Die „Immobilienweisen“ erwarten ein Ende der Preisrally. Davon profitieren Käufer in drei Großstädten.

Der „Rat der Immobilienweisen“ geht in seinem Frühjahrsgutachten davon aus, dass in mancher deutschen Großstadt der nunmehr seit acht Jahren andauernde Kauf- und Mietpreisanstieg bald zu Ende sein dürfte.

Für München, Berlin und in Teilen auch Stuttgart „sehe ich meine letztjährigen Prognosen bestätigt, hier rechne ich weiterhin mit einem Kaufpreisrückgang“, erklärt Harald Simons, Vorstand des Forschungsinstituts Empirica. Simons analysiert im Gutachten die deutschen Wohnungsmärkte.

Für Hamburg, Köln und Düsseldorf seien die Aussichten bislang uneinheitlich, für Frankfurt werde der Brexit entscheidend sein. „Die Zeiten der stürmischen Entwicklung der Wohnungsnachfrage sind in München, Berlin und Stuttgart zu Ende gegangen“, sagt Simons, einer von vier Sachverständigen, die regelmäßig Anfang des Jahres eine Bestandsaufnahme und Prognose zum Zustand der deutschen Immobilienmärkte vorlegen.

Die Zuwanderung in diese Städte habe sich verlangsamt. Gleichzeitig wachse das Wohnungsangebot kräftig: Die vergleichsweise hohe Zahl an Baugenehmigungen, die in den vergangenen Jahren beantragt wurden, münde jetzt in höhere Fertigstellungen, argumentiert Simons.

2017 dürften mehr als 300.000 Wohnungen fertiggestellt worden sein, und 2018 dürften es nochmals mehr werden. Vor allem Berlin stehe, gemessen an den bisherigen Erfahrungen, „vor einer regelrechten Fertigstellungswelle“. Die Experten rechnen 2018 mit rund 18.700 neuen Wohnungen in der Hauptstadt, was in etwa der Nachfrage entsprechen dürfte. 2016 waren es erst 13.700, 2014 nur 8.700 Wohnungen.

Bundesweit dränge sich der Eindruck einer leichten Abschwächung der Kaufpreisentwicklung auf, allerdings mit erheblichen regionalen Unterschieden, schreiben die Immobilienweisen in ihrem Frühjahrsgutachten.

Konkret rechnen sie mit einem Rückgang der Kaufpreise vor allem in München und Berlin und möglicherweise auch in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten fünf Jahre. Seit 2009 sind die Kaufpreise nach Angaben der Immobilienweisen bundesweit um 61 Prozent gestiegen. Real, also unter Berücksichtigung der Inflation, sind das zehn bis 15 Prozentpunkte weniger.

Die Bundesbank hatte erst am Montag erneut vor kräftigen Preisübertreibungen in deutschen Großstädten gewarnt. Die Überbewertungen hätten weiter zugenommen und lägen inzwischen bei rund 35 Prozent, teilte die Bundesbank in ihrem Monatsbericht für Februar mit.

Insgesamt allerdings stiegen bundesweit auch 2017 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen weiter an. Mit 7,9 Prozent fiel das Plus im Vergleich zu 2016 jedoch weniger stark aus als zuvor. 2015 und 2016 hatten sich die Preise noch mit einer Jahresrate von 8,8 Prozent erhöht. Im bundesweiten Mittel kosten Eigentumswohnungen aus dem Bestand aktuell 2.120 Euro pro Quadratmeter.

Die Wohnungsmieten stiegen 2017 mit 4,3 Prozent etwas stärker als im Vorjahr (+ 3,1 Prozent). Unter Berücksichtigung der allgemeinen Inflation, heißt es im Frühjahrsgutachten, entspreche dies einem realen Anstieg von 2,5 Prozent. Deutschlandweit lag der mittlere Mietpreis 2017 bei 7,46 Euro pro Quadratmeter und Monat.

Unzufriedenheit mit den Plänen der Politik

„Das letzte Jahr hat gezeigt, dass auch in Städten wie Berlin und München die Party noch nicht vorbei ist, gleichwohl aber Stabilität einkehrt“, meint Andreas Mattner, Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA.

Mattner kritisierte die aus seiner Sicht mangelnde politische Unterstützung. Die zähen Sondierungsgespräche und Koalitionsverhandlungen schafften ein Regierungsvakuum und schadeten der Konjunktur.

Union und SPD hatten sich in ihrem Koalitionsvertrag das Ziel gesteckt, dass in den kommenden vier Jahren 1,5 Millionen neue Wohnungen und Eigenheime privat finanziert und mit Hilfe öffentlicher Förderung gebaut werden sollten, um Druck vom Wohnungsmarkt zu nehmen. Das entspricht 375.000 Einheiten pro Jahr. Ein sehr ambitioniertes Ziel.

Bundesbauministerin Barbara Hendricks bekräftigte, dass „die Wohnungsbauoffensive unvermindert fortgesetzt werden“ müsse. „Entscheidend ist, dass Wohnungen schnell gebaut werden.“ Als Erfolg der Koalitionsverhandlungen wertete sie, dass der Bund weiter in den sozialen Wohnungsbau investieren und „zusätzlich mindestens zwei Milliarden Euro Bundesmittel“ bereitstellen wolle.

Die Zahl fehlender Wohnungen vor allem in den Ballungsräumen hat sich in den vergangenen Jahren stetig erhöht – nach Berechnungen des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) Köln auf nunmehr 400.000 Wohnungen. Entsprechend hoch ist der Nachholbedarf.

Andere Experten rechnen darum nicht unbedingt mit einem nachlassenden Druck auf die Preise. Im Wohnmarktreport 2018 für Berlin, verfasst von der Immobilienbank Berlin Hyp und dem internationalen Maklerhaus CBRE, heißt es, das Immobilienangebot verknappe sich in vielen Lagen und Segmenten weiter. In der Folge sei „auch zukünftig mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen“.

Unzufrieden ist die Immobilienbranche mit den Plänen der wohl künftigen Regierung zwischen Union und SPD.

Der Koalitionsvertrag beschreibe zwar im Klimaschutz eher Aufbruch und intelligente Methoden, im Mietrecht dagegen einen Rückfall ins Zeitalter der hemmenden Regulierung, kritisiert ZIA-Präsident Mattner. Die formulierten Ziele wie die Neubauoffensive sowie die technologieoffene und wirtschaftlich sinnvolle Energiewende müssten durch konkrete Maßnahmen unterlegt, das regulatorische Umfeld verbessert werden.

Bereits 2015 wurde die Steigerung der Baukosten durch Energieauflagen, kommunale Vorgaben wie etwa die Zahl für Pkw-Stellplätze und technische Normen auf 30 Prozent geschätzt. Lars P. Feld von der Universität Freiburg, der im Rahmen des Frühjahrsgutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert hat, fordert ebenfalls eine Verringerung oder Optimierung von Regulierungsmaßnahmen.

Darüber hinaus seien die Kommunen gefordert, eine aktivere Flächenpolitik zu betreiben. Dies könnte durch die Ausweisung neuer Flächen und eine schnellere Bearbeitung von Baugenehmigungen gelingen, erläutert der Immobilienweise, der ebenfalls Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist.

Immer weniger neue Büroflächen

Die von Union und SPD geplanten Freibeträge für einzelne Käufergruppen für den Immobilienerwerb – etwa für Familien – kritisiert Feld. Sie könnten zu einer unnötigen Verkomplizierung des Steuersystems und höheren Kosten für andere Käufergruppen führen.

Mit seiner Kritik ist Feld nicht allein. Auch aus Sicht von Mieter- und Eigentümerverbänden wird das geplante Baukindergeld den Wohnungsmangel nicht nachhaltig beheben. Die Beihilfe werde vermutlich von den Bauunternehmen abgeschöpft, indem sie die Preise entsprechend erhöhten, hieß es vom Verband Haus und Grund und vom Deutschen Mieterbund.

Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, appellierte am Dienstag an die Parlamentarier, neben dem bestehenden Innenausschuss einen eigenen Ausschuss zum Thema Bauen, Wohnen, Stadt- und Landentwicklung einzurichten. „Der Wohnungsmarkt zeigt es derzeit mehr als deutlich: Es gibt viel zu tun, und die Themen müssen sofort auf die politische Agenda“, sagte Gedaschko.

Das Thema Bauen und Wohnen wird künftig im Innenministerium angesiedelt sein, nicht mehr im Umweltministerium. „Die Vielzahl der Themen rund um das Wohnen bis hin zu den Fragen der Energieeffizienz im Gebäudebereich erfordert die ungeteilte Aufmerksamkeit und Intensität in der Ausschussarbeit“, ist der GdW-Chef überzeugt.

Der Innenausschuss sei für sich schon mit immens wichtigen Themen beladen. Ebenso habe aber das Wohnen und Bauen in Stadt und Land eine zentrale Bedeutung für die Menschen in Deutschland.

Trotz aller Kritik: Wohnimmobilien stehen im Fokus der Politik – möglicherweise zum Nachteil von Büroimmobilien. 2017, das zeigt das Gutachten, kam es zu einem starken Einbruch bei den Fertigstellungszahlen von Büroflächen. Lediglich 1,6 Millionen Quadratmeter Neubaufläche wurden 2017 insgesamt in den 127 Büromärkten in Deutschland fertiggestellt – 320.000 Quadratmeter weniger als 2016. Der Leerstand ging zum siebten Mal in Folge zurück, auf nunmehr 1,9 Prozent beispielsweise in München und 2,4 Prozent in Berlin.

Andreas Schulten, Vorstand des Immobilienanalysehauses Bulwiengesa, der im Frühjahrsgutachten die Entwicklung der Büro-, Unternehmens-, Logistik- und Hotelimmobilien analysiert, spricht von einem „eklatanten Mangel an Bautätigkeit im Bürosegment“. Dieser könne deutliche Konsequenzen für die wirtschaftliche Entwicklung der Städte bedeuten.

Unternehmen könnten gezwungen sein, bestehende Expansionen zu verschieben oder neue Flächen an anderen Standorten anzumieten. „Aus volkswirtschaftlicher Sicht ist eine Büroverknappung ein gefährliches Signal.“