Bericht der Bundesbank: Immobilienpreise sind in den Städten bis zu 30 Prozent zu hoch

Die Notenbank macht erneut auf die hohen Wohnungspreise aufmerksam. Ein Grund: Die Finanzierungskonditionen für Käufer hätten sich zuletzt noch einmal verbessert.

Die Entwicklung der Immobilienpreise beobachtet die Bundesbank aufmerksam – aus gutem Grund: „Aktuellen Schätzergebnissen zufolge lagen die Preise in den Städten nach wie vor zwischen 15 Prozent und 30 Prozent über dem Wert, der durch demografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“, heißt es im aktuellen Monatsbericht der Notenbank.

Der breit angelegte, kräftige Preisauftrieb bei Wohnimmobilien in Deutschland habe sich während der Coronavirus-Pandemie fortgesetzt. Regionen außerhalb der Städte hätten ebenfalls weiter an Attraktivität gewonnen.

Andere Experten hatten bereits aufgezeigt, dass die Corona-Pandemie den seit Jahren anhaltenden Preisanstieg bei Wohnimmobilien allenfalls kurzzeitig gebremst hatte. Insgesamt erhöhten sich die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum im Berichtsjahr gemäß Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (vdp) im vergangenen Jahr um 7,5 Prozent, nachdem sie im Vorjahr um 6,8 Prozent gestiegen waren.

Dieser Preisanstieg – der zwar nicht so deutlich wie in den Jahren 2015 bis 2018, aber doch stärker als 2019 ausfiel – sei womöglich auf das neue Verhältnis der Deutschen zu ihren eigenen vier Wänden durch die Pandemie zurückzuführen, mutmaßt die Bundesbank nun.

Der Stellenwert von Wohneigentum könnte sich aufgrund der Einschränkungen zur Eindämmung der Pandemie dauerhaft erhöht haben, heißt es weiter. Und das, obwohl das verfügbare Einkommen privaten Haushalte deutlich schwächer als in den vorangegangenen Jahren gestiegen sei. „Doch sofern die Haushalte nicht mit anhaltenden Einbußen rechneten, dürfte dies die Wohnungsnachfrage lediglich geringfügig gedämpft haben“.

Finanzierungskonditionen haben sich noch einmal verbessert

Wohnimmobilien seien offenbar nach wie vor eine attraktive Anlageform im Niedrigzinsumfeld, schlussfolgert die Bundesbank und verweist auch darauf, dass sich die Finanzierungskonditionen noch einmal verbesserten: Die bereits zuvor historisch niedrige durchschnittliche Rate für Hypothekendarlehen sank im Berichtsjahr weiter auf 1,3 Prozent.

Mieter mussten zuletzt tiefer in die Tasche greifen. Allerdings fiel das Plus hier vor allem in einigen Großstädten weniger stark als in den Jahren zuvor aus. Die Bundesbank verweist darauf, dass das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresmiete bei Wohnungen 2020 seinen langjährigen Mittelwert seit der Wiedervereinigung in Städten um gut 25 Prozent und in den sieben Großstädten um gut 35 Prozent überschritt.

Keine abrupte Korrektur der Wohnimmobilienpreise

Trotzdem sind die Experten der Bundesbank offenbar nicht in Alarmstimmung. Bereits im Oktober waren sie der Frage nachgegangen, ob eine Blase platzen könnte. Damals hatten sie zumindest zum Teil Entwarnung gegeben, worauf sie nun wieder verweisen.

Konkret hatten sie damals in ihrer Analyse aufgezeigt, dass der Preisaufschwung am Wohnimmobilienmarkt der vergangenen Jahre größtenteils Ausdruck der Entwicklung von Wohnraumangebot und ‑nachfrage gewesen sein dürfte. Dazu seien neugebaute Wohnungen durch höhere Baukosten teurer geworden und schließlich hätten sich auch die Grundstückspreise verteuert. Da der Wert einer Immobilie wesentlich auf dem Grundstückswert basiere, „erhöhte sich auch das Risiko von Preisübertreibungen bei Wohnimmobilien. Insbesondere in städtischen Regionen bauten sich beträchtliche Überbewertungen auf“.

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Dass allein Immobilienspekulanten hinter dem Preisanstieg steckten, hielten die Experten aber nicht für wahrscheinlich. Deswegen sei zumindest 2019 das Preisgefüge am deutschen Wohnimmobilienmarkt als robust gegenüber ausgeprägten Änderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds einzuschätzen, schlussfolgerten sie.

Mehr Unsicherheit, aber noch keine Alarmstimmung

Durch die Unsicherheit über die Folgen der Corona-Pandemie sei das makroökonomische Umfeld inzwischen „weitaus fragiler als zuvor“. Insbesondere angesichts der Kombination einer vorerst unverminderten Ausweitung des Wohnungsangebots und schwächerer Nachfrage könnte sich die Preisdynamik bei zusätzlichen Turbulenzen schneller und stärker ermäßigen als bisher angelegt.

Aber „eine abrupte Korrektur der Wohnimmobilienpreise zeichnet sich indes – sofern es zu keiner gravierenden Störung der laufenden gesamtwirtschaftlichen Erholung kommt – nicht ab“, hatte die Bundesbank geschlussfolgert.