Kraft getreten. Bei Neuverträgen gilt nun eine Obergrenze zwischen 3,92 Euro und 10,80 Euro pro Quadratmeter, je nach Baujahr und Ausstattung. Bei bestehenden Mietverträgen gilt fortan die Miete, die am 18. Juni 2019 verlangt wurde. Mieterhöhungen, die danach noch vereinbart wurden, hat Deutsche Wohnen mit Inkrafttreten des Gesetzes reduziert. 

Hinzu kommt: Ab Ende November müssen Mieten, die 20 Prozent über der Mietendeckel-Obergrenze liegen, gesenkt werden. Auf wie viele Wohnungen das bei Deutscher Wohnen zutrifft, will das Unternehmen nicht sagen.

Bei Vonovia ist dies bei rund einem Drittel der 42.000 Wohnungen in Berlin der Fall. „Das kostet uns ungefähr zehn Millionen Euro pro Jahr“, erklärte Vonovia-Chef Buch bei der Vorstellung der Jahresbilanz.

Für den Fall, dass der Mietendeckel hält, rechnet Deutsche Wohnen schlimmstenfalls mit Einbußen von 330 Millionen Euro. Zahn zeigt sich indes zuversichtlich, dass dieses Szenario nicht eintritt: „Wir sehen schon heute klare Einschätzungen von Landgerichten, die den Mietendeckel für verfassungswidrig halten.“

Gemeint ist etwa ein Urteil am Berliner Landgericht (Aktenzeichen 67 S 274/19), zu dem die Richter erklärten, dass Berlin die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Wenn der Bundesgerichtshof den Mietendeckel kippe, sei mit vielen Fällen von Mietrückständen zu rechnen, da Mieter vermutlich Geld nachzahlen müssten. „Berlin sollte sich für diese Fälle eine Lösung überlegen. Ich empfehle, über einen Fonds nachzudenken, der den betroffenen Mietern hilft“, sagt Zahn.

Die Diskussion um den Mietendeckel hat der Aktie von Deutscher Wohnen in den vergangenen Monaten stark zugesetzt. Aktuell notiert der im MDax gelistete Konzern bei rund 30 Euro und damit gut ein Drittel unter dem sogenannten Nettovermögenswert (NAV) je Aktie. Diese Kennziffer bildet den aktuellen Immobilienwert ab. Liegt der Aktienkurs darunter, ist das Unternehmen an der Börse unterbewertet. 

Aktie fällt in der Coronakrise

Ab dem Spätsommer 2019 erholte sich die Aktie zwar. Doch die Kurssteigerungen wurden im Zuge des allgemeinen Ausverkaufs an den Börsen wegen der Coronakrise wieder zunichtegemacht.

Seit Mitte Februar hat das Papier ein Fünftel an Wert verloren. Zahn versichert jedoch: Die Einnahmen seien stabil. Ausfälle seien am wahrscheinlichsten bei den Gewerbeeinheiten zu erwarten.

Diese machen ungefähr vier Prozent der gesamten Mieteinnahmen des Portfolios aus. „Es wird Einnahmenverluste geben, aber sie sind für uns in einem beherrschbaren Bereich“, betont Zahn. Im Wohnbereich würden Härtefallregelungen angewandt, etwa mit Mietstundungen. So sei Deutsche Wohnen aber auch schon vor Corona vorgegangen. Im Moment treffe dies auf rund 6.000 Mieter zu.

Einen überschaubaren Einfluss sieht offenbar auch der Analyst Bart Gysens von Morgan Stanley. Er hat Mitte März seine Kursprognose für Deutsche Wohnen von 34 auf 37 Euro angehoben und habe dabei auch die Folgen von Corona berücksichtigt.

Nach den Worten von Zahn trifft das Coronavirus Deutsche Wohnen vor allem im täglichen Geschäft. Die meisten Mitarbeiter seien ins Homeoffice gezogen. Doch nicht überall sei dies möglich, etwa im Bereich Pflege.

„Den Pflegebetrieb können wir nicht stilllegen“, sagt Zahn. Deutsche Wohnen besitzt im Pflegebereich rund 12.000 Betten. 2018 kaufte das Unternehmen in diesem Bereich zuletzt groß zu, und zwar die Gesellschaft „Pflege und Wohnen“.

Mittlerweile erzielt der Bereich rund ein Zehntel des Gewinns vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen. Das Geschäft soll ausgebaut werden: Das Geschäftsfeld Pflege soll künftig bis zu 15 Prozent des Ebitda ausmachen.