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Das solltet ihr wissen, bevor ihr eure erste eigene Immobilie kauft

Sandra Will
·Lesedauer: 7 Min.
Gerade in Corona-Zeiten sind Immobilien im Grünen immer beliebter
Gerade in Corona-Zeiten sind Immobilien im Grünen immer beliebter

In der aktuellen Niedrigzinsphase scheint der Wunsch der eigenen Immobilie realistischer als sonst. Kredite mit einem Zinssatz von 0,8 Prozent erleichtern den Einstieg zusätzlich für die breite Masse. Doch eine Immobilienfinanzierung ist nicht ohne Risiken, gerade weil die Immobilienpreise in Deutschland trotz Corona-Krise weiter ansteigen.

Das Statistische Bundesamt stellte fest, dass Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser im vierten Quartal 2020 im Schnitt um 8 Prozent teurer waren als ein Jahr zuvor. Insbesondere bei hohen Immobilienpreisen ist deshalb auf einiges zu achten. Business Insider hat zwei Experten dazu befragt.

Immobilie als beliebte Altersvorsorge

In Deutschland besitzen zwar nur etwa 45 Prozent der Haushalte das Objekt, in dem sie wohnen, die meisten sehen die Immobilie jedoch als gute Anlage. Laut einer repräsentativen Umfrage der Rentenversicherung des vergangenen Jahres nannten 79 Prozent der Befragten die eigene Immobilie als ideale Form der Alterssicherung. Das machte sie zur beliebtesten Altersvorsorge-Form der Deutschen – noch vor der Rente.

Dafür hat Detlef Hartmann, Regionalleiter der Landesbausparkassen (LBS) Nord, eine gute Begründung: „Alle wissen, dass man für das Alter vorsorgen soll, aber sich als junger Mensch einzuschränken, um später mal eine höhere Rente zu haben, fällt vielen schwer. Wenn ich stattdessen aber in eine Immobilie investiere und so beginne, eigenes Kapital aufzubauen, ist das interessanter.” Nicht ohne Grund ist der Lieblingswerbespruch von Hartmann deshalb: „Wohneigentum ist die einzige Altersvorsorge, von der ich heute schon etwas habe.”

Dennis Rose, Finanzberater und Immobilienspezialist von fragfina.de, sieht die Immobilie als Altersvorsorge jedoch kritischer: „Man muss darauf achten, dass man sich bei der Höhe des Kredits nicht übernimmt. Im Alter kann man in der eigenen Immobilie zwar mietfrei wohnen, aber nicht unbedingt kostenfrei.” Zusätzliche Kosten zur Instandhaltung und Wohnnebenkosten müssten einkalkuliert werden.

Wie viel könnt ihr euch leisten?

Möchte heutzutage insbesondere ein junger Mensch eine Immobilie kaufen, muss er häufig auf Kredite zurückgreifen. Wer herausfinden will, wie teuer die Immobilie sein darf und wie viel Eigenkapital man benötigt, damit die Bank einen Kredit gewährt, kann etwa den Baufinanzierungsrechner der LBS, Sparkassen oder anderer Dienstleister nutzen. Individuelle Baufinanzierungsberatungen gibt es auch bei den Verbraucherzentralen. Grundsätzlich sollte man laut LBS-Experte Hartmann mit einem Zins von 1 bis 1,5 Prozent rechnen und eine Tilgung von zwei bis drei Prozent anstreben. Nach spätestens vierzig Jahren sollte die Immobilie abbezahlt sein und das am besten vor der Rente. Wer mit dem Gedanken spielt, anstelle der Miete lieber einen Kredit für das Eigenheim abzubezahlen, müsse laut Hartmann Instandhaltungsrücklagen als auch Versicherungen und Wohngeld bedenken. Die Kosten sind laut Hartmann also höher anzusiedeln als nur für den Kredit nötig sind.

Mit diesen Nebenkosten müsst ihr rechnen

Wer eine Immobilie kauft, darf neben den Anschaffungskosten die Nebenkosten nicht vergessen. Darunter fällt die Grunderwerbsteuer, die abhängig vom Bundesland zwischen 5 und 6,5 Prozent beträgt, nur in Bayern und Sachsen ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent etwas niedriger. Zusätzlich muss mit den Kosten für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch gerechnet werden (zwei Prozent), eine mögliche Maklercourtage von zwei bis drei Prozent kann ebenso anfallen. Die Verbraucherzentralen empfehlen für die Nebenkosten insgesamt mit zehn Prozent des Immobilienpreises zu rechnen, die LBS sogar mit bis zu 12 Prozent. Mögliche Renovierungsarbeiten sind dabei noch nicht bedacht.

Wie viel Eigenkapital ist nötig?

„Die Nebenkosten von circa 10 Prozent sollten mindestens als Eigenkapital vorhanden sein, dann kann das Objekt bei entsprechender Bonität vollfinanziert werden”, erklärt Hartmann. In der heutigen Zeit könnten sich junge Menschen anders keine Immobilie mehr leisten, sofern sie nicht auf ein Erbe oder die finanzielle Unterstützung der Eltern zurückgreifen können. Das sieht Rose kritisch: „Wenn der Wille für den Hauskauf so stark ist, kann man die Vollfinanzierung anstreben, dann sind die Zinsen für den Kredit aber auch bei über zwei Prozent. Dann sollte die Bonität gut sein und das Einkommen hoch.” Er rät zu einem Eigenkapital von mindestens 15 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. „Dadurch ist der Beleihungsauslauf, also das Risiko für die Bank, niedriger und der Kreditnehmer bekommt einen niedrigeren Zinssatz”, erklärt Rose.

Und wie kann die Finanzierung über einen Kredit aussehen?

Möchtet ihr eine Immobilie finanzieren, habt ihr zwei Wege zur Auswahl. Beim gewöhnlich Annuitätendarlehen zahlt ihr Zinsen und Tilgung monatlich ab. Dabei ist in der heutigen Niedrigzinsphase eine langfristige Zinsfestschreibung sinnvoll, denn sie bietet vor allem Planungssicherheit für die kommenden Jahrzehnte. Wer aktuell einen Kredit mit einem Festzinssatz für nur 10 bis 15 Jahre aufnehme, gehe laut Hartmann das Risiko ein, danach erhöhte Zinsen in Kauf nehmen zu müssen. „Banken bieten eine Zinssicherheit für bis zu 30 Jahre an, dann wird der Zins aber auch teurer und liegt bei über 2 Prozent, vielleicht sogar bei über 3 Prozent”, erklärt Hartmann. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto höher kann die Tilgung sein und desto schneller ist der Kredit abbezahlt.

Möglichst schnell schuldenfrei zu sein klingt zwar erstmal gut, ist für Kapitalanleger aber nicht immer sinnvoll. Deshalb rät Immobilienexperte Rose hier zur Unterscheidung zwischen der Immobilie als Eigenheim oder als Kapitalanlage. „Wenn man selber drin wohnt, sollte man möglichst schnell zurückzahlen. Wenn man die Immobilie vermieten will, sollte man möglichst wenig und langsam den Kredit tilgen, weil der steuerliche Vorteil höher ist.” .

Der andere Weg geht über einen Bausparvertrag, den etwa 40 Prozent der Deutschen besitzen. „Hier werden nur die Zinsen gezahlt und der Tilgungsbetrag in einen Bausparvertrag einbezahlt. Dieser hat den Vorteil, dass die Zinsrate von 1 bis 2 Prozent nicht nur geringer, sondern auch für die Zeit nach 10 bis 15 Jahren festgeschrieben ist”, erklärt Hartmann, dessen Kerngeschäft Bausparverträge sind, die langfristige Zinssicherheit bieten. Bei einem Bausparer müssen mindestens 40 Prozent eingezahlt sein, damit man ein Darlehen über die restlichen 60 Prozent bekommt – das dauert oftmals einige Jahre.

Weil ein Bausparvertrag oftmals zwar Zinssicherheit bietet, aber auch hohe Tilgungsraten nach sich ziehen kann, rät Rose nur in bestimmten Fällen zum Bausparen: „Ein Bausparvertrag macht häufig Sinn, wenn man ihn zum Finanzierungsstart abschließt, weil man ihn passend in die Finanzierung einbauen kann.” Ihn dagegen als Vorsorge abzuschließen, mache häufig keinen Sinn, weil die Abschlusskosten dafür zu hoch seien und die Sparzinsen heutzutage zu niedrig. „Oft akzeptieren auch nicht alle Banken alle Bausparverträge, dadurch ist man später womöglich begrenzt in der Auswahl der Kreditgeber”, erklärt Rose.

Für Hartmann ist der Bausparvertrag ein sehr deutsches Produkt, weil es Sicherheit garantiert. „In anderen Ländern wie in den USA wird mehr spekuliert. Dadurch können dann aber Blasen entstehen wie bei Lehmanns 2008, als die Bankenkrise ausgebrochen ist”, sagt Hartmann. Benötigt man den Bausparer doch nicht, weil die Zinsen möglicherweise nicht gestiegen sind, kann man das Guthaben wieder entnehmen, damit verliert man durch die Abschlussgebühren aber häufig etwas Geld. Wer sich also einen Festzins möglichst lange sichern möchte, sollte laut Rose nicht direkt zum Bausparer greifen, sondern auch bei der eigenen Bank mal nachfragen, denn „eine Zinsfestschreibung von etwa 30 Jahren ist oft gar nicht so viel teurer als bei 10 oder 15 Jahren.”

Lockt eine Bank mit Niedrigzinsverträgen von unter einem Prozent gibt es laut Rose auch dabei einiges zu beachten: „Man muss damit rechnen, dass es gewisse Nachteile gegenüber einem höheren Zins hat, beispielsweise eine sehr kurze Zinsfestbindung, wenig Tilgung oder ein reiner Online-Service, wenn es sich um eine Online-Bank handelt.”

Vertrauen kann man diesen Angeboten dank staatlichen Gesetzen und Richtlinien aber dennoch, wenn es sich um eine in Deutschland ansässige Bank handelt.

Diese Zuschüsse und Erleichterungen gibt es

Auch der Staat hilft in einigen Fällen beim Immobilienwunsch. Neben der Wohn-Riester, gibt es bundesweit noch die Wohnungsbauprämie mit einer Einkommensgrenze von 35.000 Euro im Jahr, das doppelte gilt bei einem Ehepaar. Bevor man die Finanzierung abschließt und einen Kredit unterschreibt, sollte man sich laut LBS-Regionalleiter Hartmann vor allem über örtliche Zuschüsse informieren. Auch regionale Förderbanken der KfW gewähren oft günstige Kredite, sofern bestimmte Bedingungen, etwa die Energieeffizienz der Immobilie, erfüllt sind.

Entscheidungen, Entscheidungen, Entscheidungen

Wohnung oder Haus? Neubau oder Bestand? Stadt oder Land? Wer eine Immobilie kauft, muss viele Entscheidungen treffen – das schreckt viele neben den hohen Investitionskosten häufig ab. Das Thema zu meiden, sei laut Hartmann aber auch keine Lösung, besser wäre es Schritt für Schritt zu gehen.

“Man sollte sich frühzeitig Gedanken machen und gegebenenfalls mit einer kleinen Wohnung anfangen. Mit der Preissteigerung entwickelt sich dann auch das Kapital und später kann man sich vielleicht etwas Größeres leisten”, sagt Hartmann.