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Ruhepole in der Stadt sind gefragt

In den urbanen Zentren werden Grundstücke am Wasser knapper. Entwickler hoffen auf eine Umnutzung von Gewerbeflächen für das lukrative Geschäft.

Ruhig liegt das Wasser im Hafen. Ein Segelboot treibt dahin, am grasbewachsenen Ufer treffen sich Menschen zum Entspannen. Hinter ihnen ragen ein rot geziegelter und ein sandsteinfarbener Hauskomplex mit vier Geschosses in die Höhe. So stellt sich Trei Real Estate die Zukunft seines Großprojekts im Mainzer Zollhafen vor. 189 Miet- und Eigentumswohnungen will der Projektentwickler auf den Hafeninseln II und III in den kommenden Jahren bauen. Nun hat Trei den Siegerentwurf des renommierten Architektenbüros HPP aus Düsseldorf vorgestellt – und ist seinem Vorhaben einen Schritt nähergekommen.

Dass das Häuserpaar sich äußerlich kaum ähnelt, ist Absicht: Die Wohnungen hinter der Ziegelfassade werden als Eigentumswohnungen vermarktet, jene hinter der sandsteinfarbenen Fassade gehen als Mietwohnungen an den Markt. Die Grundrisse umfassen mit 40 bis 100 Quadratmetern eine große Bandbreite. „Uns ist wichtig, dass wir nicht nur eine bestimmte Zielgruppe ansprechen, sondern attraktiven Wohnraum für eine möglichst breite Bevölkerungsschicht schaffen – von Berufseinsteigern über Familien bis hin zu älteren Menschen“, sagt Pepijn Morshuis, Chef der Trei Real Estate.

Wenn in Großstädten wie Mainz Wohnraum am Wasser entsteht, dann ist er heiß begehrt. Die Lagen zählen oft zu den teuersten der Stadt. Naturnähe im urbanen Raum ist selten. Das gilt umso mehr, nachdem in den vergangenen Jahren bereits viele Projekte entstanden sind. Freie Grundstücke sind heute rar gesät. Damit der Nachschub nicht ausgeht, hoffen Projektentwickler auf die Umnutzung ehemaliger Gewerbeflächen.

„In den vergangenen 20 Jahren wurde sehr viel erschlossen. Gerade in den Großstädten ist entlang von Flüssen wie Rhein und Main mehr oder weniger alles erschlossen“, sagt Sassan Hilgendorf, geschäftsführender Gesellschafter der von Poll Immobilien. Der Makler weiß aus Erfahrung: „Alles, was am Wasser ist, erzielt Höchstpreise.“

Exklusive Lagen und Preise

Dabei sei es egal, ob dies wie im Mainzer Zollhafen mitten in einer Großstadt liegt, am Starnberger See, wo sich nur die Elite, meist aus dem nahen München, Häuser am Wasser leisten kann, oder in Waren an der Mecklenburgischen Seenplatte.

Je näher man dem Wasser kommt, desto höher steigt meist der Preispegel. Konkrete Statistiken dazu, welchen Preisaufschlag diese Lage im Durchschnitt rechtfertigt, gibt es nicht. Hilgendorf schätzt, dass Wohnungen mit Blick aufs Wasser ein Fünftel bis ein Viertel teurer seien. Bei Immobilien mit direkter Wasserlage könne der Preis auch um ein Vielfaches höher sein.

Bestätigen kann das auch Thomas Bürmann, Leiter des von Poll Shops in Arnsberg im Sauerland. In Langscheid am Sorpesee habe er ein auf den ersten Blick recht unscheinbares Haus vermarktet, einen Flachdachbungalow, der in den 1970er-Jahren erbaut wurde. Bemerkenswert war jedoch der Verkaufspreis, der bei knapp einer Million Euro lag. Dieser hing nicht zuletzt damit zusammen, dass das Grundstück einen weitläufigen Seeblick erlaubte.

Grundstücke am Wasser sind rar. Noch rarer sind Immobilien an bereits etablierten Adressen – und das treibt merklich die Preise, wie auch ein Beispiel aus Süddeutschland zeigt: In Friedrichshafen am Bodensee vertreibt von Poll gerade eine 264 Quadratmeter große Villa mit großem Grundstück und Seezugang für 8,6 Millionen Euro.

Die Kaufpreise definieren sich neben der Lage und der Qualität aber auch durch die Baukosten. „Bauen am Wasser ist erheblich teurer im Vergleich zu Projektentwicklungen, die nicht wassernah sind“, sagt Lothar Schubert, geschäftsführender Gesellschafter von DC Developments. Dies sei ein Grund, weshalb in Metropolen der größte Teil an Wohnungen in Wasserlage dem Premium- und Luxussegment angehört. Der Projektentwickler ist eine Tochtergesellschaft des Maklerunternehmens Dahler & Company. Aktuell baut DC Developments etwa in Hamburg den „Strandkai“ in der Hafen City.

Kaum Corona-Effekte

Auf die Frage, ob die Coronakrise dem Geschäft einen Abbruch beschert, winken die Projektentwickler ab. Rico Kallies, Regionsleiter Berlin von Bonava, räumt zwar ein, dass es zu Beginn der Pandemie Unsicherheit gab. Mittlerweile habe sich die Situation etwas normalisiert. Die künftige Entwicklung hänge aber davon ab, wie lange und tief der wirtschaftliche Abschwung wird.

So mancher Investor sehe in Immobilien aber gerade jetzt eine werthaltige Kapitalanlage, sagt Kallies. Bonava entwickelt gleich an mehreren Orten rund um Berlin Lagen am Wasser, etwa 45 Eigentumswohnungen „Am Glindower See“ in Werder im Südwesten Berlins. Die 56 bis 81 Quadratmeter großen Wohnungen kosten zwischen 189.900 und 289.900 Euro. Viele Berliner, die ein Eigentum mit Wasserblick erwerben möchten, seien durchaus bereit, dafür aus der Innenstadt herauszuziehen.

Das Leben am Wasser kommt aber nicht immer nur mit neuen Annehmlichkeiten daher. Nicht zuletzt nach den Hochwasserkatastrophen zu Beginn des Jahrtausends sind die Risiken einer Immobilie direkt am Fluss bekannt.

Um diese Risiken wissen auch Versicherer, die für manche Lagen gar keine Hochwasserversicherungen mehr abschließen oder nur noch sehr teuer. Und wo die Versicherungslage fraglich ist, kommen auch Bankern Zweifel bei der Finanzierung. Für manche Immobilie ist eine Finanzierung nicht zu bekommen. Die müssten dann bar bezahlt werden, erklärt Hilgendorf der von Poll Immobilien. Die Preise indes, die aufgerufen werden, seien nur wegen der Wasserlage nicht emotionaler Natur. „Da wird genauso hart verhandelt“, sagt Hilgendorf. Außerdem seien Immobilien in einzigartigen Lagen wertbeständig.

Nachdem in den vergangenen Jahren in den Großstädten bereits viele Wohnprojekte in Wasserlage entstanden sind, zeichnet sich eine Knappheit an Grundstücken ab. Der städtische Raum ist begrenzt. Dass bald aber keine Neubauten am Wasser in städtischen Lagen mehr entstehen, glaubt Morshuis von Trei Real Estate aber nicht. „Historisch gesehen gibt es viele Gewerbegebiete in direkter Wasserlage, die mittlerweile nicht mehr wirtschaftlich sind und sich daher für eine Flächenkonversion anbieten“, sagt er. In Berlin sieht er an Havel oder Spree noch Möglichkeiten.

Bei der Entwicklung neuer Flächen sei es aber wichtig, ein Gleichgewicht zwischen bebautem und unbebautem Raum zu schaffen, betont Schubert von DC Developments. „Wohnen am Wasser muss nicht gleich bedeuten, dass dieses nicht mehr für die Öffentlichkeit zugänglich ist“, sagt er.