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Corona gefährdet Immobilienfonds als sichere Renditenbringer

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Mit offenen Immobilienfonds standen Investoren bislang oft auf der Gewinnerseite. Aber nun sollten sie genauer in ihr Portfolio schauen.

Vor einigen Wochen hatte Scope angesichts dieser Entwicklungen bereits die Ratings von zwölf offenen Immobilienfonds herabgestuft. Foto: dpa
Vor einigen Wochen hatte Scope angesichts dieser Entwicklungen bereits die Ratings von zwölf offenen Immobilienfonds herabgestuft. Foto: dpa

Immobilienfonds standen lange hoch in der Gunst der Anleger. Doch die Coronakrise stellt Altbewährtes infrage – und das könnte auch diese Anlageklasse treffen. Einige offene Immobilienfonds könnten in diesem Jahr negative Renditen aufweisen, warnt die Ratingagentur Scope in einer aktuellen Studie.

Für diese wurde die Entwicklung von 16 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2019 aufgelegt wurden. Im vergangenen Geschäftsjahr erreichten diese nach Abzug der Fondskosten eine Rendite von durchschnittlich drei Prozent, wie schon im Vorjahr.

Für viele der Investoren sind steigende Erträge fast ein Normalzustand: Die durchschnittlichen Renditen offener Immobilienpublikumsfonds sind seit 2013 von einst 2,3 Prozent auf eben drei Prozent im vergangenen Jahr gestiegen. Ein wesentlicher Grund dafür: die Aufwertungen der Bestandsimmobilien.

Seit 2014 sei dieser Faktor für die Gesamtentwicklung der Fonds stetig gestiegen, erklären die Analysten von Scope. Noch im vergangenen Jahr werteten die Immobilienportfolios der Fonds durchschnittlich um 1,6 Prozent auf, nach 1,4 Prozent ein Jahr zuvor.

Doch in diesem Jahr dürfte sich das Blatt wenden: Auch wenn es nicht flächendeckend zu Abwertungen der Fondsobjekte kommen wird, fallen Aufwertungen als Renditetreiber aufgrund der Covid-19-Krise vorerst aus. Zum ersten Mal seit 2014, wie Scope nun warnt. Besonders Hotel- und Einzelhandelsimmobilien würden negative Bewertungsrenditen ausweisen, meinen die Experten.

Das dürfte niemanden überraschen, der die Nachrichten verfolgt – schließlich sind die Übernachtungszahlen in der Hotellerie weltweit durch die Corona-Einschränkungen eingebrochen, und selbst traditionsreiche Häuser haben zu kämpfen.

Vor einigen Wochen hatte Scope angesichts dieser Entwicklungen bereits die Ratings von zwölf offenen Immobilienfonds herabgestuft. Darunter befanden sich auch die drei größten Fonds der Branche, der Deka Immobilien Europa, der Hausinvest von Commerzreal sowie der UniImmo Europa, die jeweils eine Rankingstufe einbüßten. Insgesamt blieben die Fonds dennoch auf einem hohen Niveau, sagte Scope-Analystin Sonja Knorr damals.

Shopping-Center-Immobilien weniger gefragt

Als Anleger sollte man genau hinschauen, in welche Immobilienklassen der Fonds investiert hat. Denn auch wer in Fonds ohne starke Ausrichtung in Hotel- und Einzelhandelsimmobilien investiert ist, sollte sich nicht in Sicherheit wiegen: „Mittelfristig werden auch bei den Büroimmobilien sinkende Mieten und ein sich abschwächender Transaktionsmarkt zu Anpassungen der Bewertungen nach unten führen“, führt Scope weiter aus.

Bei Shoppingcentern habe dieser Trend aufgrund der Konkurrenz durch Onlineshopping und der Investorenzurückhaltung in den Transaktionsmärkten bereits vor anderthalb Jahren begonnen. Bereits in den letzten zwölf bis 18 Monaten hätten deshalb Abwertungen bei Shoppingcentern stattgefunden – die 2019 „jedoch noch vergleichsweise moderat“ waren. Doch mit Corona hat sich die Lage eben auch für andere Immobilienklassen verschlechtert.

Nach Ansicht von Scope werden zahlreiche Mieter Nachverhandlungen anstreben und Mietpreissenkungen durchsetzen – und einige dürften die Krise letztlich gar nicht überstehen. Das hat dauerhafte Auswirkungen auf die Einnahmen der Fonds und damit längerfristig auch auf die Bewertung der Objekte. Demzufolge rechnet Scope mit sinkenden Wertänderungsrenditen im laufenden Jahr 2020 und darüber hinaus.

Immerhin, gibt Scope zu bedenken, hätten die deutschen Immobiliengutachter relativ konservativ bewertet, und damit seien keine extremen Ausschläge in der Vergangenheit zu verzeichnen gewesen. Das dürfte auch jetzt helfen. „Dennoch: Entziehen können sich die Gutachter den aktuellen Marktgegebenheiten aufgrund der Krise nicht. Erste objektspezifische Korrekturen nach unten sind bereits erfolgt.“

Und auch wenn der Faktor „Wertänderung der Objekte“ nur einen von drei Faktoren für die Gesamtrendite ausmacht: Die anderen zwei Faktoren – die Liquiditätsrendite und die Netto-Mietrendite – dürften nach Einschätzung der Experten keine große Hilfe sein. Im Gegenteil: In der aktuellen Phase niedriger Zinsen erweist sich vor allem eine hohe Liquidität als Belastung, da die Verzinsung dieser Mittel faktisch bei null liegt und auch keine Besserung in Sicht ist.

Bis zum Jahresende rechnet Scope unter dem Strich also mit einer durchschnittlichen Rendite der Fonds zwischen 1,5 Prozent bis 2,0 Prozent. Und das heißt eben auch, dass aus Sicht der Analysten einzelne Fonds „dabei auch negative Renditen ausweisen“ können. Schon jetzt sind einige Fonds bei der Einjahresrendite im Minus und andere gefährlich nah an der Nulllinie.

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