Plus 350 Prozent in zehn Jahren – Wo Bauland am teuersten ist

Projektentwickler klagen über einen Mangel an Bauland. Die hohen Preise, die sie für Grundstücke bezahlen müssten, seien einer der maßgeblichen Treiber für steigende Kosten.

Eine neue Studie des Schweizer Immobilien-Investmentmanagers Empira, die dem Handelsblatt exklusiv vorliegt, belegt die These von stark steigenden Baulandpreisen.

Der Untersuchung zufolge haben sie in Deutschland zwischen 2000 und 2017 um 67 Prozent zugelegt – deutlich mehr als der Verbraucherpreisindex, der nur um 27 Prozent kletterte.

Vor allem in den vergangenen fünf Jahren sei eine „besondere Dynamik“ zu verzeichnen, heißt es in der Studie.

„Wir sehen keine Anzeichen für eine Abschwächung der Dynamik bei den Baulandkosten in den kommenden Jahren.

Diese Preissteigerungen werden auch weiterhin auf die Kaufpreise und Mieten für Wohnraum in den deutschen Ballungsräumen durchschlagen“, sagt Steffen Metzner, Leiter der Analyseabteilung bei der Empira-Gruppe. Für Investoren seien Wohnungen und Bauland in Großstädten daher hochattraktiv.

Die Experten haben Daten des Statistischen Bundesamtes zu kreisfreien deutschen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern nach Region, Kaufkraft und Größe der Stadt ausgewertet. Zum Vergleich haben sie den allgemeinen Verbraucherpreisindex herangezogen.

Im Osten steigen die Preise am schnellsten

Zwischen 2007 und 2017 stand Düsseldorf an der Spitze der Entwicklung. Dort hat sich Bauland um 355 Prozent verteuert. Unter den Top 5 der Städte mit den stärksten Anstiegen rangieren mit Jena, Leipzig und Erfurt gleich drei ostdeutsche Städte.

München liegt mit 140 Prozent auf Rang sechs. Die Region Ost (Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen) sehe in jüngeren Perioden gut aus, was Aufholeffekte vermuten lasse, heißt es.

Der Norden weise hingegen langfristig gute Werte auf. Zu dieser Region zählen Hamburg, Bremen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern.

Die attraktivsten Städte filtert Empira durch eine Kombination der verschiedenen Cluster heraus. Demnach lohnt besonders ein Investment in Städten der Region Nord mit mehr als 500 000 Einwohnern und einer Kaufkraft im oberen Viertel des Städtevergleichs.

Voll trifft das nur auf Hamburg zu, Bremen und Hannover erfüllen zwei der Merkmale. Zur schwächsten Kombination zählen Städte der Region West mit 250.000 bis 500.000 Einwohnern im unteren Viertel der Kaufkraft. In dieses Muster passen Duisburg und Gelsenkirchen.

„Die festgestellten Idealtypen erzwingen nicht unbedingt, zukünftig nur Hamburg als Investitionsziel zu sehen und Duisburg und Gelsenkirchen komplett zu meiden. Auch in anderen Clustern finden sich wachstumsstarke Einzelstädte beziehungsweise Ausreißer in negativer Hinsicht“, heißt es.

Umstrittene Steuerpläne

Ohnehin gibt es immense Unterschiede in den absoluten Kaufpreisen. Der mit Abstand teuerste Markt ist München mit 2.418 Euro pro Quadratmeter Bauland. Der Preis liegt beim zweitplatzierten Düsseldorf bereits 1.000 Euro darunter. Am günstigsten ist Bauland mit 69 Euro pro Quadratmeter in Chemnitz.

Die hohen Kosten für Bauland haben längst die Politik auf den Plan gerufen. Im Entwurfspapier zur Grundsteuerreform wird eine Spekulationssteuer aufgegriffen. Dort heißt es konkret: „Die Kommunen erhalten die Option, eine Grundsteuer C auf unbebaute baureife Grundstücke zu erheben.“

Tobias Just, Professor und Geschäftsführer der Irebs Immobilienakademie, zweifelt an der Wirkung einer solchen Spekulationssteuer. Ihm zufolge kann nur die Schaffung von Bauland den Preisboom bremsen.

Die Besteuerung könnte zudem negative Konsequenzen haben, beispielsweise Eigentümer mit zu wenig Eigenkapital zum Verkauf zwingen.