Yahoo Finanzen Ich war bei einigen Zwangsversteigerungen und war überrascht, welche Preise dort gezahlt werden
Zwangsversteigerungen sind mit einer gewissen Dramatik behaftet. Immer wenn ich bei einer vor Ort bin, erinnert es mich an eine Art Theateraufführung. Es treffen sich meist mehrere Dutzend Menschen in einem Amtsgericht, eine Richterin oder ein Richter führt die Verhandlung. Doch die Versteigerung läuft meist weniger nüchtern ab, als man sich das für ein deutsches Gericht vorstellt.
Gebote werden in den Raum gerufen, die Stimmung ist hitzig und es kann auch immer mal wieder zu Diskussionen zwischen den Anwesenden kommen. Und nach etwa dreißig Minuten ist dann alles schlagartig vorbei und der Raum leert sich so schnell, wie er sich gefüllt hat.
Eine Zwangsversteigerung zu besuchen, ist ungemein spannend. Gleichermaßen gelten sie als der richtige Ort, um noch günstig an eine Immobilie zu kommen. Doch stimmt das überhaupt? Ich war bei vier Zwangsversteigerungen in Berlin und habe dabei sechs Dinge gelernt.
1. Der Verkehrswert wird meist überboten
Vor einer Zwangsversteigerung wird immer ein Gutachten erstellt, in dem der Zustand der Wohnung festgehalten wird und auch ein Verkehrswert festgelegt wird. Das Gutachten könnt ihr vorab im Internet auf Zwangsversteigerungs-Portalen kostenlos einsehen.
Oft wird der Verkehrswert allerdings überboten, zeigt meine Erfahrung. In drei von vier Zwangsversteigerungen wurde der Verkehrswert um mehrere 10.000 Euro überstiegen. Das heißt, dass eine Zwangsversteigerung nicht unbedingt die Möglichkeit für Schnäppchen ist, wie immer getan wird.
2. Ihr müsst nicht immer eine Sicherheitsleistung erbringen – und könnt dann spontan mitbieten
Die Gerichte weisen vor den Terminen der Zwangsversteigerungen immer darauf hin, dass eine Sicherheitsleistung erbracht werden muss. Die beträgt zehn Prozent des Verkehrswerts aus dem Gutachten. Würde der Verkehrswert auf 200.000 Euro taxiert, müsstet ihr vorab also 20.000 Euro als Sicherheitsleistung auf das Konto des Gerichts überweisen. Alternativ könnt ihr auch eine Bürgschaft der Bank mitbringen.
Diese Sicherheitsleistung kann dann ein Verfahrensbeteiligter, wie beispielsweise der Eigentümer, beantragen, wenn ihr ein Gebot abgebt. Habt ihr die Sicherheitsleistung nicht erbracht, dürft ihr nicht mitbieten.
Doch es gibt eine Ausnahme. Ist kein Beteiligter des Verfahrens, Eigentümer oder Kreditgeber, anwesend, kann auch keine Sicherheitsleistung beantragt werden. Dann darf tatsächlich jeder im Saal mitbieten. Ihr braucht einzig ein Ausweisdokument.
3. Zwangsversteigerungen werden häufig abgesagt
Oft genug kam es vor, dass ich am Tag vor einer Zwangsversteigerung zu der Immobilie recherchiert hatte, der Termin dann aber kurzfristig abgesagt wurde. Häufig erfüllen die Schuldner in den letzten Tagen doch noch ihre Verpflichtungen und kommen so einer Zwangsversteigerung zuvor. Das kann auch erst wenige Stunden vor dem Termin passieren. Das ist besonders ärgerlich für diejenigen, die sich schon intensiv auf den Kauf der Immobilie vorbereitet hatten und deren Pläne dann zunichtegemacht wurden.
Übrigens: Dass der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung noch keine neue Bleibe gefunden hat, spielt für das Gericht keine Rolle. Ein Antrag auf Verschiebung des Termins aus diesem Grund wird abgelehnt.
4. Zwangsversteigerungen werden nicht nur genutzt, um Schulden zu begleichen
Irrtümlicherweise wird oft angenommen, dass bei Zwangsversteigerungen immer eine Immobilie unter den Hammer kommt, bei der der Eigentümer die Schulden nicht beglichen hat. Doch das stimmt nicht. Oft genug geht es auch darum, Besitzverhältnisse aufzulösen, wie beispielsweise eine Erbengemeinschaft. Gibt es zwei Kinder, die ein Haus erben, können sie sich darauf einigen, das Haus zwangsversteigern zu lassen. Das nennt sich dann Teilungsversteigerung.
5. Zwangsversteigerungen bieten ein hohes Risiko für Investoren
Anfang Juni besuchte ich eine Zwangsversteigerung in Berlin. Es ging um eine Einzimmerwohnung in Charlottenburg, die der Schuldner vermietet hatte. Mietverhältnisse bleiben bei einer Zwangsversteigerung jedoch bestehen. In diesem Fall war der Mietvertrag mehrere Jahre alt, die Miete wurde nie angepasst und war dementsprechend gering.
In diesem Fall dürfte ein Investor dem aktuellen Mieter nicht kündigen und müsste vorerst mit geringen Mieteinnahmen leben, bevor er die Mieten nach und nach anheben kann. Anders ist die Situation, wenn der Höchstbietende selbst einziehen will. Dann dürfte er Eigenbedarf anmelden und dem aktuellen Mieter kündigen.
6. Eigentümer dürfen mitbieten und können so die Preise nach oben treiben
Im Mai fand die Zwangsversteigerung eines Einfamilienhauses in einem noblen Vorort von Berlin statt. Dabei handelte es sich um eine Teilungsversteigerung. Allerdings war ein Erbe gewillt, den Preis das Haus weiter nach oben zu treiben. Er war selbst anwesend und bot immer wieder mit. Am Ende wurde das Haus für fast 200.000 Euro über Verkehrswert verkauft.
