Deutschlands Immobilienfinanzierer bremsen beim Neugeschäft

(Bloomberg) -- Immobilienfinanzierer in Deutschland treten beim Neugeschäft auf die Bremse. Die Zurückhaltung trifft insbesondere auch Projektentwickler, die unter steigenden Zinsen und anziehenden Baukosten leiden. Das zeigt der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex Difi, den der Branchendienstleister JLL zusammen mit dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut erstellt hat und der am heutigen Montag veröffentlicht werden soll.

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Der Index lag im dritten Quartal bei minus 33,5 Punkten und damit weiter im tiefroten Bereich, auch wenn es gegenüber dem Vorquartal etwas nach oben ging. Die Verbesserung resultierte allerdings ausschließlich aus einem weniger pessimistischen Ausblick auf die kommenden sechs Monate. Die aktuelle Lage am Finanzierungsmarkt wird von den befragten Immobilienfinanzierern weiter schlecht eingeschätzt.

Die gestiegenen Zinsen hatten zuletzt den Märkten für Gewerbeimmobilien stark zugesetzt. Vielerorts sinken die Bewertungen von Gebäuden. Parallel führt der Trend zum Homeoffice zu teils hohen Leerständen. Damit steigt die Gefahr, dass einige Kreditnehmer ihre Verbindlichkeiten nicht mehr bedienen können, was die Zurückhaltung der Finanzierer erklärten könnte. Hinzu kommt, dass die Aufsicht die Gangart verschärft.

So befürchtet die Europäische Zentralbank offenbar, dass Banken zu zögerlich damit sind, Risikovorsorge für Immobilienkredite zu bilden, hatte Bloomberg vor wenigen Tagen berichtet. Allein bei den Landesbanken Helaba, BayernLB, LBBW und NordLB hatten sich die Rückstellungen für diesen Bereich im ersten Halbjahr bereits auf rund 400 Millionen Euro belaufen.

Auf die Frage in der JLL-Erhebung, wie sich in den vergangenen 18 Monaten ihr Engagement bei der Finanzierung von Projektentwicklern entwickelt habe, gaben 71% der antwortenden Experten an, es zurückgefahren zu haben. Bei der Nutzungsart Büro bescheinigen mehr als die Hälfte aller Befragten den Projektentwicklern, sehr große oder große Hindernisse bei der Finanzierung ihrer Vorhaben.

Die nachlassende Finanzierungsbereitschaft von Banken und von alternativen Kreditgebern stellt der Studie zufolge viele Projektentwickler vor Probleme. Verzögerungen im Baubeginn und verspätete Fertigstellungen der Bauvorhaben seien die Folge. “Die vorhandenen Projekte erfüllen nur noch selten die Anforderungen der Finanzierer”, sagte Timo Wagner, Team-Leiter für Debt Advisory bei JLL in Deutschland.

Mit Büros sieht sich selbst die traditionell stärkste Asset-Klasse am deutschen Investmentmarkt einer Mischung aus strukturellen und aus konjunkturellen Herausforderungen ausgesetzt, heißt es in der Studie. Gegenüber der Zeit vor der Pandemie liege die Bürorückkehr-Rate in den sieben größten deutschen Büromärkten bei lediglich 79%. Das bedeute, dass womöglich mehr als 20% der vorhandenen Bürofläche zur Disposition stünden.

Auch Christian Sewing, Chef der Deutschen Bank AG, sieht schwere Zeiten für Gewerbeimmobilien. “Es ist eine Anlageklasse, die man im Auge behalten sollte”, sagte er am Freitag im Bloomberg-Interview.

Dass der Difi-Teilindikator Erwartung im dritten Quartal viel besser als der Teilindikator Lage ausgefallen ist, legt wohl den Schluss nahe, dass sich die Finanzierungssituation in den kommenden Monaten zumindest etwas aufhellen könnte. Dabei dürfte vor allem die Aussicht auf ein Ende des aktuellen Zinserhöhungskurses der EZB eine Rolle spielen, heißt es in der JLL-Studie.

Der Difi, der seit 2011 ermittelt wird, bildet Lage (vergangene sechs Monate) und Erwartungen (kommende sechs Monate) der Umfrageteilnehmer bezüglich der deutschen Immobilienfinanzierungsmärkte ab. Er wird immer quartalsweise ermittelt und berechnet sich als Mittelwert der Salden für die Marktsegmente Büro, Einzelhandel, Logistik, Wohnen und Hotel. Befragt werden dabei Experten aus der Immobilienfinanzierung.

(Neu: Details zu Projektentwicklern im 5. Absatz)

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