Yahoo Finanzen Realty Income, W. P. Carey, Medical Properties: 2 unterbewertete REIT-Merkmale
Einen REIT wie Realty Income (WKN: 899744), W. P. Carey (WKN: A1J5SB) oder den zuletzt weniger erfolgreichen Medical Properties (WKN: A0ETK5) zu bewerten ist keine Kunst. Für uns als Investoren gilt, dass wir eigentlich bloß eine Handvoll wichtiger Aspekte analysieren müssen.
Für mich ist das das Geschäftsmodell, die Bilanz, die Nachhaltigkeit der Dividende und die weiteren Wachstumsperspektiven. Eigentlich logisch, oder? Allerdings habe ich in der Vergangenheit mindestens zwei Merkmale nicht so gewürdigt, wie ich es hätte tun sollen. Bereit auf eine Veränderung? Dann lies’ besser die folgenden Zeilen. Sie könnten dich zu einem deutlich besseren REIT-Investor machen.
REIT-Merkmal: Die Fähigkeit, Immobilien wieder zu verkaufen
Medical Properties ist ein REIT, der auch in meinem Depot nicht besonders erfolgreich ist. Dafür gibt es viele Gründe und wir werden gleich noch auf den Hauptgrund eingehen. Aber eine Besonderheit und ein REIT-Merkmal, das ich weniger beachtet habe, ist: Es ist ein Real Estate Investment Trust, der Schwierigkeiten besitzt, seine Immobilien wieder zu verkaufen.
Ich habe mich bei der Analyse sehr auf das Geschäftsmodell konzentriert. Krankenhäuser? Na klar: Geht irgendwie immer. Ist wenig zyklisch. Und gehört zur Grundausstattung von Städten. Soweit, so logisch. Daraus leitete ich quasi zwangsläufig eine defensive Klasse ab. Naja, das ist nicht ganz falsch. Aber neben einer durchwachsenen Bilanz habe ich etwas Entscheidendes übersehen.
Im Zweifel kann dieser REIT sich nämlich nicht so gut von seinen Immobilien trennen. Mal ehrlich: Wer will direkt ein Krankenhaus kaufen? Die Immobilien sind groß. Sie sind sehr stark Special-Interest. Es gibt wenige potenzielle Käufer im Immobilien-Bereich. Sowie wenige Mieter, die im Falle eines Leerstandes einspringen würden. All das führt dazu, dass es kaum einen Markt für Krankenhäuser gibt. REITs wie Medical Properties mit ihren Spezialisierungen sind eigentlich die einzigen wirklichen Interessenten.
Das führte zuletzt dazu, dass sich Medical Properties nicht besonders gut sanieren konnte. Es sind zwar Werte in der Bilanz vorhanden. Sie können aber nur umständlich und gegebenenfalls mit Wertabschlägen herausgelöst werden. Diese fehlende Flexibilität ist ein Problem. Andere REITs wie Realty Income mit Single-Tenant-Immobilien aus dem groben Einzelhandels-Bereich kennen diese Baustelle nur beschränkt. Deshalb ist es mir fortan wichtig, dass es einen gewissen Markt für die jeweiligen Immobilien gibt. Ansonsten ist das ein Risiko, das wir als Einkommensinvestoren entsprechend hoch gewichten müssen.
Die Bilanz: Das Fundament für den Erfolg
Das zweite REIT-Merkmal, das lange Zeit zweitrangig war, ist die Bilanz. In Zeiten niedriger und sogar negativer Zinsen kostete Wachstum praktisch kein Geld. Jeder Real Estate Investment Trust bekam zu günstigen Konditionen Fremdmittel. Einige Vertreter, wie Medical Properties, führten das ad absurdum. Das Ergebnis bei diesem speziellen Negativbeispiel: 10 Mrd. US-Dollar an Fremdmitteln, die bei wieder steigenden Zinsen zu einem mächtig drückenden Schuh geworden sind.
Was folgt hieraus für REIT-Investoren? Es wäre jedenfalls verkehrt zu sagen, dass die Real Estate Investment Trusts keinen Kredithebel nutzen dürfen. Sogar Realty Income und Medical Properties tun das. Der Unterschied ist jedoch: Die Verschuldung ist hier im Vergleich zur Bilanzsumme und der Funds from Operations vergleichsweise human. Im Endeffekt macht der bilanzielle Kontext daher den Unterschied.
Trotzdem ist es wichtig, die Bilanz nicht aus den Augen zu verlieren. Gerade weniger gut aufgestellte REITs wie Medical Properties verloren aufgrund ihrer schlechten Bilanz zuletzt signifikant an Wert. Kommt dann noch erschwerend hinzu, dass der Verkauf von Assets nicht einfach ist, so ist das ein doppeltes Problem.
REIT-Investoren müssen jedoch einfach im Hinterkopf behalten, dass gerade die Bilanz für die Nachhaltigkeit und die zukünftigen Erfolge entscheidend ist. Wenn steigende Zinsen das operative Fundament aus den Fugen heben, so hat ein Management doch einen sehr großen und teuren Fehler begangen.
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