Die Blasengefahr am weltweiten Immobilienmarkt steigt – auch in zwei deutschen Städten

Der deutsche Immobilienmarkt zieht seit Jahren Investmentkapital aus dem In- und Ausland wie ein Magnet an. Die Preise in den Metropolen steigen rasant. Die Immobilienbranche wiegelt Diskussionen über eine Blasengefahr immer wieder ab. Die Schweizer UBS Bank sieht das zumindest für zwei deutsche Städte anders.

In dem UBS Global Real Estate Bubble Index analysieren Experten 20 Metropolen. In München, dem unangefochtenen Spitzenreiter der deutschen Immobilienpreise, erkennen sie eine erhöhte Blasengefahr. Nur in Hongkong sei die Gefahr noch größer. Auch in Toronto, Vancouver, Amsterdam und London sehen sie markante Preisübertreibungen.

In München haben sich die realen Wohnungspreise – also abzüglich der Inflation – in den vergangenen zehn Jahren verdoppelt und seien weiterhin auf einer „explosiven Kurve“, heißt es in dem Report. Allein im vergangenen Jahr seien Kaufpreise und Mieten um neun Prozent gestiegen. „Die Erschwinglichkeit verschlechtert sich“, urteilen die Experten. Für eine 60 Quadratmeter große Wohnung müsse ein Facharbeiter acht Jahreseinkommen berappen – Rekord. Eine Eigentumswohnung kostet in München im Schnitt 7400 Euro pro Quadratmeter.

Neben München findet sich auch Frankfurt auf der Liste der UBS. In keiner anderen Metropole des Vergleichs haben die Kaufpreise so stark angezogen wie in der Stadt am Main – 15 Prozent im vergangenen Jahr.

Zwar sei Frankfurt insgesamt noch „bezahlbar“, die Nachfrage von einem guten wirtschaftlichen Umfeld und „Brexit-Gewinnen“ gestützt. Die Geschwindigkeit der Preissteigerungen sei aber „eindeutig nicht nachhaltig“. Die Stadt nähere sich rasant dem Blasengefahr-Territorium. Eine Eigentumswohnung kostet in Frankfurt im Schnitt 5300 Euro pro Quadratmeter – knapp 2000 Euro weniger als in München.

Typische Anzeichen für eine Blase seien laut UBS, wenn sich die Kaufpreise von den Mieten oder den Einkommen entkoppeln. Beides trifft auf einige Metropolen in Deutschland zu.

Die Gefahr einer Preisblase misst die UBS anhand von fünf Kriterien. Untersucht werden das Preis-Einkommens-Verhältnis, das Preis-Miet-Verhältnis, Veränderungen im Verhältnis von Hypotheken zum Bruttoinlandsprodukt (BIP), Veränderungen in der Bautätigkeit gemessen am BIP und einem Stadt-Land-Preisindikator.

Die größte Blasengefahr besteht laut der UBS-Analyse in Hongkong. In Europa landen zudem London und Amsterdam im erhöhten Risikobereich. In der niederländischen Hauptstadt haben sich Preise für Wohnungen allein in den vergangenen drei Jahren um 45 Prozent erhöht. In London erkennen die Experten nach wie vor eine erhöhte Blasengefahr, obwohl die Immobilienpreise dort im vergangenen Jahr inflationsbereinigt um fünf Prozent sanken.

Hier müssen Facharbeiter 15 Jahreseinkommen für eine Wohnung in der Stadt bezahlen – fast doppelt so viel wie in München. Die schlechteste Mietrendite erhalten Investoren dem Report zufolge in Zürich: Hier zahlt sich der Kauf einer mittelpreisigen Wohnung erst nach 36 Jahren aus.

Bereits seit Längerem gibt es Warnungen vor Preisübertreibungen in den deutschen Metropolen. So schätzt etwa die Bundesbank, dass die Preise in den Großstädten bis zu 35 Prozent übertrieben sein könnten. Harald Simons vom Immobilien-Marktforschungsinstitut Empirica warnt, dass die Wohnungspreise in Berlin und München real um ein Viertel bis ein Drittel binnen fünf Jahren fallen könnten.

Die Branche lässt all dies kalt. Sie lässt sich die Boomstimmung nicht verderben. Laut einer Umfrage von Engel & Völkers Investment Consulting unter semiprofessionellen und institutionellen Anlagern glauben zwei Drittel aller Investoren weiter an steigende Preise.

Michael Voigtländer sieht trotz der gestiegenen Preise in Deutschland noch keinen Grund zur Panik. Der Immobilienökonom vom Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln erkennt keine spekulative Blase. „Es gibt weder eine übermäßige Bautätigkeit noch eine übermäßige Kreditvergabe“, sagt Voigtländer. In Deutschland würde nach wie vor sehr viel mit Eigenkapital finanziert. Laut dem jüngsten Trendbarometer des Baufinanzierungsportals Dr. Klein liegt der Anteil des Immobilienwerts, der durch die Kreditgeber finanziert ist, derzeit bei 82,16 Prozent.

Immer wieder betonen Branchenvertreter, dass die Niedrigzinsen auch in den kommenden Jahren die Attraktivität der Anlageklasse Immobilien – und somit das Investoreninteresse – hoch halten werden. Wohninvestments können selbst in den Großstädten noch zwischen drei und vier Prozent Ertrag an Nettoanfangsrenditen einbringen.

Allerdings gibt auch Voigtländer zu bedenken, dass die Renditen kaum mehr „in den Himmel wachsen“. In München oder Frankfurt lasse sich nicht mehr das große Geld verdienen. „Ich würde Investoren raten, sich auf einen moderaten Abschwung vorzubereiten“, sagt der Immobilienökonom.

Vor steigenden Zinsen sollten sich Immobilieninvestoren in Acht nehmen, mahnen aber auch die Experten der UBS. In den vergangenen 40 Jahren seien den meisten Preiskorrekturen steigende Leitzinsen vorausgegangen. Ob es bald so weit sein kann, vermag die UBS aber nicht zu sagen. Zwar bescheinigen die Experten einigen globalen Metropolen eine erhöhte Blasengefahr. Ob es tatsächlich eine Blase gibt, stelle sich aber immer erst dann heraus, wenn sie platzt.