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Berlin für Enteignungen großer Immobilienkonzerne: Business Insider beantwortet die 10 wichtigen Fragen zum Volksentscheid und seinen Folgen

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Demonstranten mit Plakat zu Deutsche Wohnen enteignen.
Demonstranten mit Plakat zu Deutsche Wohnen enteignen.

Es ist ein bisher einmaliger Fall in der Geschichte der Bundesrepublik: Die Mehrheit der Berliner und Berlinerinnen hat dafür gestimmt, dass private Immobilienkonzerne in der Hauptstadt enteignet werden. Laut dem vorläufigen Endergebnis haben 54,6 Prozent dafür gestimmt und 39 Prozent dagegen. Doch was genau will die Initiative? Worüber wurde eigentlich abgestimmt? Ist die Abstimmung rechtlich bindend? Werden die Konzerne nun tatsächlich enteignet? Was wird als Nächstes geschehen? Business Insider gibt Antworten.

Was will die Initiative „DW und Co. enteignen“ eigentlich?

Die Mieten in Berlin steigen rasant. Allein in den vergangenen fünf Jahren sind die Angebotsmieten um 42 Prozent teurer geworden. Die Initiative sieht den Hauptgrund dafür darin, dass immer mehr große Immobilienkonzerne den Berliner Mietmarkt als Renditeobjekt entdecken. Deshalb sollen laut der Initiative insgesamt 240.000 Wohnungen – zwölf Prozent aller Mietwohnungen – vergesellschaftet werden.

Dafür soll die Stadt Berlin Konzerne, die über 3.000 Wohnungen besitzen, darunter etwa Deutsche Wohnen (DW), Vonovia und Akelius & Co., enteignen. Die Initiative sieht die rechtliche Grundlage dafür im Artikel 15 des Grundgesetzes, wo es heißt: „Grund und Boden [...] können zum Zwecke der Vergesellschaftung durch ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt, in Gemeineigentum [...] überführt werden“.

Das heißt konkret: Die Stadt soll den Konzernen ihre Wohnungen abkaufen und das zu einem Preis, der politisch festgelegt werden soll – ob die Konzerne dies wollen oder nicht. Danach soll Berlin als neuer Eigentümer der Wohnungen dafür sorgen, dass die Mieten bezahlbar bleiben. Genossenschaften mit mehr als 3.000 Wohnungen sollen davon explizit ausgenommen sein.

Wie soll die Enteignung finanziert werden?

Die Initiative schlägt eine Entschädigungssumme von insgesamt 11 Milliarden vor. Diese ist allerdings, wie der gesamte Inhalt des Volksentscheids, nicht bindend. Diese Summe soll durch Kredite aufgenommen werden, die dann durch die laufenden Mieteinnahmen durch die Stadt bedient werden – obwohl die Mieten abgesenkt werden sollen. Dadurch soll der „Berliner Haushalt nicht belastet werden, sodass keine Konkurrenz zu anderen notwendigen Ausgaben entsteht“, wie die Initiative schreibt.

In der amtlichen Kosteneinschätzun des Berliner Senats sieht die Finanzierung indes anders aus. Dieser geht von Entschädigungskosten in Höhe von 28,8 bis 36 Milliarden Euro aus. Hinzu kämen zusätzliche Kosten von 1,68 bis 2,08 Milliarden Euro. Der Senat geht in seiner Kalkulation nicht davon aus, dass die Kredite durch laufende Mieteinnahmen gedeckt werden könnten, geschweige denn, dass die Bestandsmieten abgesenkt werden könnten. Im Gegenteil: Er rechnet "zusätzlich zu den Mieteinnahmen bei unveränderten Bestandsmieten" mit 100 bis 340 Millionen Euro Kosten für Instandhaltung und Verwaltung pro Jahr.

Entsteht durch die Initiative auch Neubau?

Nein. Bei der Initiative geht es nur um die Vergesellschaftung schon bestehender Wohnungen mit der Absicht, dort die Mieten zu senken oder zu stabilisieren. Neue Wohnungen entstehen dadurch nicht unmittelbar. Jedoch spricht sich die Initiative keineswegs gegen Neubau aus, sondern möchte diesen durch die Vergesellschaftung indirekt fördern: „Bezahlbarer Wohnraum wird vor allem durch öffentliche Wohnungsbaugesellschaften geschaffen. Durch die Vergesellschaftung entsteht ein großes gemeinwohlorientiertes Wohnungsunternehmen, das Neubau ankurbeln und sozial gestalten kann.“

Worüber wurde nun im Volksentscheid genau abgestimmt?

Im Abstimmungstext heißt es: „Der Senat wird aufgefordert, alle Maßnahmen einzuleiten, die zur Überführung von Immobilien in Gemeineigentum erforderlich sind: Vergesellschaftung der Bestände aller privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen mit über 3.000 Wohnungen im Land Berlin [...]. Zahlung einer Entschädigung deutlich unter Verkehrswert an die betroffenen Wohnungsunternehmen.“

Im Volksentscheid wurde also nicht über die tatsächliche Enteignung abgestimmt. Die Initiative hat keinen Gesetzentwurf zur Abstimmung gestellt, sondern vielmehr nur eine Aufforderung an den Senat formuliert, einen solchen Entwurf zu erarbeiten. Dieser müsste dann den Weg gehen, den jedes Gesetz geht: Es müsste juristisch wasserfest sein und eine Mehrheit im Parlament finden.

Ist der Volksentscheid rechtlich bindend?

Nein. Dass Volksentscheide nicht zwingend umgesetzt werden müssen, zeigt das Beispiel des Flughafens Tegel. Obwohl 2017 eine Mehrheit im Volksentscheid für einen Weiterbetrieb des Flughafens stimmte, entschied die rot-rot-grüne Landesregierung letztlich, dass der Flughafen geschlossen wurde.

Wäre eine Enteignung juristisch durchsetzbar?

Dies ist eine noch ungeklärte Frage. Tatsächlich wird der Artikel 15 des Grundgesetzes immer wieder angewendet; etwa wenn Menschen für den Bau einer Autobahn ihr Haus verkaufen müssen oder ganze Dörfer für den Braunkohletagebau umgesiedelt werden. Solche Enteignungen werden juristisch mit dem Allgemeinwohl begründet. Ob hierunter auch zwölf Prozent des Berliner Wohnungsmarktes fallen könnten, muss noch geklärt werden. Denn ein vergleichbares Vorhaben hat es noch nie gegeben.

Andererseits ist das Recht auf Eigentum ist ein wichtiges Grundrecht. Benedikt Wolfers, Rechtsanwalt für öffentliches Wirtschaftsrecht, geht in einer Analyse im "Tagesspiegel" nicht davon aus, dass der Verstoß vor Gericht Bestand hätte. Er bezweifelt, dass die Berliner Landesverfassung eine solche Maßnahme ermöglicht. Der Artikel 15 aus dem Grundgesetz sei 1995 bewusst nicht in die heutige Berliner Landesverfassung aufgenommen worden. Denn mit Blick auf die DDR-Erfahrungen sollte keine Vergesellschaftung Privateigentums mehr möglich sein.

Eine der ersten Fragen wird folglich sein, ob das Grundgesetz oder die Berliner Verfassung den Rahmen für eine solche Enteignung liefern könnten. Unter Umständen könnte es also wie schon beim Mietendeckel laufen: Damals urteilte das Bundesverfassungsgericht, dass Berlin als Land dafür gar nicht zuständig sei. Sollte die Enteignung dagegen tatsächlich vor dem Landes- beziehungsweise Bundesrecht bestehen, könnte damit ein Präzedenzfall für weitere Enteignungen geschaffen werden.

Wie stehen die Parteien zum Volksentscheid?

Die Vergesellschaftung wird ein Thema bei den Koalitionsverhandlungen zum Berliner Abgeordnetenhauses spielen. Dieses wurde parallel zur Bundestagswahl ebenfalls gewählt. FDP, CDU und AfD sind strikt gegen die Enteignung. Die Berliner Grünen und die Linken unterstützen den Entscheid. Die SPD, die mit Franziska Giffey mutmaßlich die neue Bürgermeisterin stellen wird, sprach sich ebenfalls gegen die Enteignung aus.

Giffey erklärte vor der Wahl: „Für mich ist das Thema Enteignung schon eine Rote Linie. Ich möchte nicht in einer Stadt leben, die das Signal sendet, hier wird enteignet.“ Damit ergibt sich die Situation, dass die Mehrheit der Berliner für die Enteignung gestimmt haben, aber gleichzeitig eine Gegnerin des Vorstoßes zur Bürgermeisterin gewählt hat.

Wie wird es nun politisch weitergehen?

Franziska Giffey sicherte nach der Wahl den Berlinerinnen und Berlinern zu, dass der Volksentscheid ernsthaft geprüft werde: "Dieser Volksentscheid ist zu respektieren und die notwendigen Schritte sind einzuleiten", sagte Giffey im "ARD Morgenmagazin". Gleichzeitig schränkte sie ein: „Wenn das nicht verfassungskonform ist, können wir es auch nicht machen.“ Der erste Schritt sei nun, dass die neue Berliner Regierung die Umsetzbarkeit des Volksentscheids anhand eines Gesetzentwurfs prüfen werde.

Wie reagieren die Betroffenen?

Der Immobilienkonzern Vonovia, der von einer Enteignung betroffen wäre, erklärte in einer Pressemitteilung: „Enteignungen lösen nicht die vielfältigen Herausforderungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt.“ Jedoch stehe die Debatte „vor allem für die Sorgen vieler Berlinerinnen und Berliner, sich ihre Wohnung in Zukunft nicht mehr leisten zu können. Das müssen wir ernst nehmen“.

Die Initiative DW & Co. enteignen erklärte dagegen: „Wir haben uns mit mächtigen Gegner:innen angelegt und gewonnen. Wir verschwinden so schnell nicht wieder. Egal in welcher Zusammensetzung – die zukünftige Regierungskoalition wird die Vergesellschaftung von Wohnungskonzernen umsetzen müssen. Die Forderung zur Vergesellschaftung vereint weit mehr Stimmen hinter sich als jede Partei. Wir Berliner:innen haben entschieden: Niemand darf mit unseren Wohnungen spekulieren.”

Unbeeindruckt von dem Entscheid zeigte sich dagegen die Heimstaden-Immobilien-Gruppe. Sie setze ihren Expansionskurs in Berlin fort. Am Tag des Volksentscheids erklärte der schwedische Konzern, dass er 14.000 Berliner Wohnungen vom Konkurrenten Akelius übernehme. Zumindest bei Heimstaden scheint man sich folglich sicher zu sein, dass eine Enteignung nicht durchgesetzt werde.

Gibt es konkrete Planungen für solche Volksentscheide auch in anderen Bundesländern?

Nein. Aktuell nicht. Doch andere Bundesländer beobachten mit Sicherheit die Entwicklungen in Berlin genau.

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