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Ausflug in US-Büros geht für Pfandbriefbank nach hinten los
(Bloomberg) -- Wenige Wochen vor seinem Ausscheiden als Vorstandschef der Deutschen Pfandbriefbank (PBB) ist Andreas Arndt im Krisenmodus.
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Seit die PBB im November ihren Gewinnausblick gesenkt hat, sind Anleger verunsichert über ihre Kredite für gewerbliche US-Immobilien. Ein aktivistischer Investor, der noch vor einem Jahr zu den Aktionären zählte, wettet nun gegen die Bank. Die Lage spitzte sich vergangene Woche zu, als die zunehmenden Zahlungsausfälle in den USA zu Ansteckungssorgen führten. Anleihen und Aktien der PBB fielen auf ein Rekordtief.
Um die Anleger zu beruhigen, versicherte der 65-jährige Arndt, dass die PBB trotz der “größten Immobilienkrise seit der Finanzkrise” einen Gewinn ausweisen werde. Die Aktien brachen dennoch um 5,7% ein.
Es ist nicht das erste Mal, dass die PBB mit einer Finanzkrise Erfahrungen macht. Das Institut ist hervorgegangen aus der Hypo Real Estate, dem wohl berüchtigsten und teuersten deutschen Bankenopfer der Finanzkrise 2008. Nun steht sie im Zentrum der Sorge, dass die Krise des US-Immobilienmarktes auf Europa übergreift. Der frühere Deutsche-Bank-Manager Arndt, unter dem das US-Kreditbuch auf knapp 5 Milliarden Euro angewachsen ist, kämpft auch darum, sein Erbe zu retten.
Arndt lehnte über einen Sprecher eine Anfrage für eine Stellungnahme ab.
Die PBB ist nicht die einzige Bank, die von den Immobilien-Turbulenzen betroffen ist. Auch die Anleihen der Aareal Bank und der LBBW gerieten vergangene Woche unter Druck. Die plötzliche und rasche Abkehr von der langen Periode der Niedrigzinsen hat Finanzierungen verteuert, Preise verfallen lassen und damit Bauträger und Vermieter unter Druck gesetzt.
Aber in der allgemeinen Malaise schneiden gerade US-Büroimmobilien, bei denen die PBB besonders exponiert ist, besonders schlecht ab. Stand Juni letzten Jahres entfielen mehr als die Hälfte der Kredite ihrer Immobiliensparte auf Bürogebäude und überstieg ihr US-Engagement mit 4,8 Milliarden Euro das Eigenkapital der Bank von 3,3 Milliarden Euro.
Arndt, der 2014 in den Vorstand der Bank eintrat und zwei Jahre später ihr Chef wurde, machte die Expansion in die USA zu einem Eckpfeiler seiner Strategie und eröffnete 2018 ein Büro in New York. Innerhalb weniger Jahre stieg das Engagement in US-Gewerbeimmobilien von Null auf 15% der gesamten Immobilienkredite der PBB.
Der Vorstoß erwies sich als zeitlich unglücklich. Die Covid-19-Pandemie verstärkte den Trend zu hybriden Arbeitsformen und warf bald die Frage auf, wie viele Büros überhaupt noch benötigt werden. Der Aktienkurs der PBB erreichte seinen Höchststand kurz vor Ausbruch der Pandemie vor vier Jahren, um in den folgenden Wochen um rund 60% einzubrechen. Die Zinserhöhungen des letzten Jahres haben die Lage verschlimmert.
Die Expansion der PBB in den US-Büromarkt kam “sehr spät” im Zyklus, so vor einigen Wochen der aktivistische Investor Petrus Advisers in einem offenen Brief an den Aufsichtsratsvorsitzenden Louis Hagen. Das Ergebnis sei “katastrophal” gewesen. Petrus Advisers war Anfang 2023 noch mit rund 3% an der PBB beteiligt, hat jetzt aber begonnen, gegen die Aktien zu wetten.
Ein Sprecher der Bank erklärte, die PBB habe “im Rahmen ihrer geografischen Diversifizierungsstrategie” in die USA expandiert und fügte hinzu, dass ihre Aktivitäten dort auf “einige wenige Städte” beschränkt seien. Die Bürokredite der Bank sind alle für Objekte, die den Veränderungen seit der Covid-Pandemie Rechnung tragen, sagte der Sprecher. Außerdem haben sie einen “hohen” Vermietungsstand.
Allerdings beschränken sich die Probleme der PBB nicht auf ihr US-Engagement. Die Bank vergab auch Kredite an das insolvente Immobilien- und Handelskonglomerat Signa des österreichischen Geschäftsmanns René Benko. Aus Insolvenzanträgen von Signa-Firmen geht hervor, dass sie Kredite für mindestens fünf Projekte in Deutschland und Österreich vergeben hat.
Für die PBB ist das auch wegen der Vorgeschichte bitter. Sie ging 2009 aus den gesunden Teilen der Hypo Real Estate hervor, die von der Bundesregierung mit Milliarden gerettet werden musste. Der Bund verkaufte 2015 den Großteil der Anteile bei einem Börsengang und veräußerte den Rest im Jahr 2021.
Die PBB reagierte mit einer Expansion ins Ausland. Ein erster Versuch, in Großbritannien zu wachsen, wurde durch das Votum des Landes für den Austritt aus der Europäischen Union im Jahr 2016 in Frage gestellt. Die Expansion der PBB in die USA begann kurz darauf.
“Als Hypothekenbank mit internationalen Ambitionen muss man in den USA sein, das ist einer der größten Märkte”, sagte Dieter Hein, Analyst beim Research-Unternehmen AlphaValue, der die PBB zum Kauf empfiehlt. Allerdings „besteht das Risiko, in einem Markt tätig zu sein, den man nicht so gut kennt wie sein Heimatland.“
Investoren fragen sich nun, ob die PBB in diesem Jahr überhaupt noch in der Lage sein wird, eine Dividende auszuschütten. Nach der Gewinnwarnung im November sagte Arndt, er werde eine Entscheidung über die Ausschüttung zusammen mit den Ergebnissen des vierten Quartals bekannt geben, die für den 7. März erwartet werden.
Eine “kluge Entscheidung” wäre es, die Dividende zu streichen, sagte Filippo Alloatti, Leiter Financials bei Federated Hermes. Die Bank werde möglicherweise weitere Rückstellungen bilden müsse, da die Aufsichtsbehörden der EZB die Entwicklung sehr genau beobachteten.
Die EZB hat Druck auf die Banken ausgeübt, nachdem sie festgestellt hatte, dass diese nicht sorgfältig genug auf Anzeichen für eine Verschlechterung ihrer Immobilienkredite achten. Die EZB hat den gewerblichen Immobiliensektor wiederholt als problematisch bezeichnet und den Banken kürzlich signalisiert, dass sie mit höheren Kapitalanforderungen rechnen müssen, wenn sie diese Risiken nicht ausreichend unter Kontrolle haben, berichtete Bloomberg am Freitag.
Die PBB erhielt von der EZB im vergangenen Jahr die höchste Erhöhung der Kapitalanforderungen unter den mehr als 100 Banken, die direkt von ihr beaufsichtigt werden. Das Unternehmen erklärte, es liege “deutlich über” den aufsichtsrechtlichen Kapitalanforderungen.
Die große Frage für Arndt ist nun, wie lange es noch dauern wird, bis sich die Lage auf dem US-Büromarkt verbessert, zumal die jüngsten Turbulenzen den Zugang zu frischem Kapital erschwert haben könnten. Das Unternehmen geht davon aus, dass die Preise für Gewerbeimmobilien “in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 ihren Tiefpunkt erreichen werden”, so der Sprecher.
In einer weiteren Mitteilung erklärte das Unternehmen am Donnerstag, es verfüge über ein Liquiditätspolster, das es ihm ermöglichen sollte, mehr als sechs Monate lang ohne neue Kapitalmarktmittel auszukommen.
“Ein unmittelbares Liquiditätsrisiko besteht nicht, da sich die Bank sowohl am Kapitalmarkt als auch auf der Einlagenseite überwiegend längerfristig refinanziert”, sagt Sonja Förster, Vice President bei Morningstar DBRS. Die Bank verfüge zudem über “ein umfangreiches Covered-Bond-Geschäft und hat ihre Termineinlagen in 2023 aufgestockt.”
Dennoch werde “die Refinanzierung auf dem unbesicherten Wholesale-Markt schwieriger werden”, so Förster.
Überschrift des Artikels im Original:US Commercial Real Estate Push Backfires for German Lender PBB
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