Welche Immobilienaktien an der Börse noch Potenzial haben

Vonovia-Chef Rolf Buch mag Fußballmetaphern. „Wir spielen in unserer Branche bereits ganz oben mit – in der Champions League“, sagte Buch auf der Jahreshauptversammlung. In Deutschland sind sie schon die Nummer eins, und international fühlt er sich auf Augenhöhe mit Unternehmen wie Unibail-Rodamco, dem größten Gewerbeimmobilien-Konzern Europas.

Doch auf dem Topniveau wird die Konkurrenz härter, das Steigerungspotenzial kleiner. Nach Jahren großer Kursgewinne dürften das auch andere börsennotierte Konzerne zu spüren bekommen. Analysten rechnen mit seitwärts tendierenden Kursen. Immerhin: In Zeiten zunehmender Handelskonflikte könnten Immobilienkonzerne Stabilität ins Aktienportfolio bringen.

Wer bereits seit mehreren Jahren Immobilienaktien hält, hat einen guten Schnitt gemacht: Der Branchenindex Epra Nareit Germany, der deutsche Immobilienaktien umfasst, hat in den vergangenen fünf Jahren um 140 Prozent zugelegt, viel mehr als der deutsche Leitindex Dax mit knapp 60 Prozent. Allein in den vergangenen zwölf Monaten legten Immobilienaktien um ein Fünftel zu.

Die schlechte Nachricht: Zwar bleiben Analysten verhalten optimistisch für die Branche. Mit Kurssprüngen wie in den vergangenen fünf Jahren ist aber nicht mehr zu rechnen, zeigt eine Untersuchung von Kirchhoff Consult, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt. Der in einer Analystenumfrage ermittelte Stimmungsindikator fiel gegenüber dem Beginn des Jahres von 21,4 auf 8,3 Punkte. Damit bleibt die Stimmung auf der Skala, die von minus bis plus 100 reicht, noch im positiven Bereich. Bei den Wohnimmobilien drehte die Grundstimmung jedoch ins Minus (–2,1 Punkte).

Gerade die Wohnimmobilienkonzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder Grand City Properties konnten in den vergangenen Jahren große Kursgewinne verbuchen. Sie profitieren von den Preis- und Mietsteigerungen, sind aber mittlerweile recht teuer: Im Schnitt notieren sie rund neun Prozent über dem Nettovermögenswert (NAV) je Aktie. Der NAV spiegelt den Wert der Immobilien im Portfolio abzüglich der Schulden wider. Bei Wohnimmobilien sieht daher keiner der befragten Analysten in den kommenden zwölf Monaten noch mehr Kurssteigerungen. 83 Prozent rechnen mit einer Seitwärtsbewegung, 17 Prozent mit leicht fallenden Kursen (–5 bis –15 Prozent).

Vor allem die niedrigen Finanzierungskosten dank der Niedrigzinsphase seien ein treibender Faktor gewesen. Nun haben die börsennotierten Konzerne ihre Finanzierungskosten weitgehend optimiert und die Schulden gesenkt, erklärt Andre Remke, Immobilienaktien-Analyst der Baader Bank. Er glaubt: „Wir müssen uns daran gewöhnen, dass wir bei den operativen Gewinnen keine zweistelligen Wachstumsraten mehr sehen.“ Im niedrigen einstelligen Bereich könnten sie aber noch zulegen, wegen der Mietsteigerungen.

Bei den Büros steigen die Mieten

Gewerbeimmobilien-Aktien halten Analysten für aussichtsreicher. Der NAV je Aktie liegt dort im Schnitt elf Prozent unter dem Kurs. Das allein sei allerdings wegen der Immobilienbewertung zu einem bestimmten Stichtag nur eine Momentaufnahme, sagt Thomas Neuhold, Analyst bei Kepler Cheuvreux. Ihn interessieren mehr die laufenden Einnahmen, vor allem die Mieten. Während diese im Wohnsegment schon seit Jahren steigen, ziehen sie im Büro- und Gewerbebereich erst seit etwa anderthalb Jahren merklich an, erklärt er.

Bei Büroflächen in den Großstädten ist der Leerstand in den vergangenen Jahren stark gesunken. In Berlin oder Köln liegt die Leerstandsrate mittlerweile unter drei Prozent. Selbst in Frankfurt, wo sie BNP Paribas Real Estate zufolge noch 8,3 Prozent erreicht, werden die Flächen im Zentrum knapp, wie Makler berichten. „Viele Akteure am Immobilienmarkt haben die Möglichkeit, ihre Mieten noch deutlich zu erhöhen“, sagt Neuhold. In Berlin sind die Spitzenmieten für Büros seit 2014 um 40 Prozent auf 31,50 Euro je Quadratmeter gestiegen. In Frankfurt liegt die Spitzenmiete bei 40 Euro, in München bei knapp 37 Euro.

Für Gewerbeimmobilien-Aktien rechnen zwei Drittel der befragten Analysten in den kommenden zwölf Monaten mit leicht steigenden Kursen (+5 bis +15 Prozent), trotz des jüngst eingetrübten Konjunkturklimas. Fabian Klein, Investmentchef des Immobilienberaters CBRE, sieht zudem Übernahmen und Fusionen in der Branche voraus.

Hinzu kommt, dass die Marktexperten vor dem Hintergrund des Handelskonflikts Immobilienaktien für einen Stabilisator im Aktienportfolio halten. „Immobilien sind ein lokaler Markt, das gilt auch für Immobilienaktien“, sagt Helmut Kurz, Manager der Ellwanger & Geiger Immobilienaktienfonds. Zwar hat Vonovia jüngst mit der Buwog in Österreich und Victoria Park in Schweden zugekauft. Das Gros der rund 400.000 Wohnungen steht aber in Deutschland.

Ähnlich ist es bei den anderen börsennotierten Immobilienunternehmen. Bei Börsenturbulenzen, sofern sie nicht wie 2008 ihren Brandherd auf dem Immobilienmarkt haben, seien die Titel daher „krisenresistenter“, sagt Kurz. Schließlich blieben die Mieteinnahmen zunächst einmal konstant. Am ehesten bekämen Büroflächenvermieter eine konjunkturelle Abkühlung zu spüren, sagt er. Zumindest in dem Punkt sieht er einen Pluspunkt für Wohnhäuser.

Bleibt das Risiko Zinsanstieg. Wenn die Zinsen deutlich anziehen, verteuern sich die Finanzierungsbedingungen der kapitalintensiven Branche. Zum anderen könnten Investoren wie Pensionskassen oder Versicherer ihr Interesse an Immobilien verlieren, wenn Anleihen wieder eine verträgliche Rendite abwerfen. Große Bedenken hegen die Analysten aber noch nicht. „Aktuell braucht es noch eine ganze Menge Fantasie, um die zehnjährige Bundesanleihe wieder bei zwei oder drei Prozent zu sehen“, sagt Remke von der Baader Bank. Eine Einschätzung, die auch Vonovia-Chef Rolf Buch nur allzu gern teilt.