So viel „Miete“ zahlen Wohnungseigentümer

Für Besitzer von Eigentumswohnungen fällt keine Miete im herkömmlichen Sinne an. Trotzdem sind monatliche Zahlungen an die Eigentümergemeinschaft zu entrichten. Außerdem sind zusätzliche Steuern fällig.

Eigentumswohnungen sind überaus gefragt. Sie gelten als wertbeständig – selbst in Krisenzeiten und werden deshalb oft auch als „Betongold“ bezeichnet. Als Kapitalanlage sind sie bestens geeignet. Je nach Lage und Objekt lassen sich mit der Vermietung etwa vier bis sechs Prozent Rendite im Jahr erzielen. Auch für den Eigenbedarf lohnt sich der Kauf. Wohnungseigentümer genießen gegenüber Mietern gestalterische Freiheiten und sorgen mit dem Kauf für eine gewisse Absicherung im Alter.

Vorschusszahlungen ergeben sich aus dem Wirtschaftsplan

Doch unabhängig davon, ob Wohnungseigentümer ihre Immobilie selbst nutzen oder vermieten, fällt eine monatliche Zahlung, das sogenannte Hausgeld für sie an. Dabei handelt es sich um eine Vorschusszahlung, die an die Eigentümergemeinschaft zu entrichten ist und die sich aus dem Wirtschaftsplan für das jeweilige Objekt ergibt.

„Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch einer Eigentümergemeinschaft bei. Der Gemeinschaft und dem von ihr beauftragten Verwalter obliegt die Instandhaltung und Pflege des Wohnhauses, das aus dem Gemeinschafts- und dem Sondereigentum der Eigentümer besteht. Jeder Eigentümer zahlt ein monatliches Hausgeld, mit dem die laufenden Kosten des Wohnhauses bestritten werden“, erklärt der Immobilienverband Deutschland (IVD). Die Höhe des Hausgeldes schätzt der Verwalter aufgrund der voraussichtlichen Bewirtschaftungskosten im Voraus für ein Jahr und legt sie im Wirtschaftsplan fest.

Als Faustregel können 2,70 Euro pro Quadratmeter im Monat angesetzt werden, so der IVD. Für eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern sei demnach mit einem durchschnittlichen monatlichen Hausgeld von 216 Euro, beziehungsweise einem jährlichen Betrag von 2.592 Euro zu rechnen.

Verbrauchsabhängige Kosten

Das monatliche Hausgeld setzt sich zum einen aus Kosten zusammen, die auch Mieter mit der Nebenkostenvorauszahlung bestreiten müssen. Das sind etwa Kosten für Heizung, Müllentsorgung, Wasser, Abwasser, Hausmeister, Schornsteinfeger, Fahrstuhl, Gartenpflege etc. Wohnungseigentümer, die ihre Immobilie vermieten, rechnen diese Kosten in der Regel mit ihren Mietern über Nebenkostenvorauszahlung ab.

Rücklage für Instandhaltungen

Das Hausgeld beinhaltet aber auch sogenannte nicht umlagefähige Kosten. Dazu gehören die Kosten für die Verwaltung, Kontoführungsgebühren und Kosten für die Eigentümerversammlung. Der größte nicht umlagefähige Posten beim Hausgeld ist die Instandhaltungsrücklage. Damit bilden alle Wohnungseigentümer eines Objekts eine Rücklage für anfallende Reparaturen und Erhaltung der Bausubstanz.

Das Alter der Immobilie ist entscheidend

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage richtet sich nach dem Alter des Gebäudes und der Quadratmeterzahl des Wohneigentumsanteils. Dabei gilt: Je älter ein Gebäude ist, desto höher fällt die Rücklage aus. Eine Orientierung bietet die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“.

Dort finden sich unter § 28 die Instandhaltungskosten, die im Jahr pro Quadratmeter je nach Alter eines Gebäudes angesetzt werden dürfen: Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zurückliegt mit höchstens 7,10 Euro, für Wohnungen die vor 22 bis 32 Jahren bezugsfertig waren, 9 Euro und für Wohnungen deren Bezugsfertigkeit länger als 32 Jahre zurückliegt, 11,50 Euro.

Für eine Wohnung älteren Semesters mit Baujahr 1985 und einer Größe von 100 Quadratmetern würden sich demnach 1150 Euro Instandhaltungskosten jährlich ergeben, die im monatlichen Hausgeld mit rund 96 Euro zu Buche schlagen würden.

Grundsteuer

Und schließlich sind Wohnungseigentümer auch verpflichtet, Grundsteuer zu bezahlen. Die Höhe kann je nach Lage des Objekts sehr unterschiedlich ausfallen. „Die Höhe der Grundsteuer ergibt sich aus dem Grundsteuermessbetrag und dem Hebesatz. Da der Messbetrag von der bewohnten Immobilie und der Hebesatz von der Gemeinde abhängen, lässt sich keine allgemeingültige Schätzung abgeben. Man sollte sich aber auf eine dreistellige Summe pro Jahr einstellen“, so der IVD.

Die genaue Höhe inklusive fälliger Abschlagszahlungen teilt das Finanzamt dem Eigentümer mit.

Übrigens: Die Grundsteuer gehört zu den voll umlagefähigen Kosten. Ist eine Eigentumswohnung vermietet, muss der Mieter die Grundsteuer über die Nebenkostenabrechnung an den Eigentümer bezahlen.