Um so viel dürfen Vermieter die Miete erhöhen, obwohl die Bundesregierung die Preisbremse verlängert hat

Eine steigende Miete kann nicht jeder Mieter gelassen hinnehmen. - Copyright: picture alliance

Es ist beschlossene Sache: Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert. Diesen Beschluss hat die Bundesregierung gerade erst auf den Weg gebracht. Mit der Verlängerung dieser Vorschrift möchte es die Politik erreichen, in besonders beliebten Regionen den Anstieg der Mieten zu kontrollieren. Auf diese Weise sollen die Probleme auf dem Wohnungsmarkt gemindert werden.

Die Mietpreisbremse ist allerdings nur eine von mehreren Vorschriften, die in Deutschland die Festsetzung sowie die Erhöhung von Mieten regelt. Vermieterinnen und Vermieter können bei den vielen Richtlinien ebenso schnell die Übersicht verlieren, wie Mieterinnen und Mieter. Das kann teure Folgen haben. So vermuten Experten, dass jede vierte Erhöhung von Mieten in Deutschland so nicht korrekt ist.

Über welche Regeln gilt es, Bescheid zu wissen? Wann dürfen Eigentümer die Miete anheben? Und wie hoch? Wir liefern euch eine Übersicht über die wichtigsten Richtlinien bei der Festsetzung von Mieten.

Um wie viel dürfen Mieten erhöht werden?

Die Mietpreisbremse, die bekanntlich kürzlich von der Bundesregierung verlängert wurde, konzentriert sich vor allem auf Wohnungen in „angespannten“ Regionen. Sie soll festlegen, dass die Miete bei der Wiedervermietung einer Wohnung nicht ins Unermessliche angehoben wird – vor allem in Ballungszentren wie München und Berlin. Die jeweilige Regierung des Landes entscheidet dann per Rechtsverordnung, wo die Vorschrift konkret angewendet wird.

Diese Rechtsordnung ist von großer Bedeutung. Denn: „Wo sie gilt, sorgt die Mietpreisbremse dafür, dass die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags in einem Gebäude, das vor 2014 gebaut wurde, im Grundsatz nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf“, sagt Carsten Loll, Immobilienanwalt und Partner bei der Topkanzlei Latham & Watkins, gegenüber dem Handelsblatt.

Bei der Mietpreisbremse gibt es allerdings eine Ausnahme. Bei Neubau-Immobilie ab dem Baujahr 2014 greift diese Richtlinie nicht. „Handelt es sich um einen Neubau oder einen Umbau, der die Wohnung in einen neubauartigen Zustand verwandelt, kann der Vermieter auch eine höhere Miete verlangen“, erklärt Loll. „In solchen Fällen darf sich die Mietfestsetzung an den aktuellen Marktpreisen orientieren. Und es ist dem Vermieter gestattet, auch mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen“, so der Fachmann.

Laut des Juristen dürften die „Vermieter aber auch bei bestehenden Mietverträgen die Preise regelmäßig erhöhen“. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt dürfen Eigentümer die Miete allerdings nur um höchstens 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen, betont er. Wo diese Kappungsgrenze nicht gelte, dürfe der Eigentümer die Mieten um nicht mehr als 20 Prozent in diesem Zeitraum erhöhen.

Wie viel Plus ist bei Staffel-Mieten möglich?

Diese Entscheidung treffen Mieter und Vermieter in gewissen Weise zusammen. Denn: Die Staffelmiete wird direkt bei der Neuvermietung festgelegt. „Die Erhöhungen müssen bei einer Staffelmiete weder regelmäßig erfolgen noch gleiche Beträge umfassen, dürfen aber nur maximal einmal pro Jahr erfolgen“, sagt Loll zum Handelsblatt.

„Der Vermieter muss bei der Staffelmiete darauf achten, dass die jeweilige Miethöhe in exakten Euro-Beträgen in den Staffelmietvertrag aufgenommen wird.“ Die Staffelmiete dürfe außerdem insgesamt nur in einem bestimmten Rahmen steigen und müsse dabei eine mögliche Mietpreisbremse berücksichtigen.

In Ballungszentren dürfen die Mieten bei einer Neuvermietung den Mietpreis nur um zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. „Dafür gilt die Kappungsgrenze von Mietsteigerungen über 15 beziehungsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren bei diesen Verträgen nicht“, erläutert der Fachmann.

Woran orientiert sich Steigerung bei Index-Mieten?

Sogenannte Index-Mietverträge werden in Deutschland in letzter Zeit immer beliebter. Vereinfacht erklärt, berücksichtigen diese Verträge die Inflation in Deutschland. Heißt: Sie koppeln die Höhe der Miete an die aktuelle Entwicklung der Inflation, die in den vergangenen beiden Jahren zeitweise deutlich zugelegt hat.

Das hat auch einen Vorteil für Vermieter. Denn: Die Preisbremse gilt nur bei der Ansetzung vom Ausgangspreis der Indexmiete. In den folgenden Jahren kann sich die Entwicklung dann von den übrigen Vergleichsmieten in einer Stadt abkoppeln. Sofern Mieter und Vermieter also einmal einen solchen Indexmietvertrag abgeschlossen haben, hat der Mieter keine großen Möglichkeiten, sich gegen Preisanpassungen im Rahmen der Inflationsrate zu wehren.

Entscheidend für die Berechnung der Anpassung einer Indexmiete ist dabei allein der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung in Deutschland. Ein anderer Index ist nicht zulässig, betont der Deutsche Mieterbund. Daher können Mieter ganz einfach überprüfen, ob ihr Vermieter richtig gerechnet hat. Preisanpassungen von Monat zu Monat sind bei einer Indexmiete nicht möglich. Das Gesetz schreibt vor, dass die einmal festgesetzte Erhöhung dann mindestens für ein Jahr gelten muss.

Diese Wohnungen sind rechtliche Grauzone

In Deutschland, und vor allem in Großstädten, gibt es immer mehr möblierte Wohnungen im Angebot. Das hat einen Grund: Die Mieten für diese liegen deutlich über denen Immobilie, die ohne Möbel zur Vermietung stehen. Laut des Immobilienportals Immoscout zahlen Mieterinnen und Mieter für möblierte Wohnungen im Durchschnitt fast zehn Euro mehr pro Quadratmeter.

Aber „möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich in Städten, wo diese Gültigkeit hat, ebenfalls der Mietpreisbremse“, erklärt Loll dem Handelsblatt. Heißt: Die Vermietung einer möblierten Wohnung dürfe nur zehn Prozent über der Miete für vergleichbaren Wohnraum liegen. Laut Mieterbund zumindest dann, wenn die Wohnung im Gebiet einer gültigen Mietpreisbremsen-Verordnung liege und keine Ausnahme vorliege.

Allerdings müssen Vermieter den Aufschlag für die Möbel nicht separat ausweisen. Daher sei es schwierig für den Mieter, die exakte Höhe der Miete zu kontrollieren, erläutert Loll. Der Experte: „Wer glaubt, so ein Mietverhältnis einfach immer fortschreiben zu können, läuft Gefahr, dass er damit vor Gericht scheitert. So etwas geht in der Regel nicht ewig gut.“