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Erfolge in der Wohnungspolitik? Sich dafür zu feiern ist vermessen

Leitel
·Lesedauer: 4 Min.

Der deutsche Wohnungsmarkt ist in einem schlechten Zustand. Die Politik tut zu wenig dagegen, feiert aber Erfolge. Dabei gibt es viele Ideen.

Neubau eines Mehrfamilienhauses. Foto: dpa
Neubau eines Mehrfamilienhauses. Foto: dpa

Schön, dass wenigstens einer zufrieden ist: Bundesbauminister Horst Seehofer (CSU) sieht die Bundesregierung in ihrer Wohnungspolitik auf dem richtigen Weg. Er versicherte am Dienstag, dass bis zum Ende der Wahlperiode in Deutschland 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen oder zumindest die Voraussetzungen dafür bestünden, so, wie es auf dem Wohngipfel 2018 versprochen wurde.

Doch das ist Augenwischerei: Seit Jahren wird weniger gebaut, als es der Blick auf die Baugenehmigungen glauben macht. Nach Hochrechnungen von Experten werden 2018 bis 2021 höchstens 1,2 Millionen Wohnungen fertiggestellt.

Sich für Erfolge in der Wohnungspolitik zu feiern ist vermessen. Es gibt Verbesserungen – aber die Liste der Fehler und verpassten Chancen ist lang.

Einzimmerwohnung: Darf sie untervermietet werden?

Nie zuvor wurde in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten so laut und offen über Wohnungsnot geklagt, und das nicht nur von Gruppen wie der Berliner Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“.

Wer in diesen Tagen durch die Straßen von Frankfurt oder Stuttgart läuft, sieht auf Wahlplakaten Forderungen nach mehr bezahlbaren Wohnungen und den Ruf nach Einschränkungen für Immobilienspekulanten. Zu viele Bundesbürger haben das Gefühl, sie werden sich nie ihre eigenen vier Wände leisten können. Und auch Mieter müssen sich bescheiden.

Das untermauern die jüngsten Erkenntnisse zum durchschnittlichen Wohnraum der Deutschen. Experten hatten erwartet, dass die Wohnfläche pro Person zunehmen würde, weil sich der Wohnflächenkonsum mit steigendem Alter und Wohlstand erhöht.

Doch das Gegenteil ist der Fall: Die durchschnittliche Wohnfläche pro (Mieter-)Kopf in deutschen Großstädten nimmt ab. Immer mehr Menschen müssen sich ihr Zimmer mit einer weiteren Person teilen.

Gleichzeitig kaufen Investoren in Städten ganze Straßenzüge auf. Denn spätestens mithilfe der Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank wurde der Immobilienmarkt deutscher Städte zum Anziehungsort von Investoren aller Herren Länder. Dass sie nicht mit strengeren Auflagen in Schach gehalten werden, ist Schuld der Bundesregierung.

Trotz niedriger Zinsen sinkt die Eigentumsquote

Warum kann ein Investor einen Gebäudekomplex mit Dutzenden Wohnungen kaufen, ohne dafür Grunderwerbsteuer zu zahlen, wie es eine Privatperson für ihr Häuschen tun muss?

Die Reform der sogenannten „Share Deals“, bei denen ein Investor eine Immobilie über eine Holdinggesellschaft indirekt kauft, wird seit Jahren debattiert, doch Fortschritte gab es nicht. Dabei könnte eine Reform der Grunderwerbsteuer auch helfen, die Wohneigentümerquote zu erhöhen.

Ein Jahr Mietendeckel: Fakten, die Vermieter und Mieter kennen sollten

In keinem anderen Staat innerhalb der EU wohnen so wenig Menschen in der eigenen Immobilie wie hierzulande. Und trotz niedriger Zinsen sinkt die Eigentumsquote sogar. Viele Deutsche werden von den stetig steigenden Immobilienpreisen abgeschreckt, die zumindest in vielen Städten schon lange nicht mehr fundamental gerechtfertigt sind, wie auch die Bundesbank warnt.

Dass sich daran nichts ändert, liegt in erster Linie daran, dass das Angebot zu knapp ist. Die staatliche Förderbank KfW schätzt, dass pro Jahr 350.000 bis 400.000 Wohnungen neu gebaut werden müssten, um den Bedarf zu decken. Doch diese Marke wurde seit 20 Jahren nicht mehr erreicht. Gerade in den Großstädten fehlt Wohnraum.

Die Städte werden überlaufen – und Dörfer verwaisen

Doch der Blick auf die Städte ist nur die halbe Wahrheit. Denn während dort zu wenig gebaut wird, diskutieren Immobilienexperten über den „Donut-Effekt“ in ländlichen Regionen: In zahlreichen Landkreisen und Dörfern wird zu viel gebaut. Während das Ortszentrum vereinsamt, entstehen am Ortsrand Neubaugebiete und Gewerbeflächen – eine klare Fehlsteuerung.

Kaution: Keine Einnahme des Vermieters

Stark gestiegene Baukosten gelten als nicht zu unterschätzender Preistreiber für neue Immobilien. Hier muss die Bundesregierung eingreifen. Doch Vorschriften etwa für Brandschutz oder Umwelt nehmen seit Jahren zu: 2016 gab es Schätzungen zufolge 45 Prozent mehr als im Jahr 2000. In den Niederlanden können Einfamilienhäuser trotz ähnlicher Energiestandards fast für die Hälfte der Baukosten erstellt werden.

Sowohl in Holland als auch in Deutschland ist vorgeschrieben, Häuser so zu bauen, dass man sie kurzfristig im Fall eines Brandes verlassen kann. Zusätzlich wird hierzulande aber verlangt, dass das Haus auch nach dem Brand noch steht.

Wohneigentum muss Privatleuten leichter zugänglich gemacht werden

Die Bundesregierung muss sich Versäumnisse vorwerfen lassen. Bei Themen wie der Ausweisung von Bauland liegt die Umsetzung zwar bei den Kommunen und ist dort häufig von lokalen Interessen abhängig. Doch Berlin muss die richtigen Rahmenbedingungen setzen.

Ausweisung von Bauland und Baugenehmigungen müssen vereinfacht und digitalisiert werden. Private Nachfrage muss durch finanzielle Unterstützung oder Darlehen gefördert werden. Städte abseits der großen Metropolen müssten attraktiver werden, etwa durch die Förderung von Hochschulen vor Ort. Ideen gibt es reichlich. Aber es fehlt der Wille, langfristig und über die laufende Legislaturperiode hinaus etwas zu ändern.

VIDEO: Scholz: Wohnungsbau ist zentrale Aufgabe