Münchener Wohnungskäufer lassen sich vom Preisanstieg nicht beirren

Er ist einer der nobelsten Münchener Stadtteile und eine der feinsten Wohnadressen: Im Herzogpark im Westen des Bezirks Bogenhausen unweit von Isar und Englischem Garten sind die Grundstücke groß und die Villen herrschaftlich. Wer sich dort häuslich niederlassen will, muss Multimillionär sein – mindestens. „In den exklusivsten Lagen werden Kaufpreise von bis zu 20 Millionen Euro erzielt“, sagt Florian Freytag-Gross, Geschäftsführer des Münchener Maklerhauses Engel & Völkers.

Für Käufer, die sich mit einer Wohnung zufriedengeben, bleibt es dennoch teuer. 2018 sei der Spitzenpreis für Eigentum auf der Etage um 3.000 Euro auf 20.000 Euro pro Quadratmeter gestiegen, zeigen Berechnungen von Engel & Völkers. Und selbst wer nicht in den Toplagen nach einer Bleibe sucht, muss in der bayerischen Landeshauptstadt sehr viel Geld für Wohneigentum aufbringen.

Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 7 500 Euro ist München mit weitem Abstand die für Immobilienkäufer teuerste deutsche Stadt. In Berlin etwa liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis trotz deutlicher Preissteigerungen in den vergangenen Jahr aktuell bei 3 870 Euro, zeigen Daten der Vermarktungsplattform Immowelt.

Münchens Immobilienkäufer schreiben offenbar alle Warnungen in den Wind. Schon seit Längerem steht die Metropole weit oben auf der Beobachtungsliste vieler Experten – auch bei der Bundesbank. Nach den starken Anstiegen der vergangenen Jahre halten sie das Preisniveau schon seit Längerem für übertrieben hoch. Das Berliner Immobilienanalysehaus Empirica etwa sieht die Gefahr einer sogenannten Preisblase deutschlandweit in München am höchsten.

Zur Begründung führen sie drei Faktoren an: Zum einen steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten. Dies führt dazu, dass die Rendite für Käufer sinkt, die eine Mietwohnung zur Kapitalanlage erwerben.

Inzwischen akzeptieren sie Verzinsungen von nur noch knapp über 2,5 Prozent. Rechnet man die Kosten ein, die Eigentümer nicht auf ihre Mieter umlegen können, sowie Rücklagen für Mietausfallzeiten und Instandhaltungskosten, gerät die Rendite in gefährliche Nähe zum mageren Zinssatz etwa fürs Festgeld auf dem Sparkonto.

Zum Zweiten müssen Haus- und Wohnungskäufer aktuell doppelt so viele Jahreseinkommen für den Erwerb aufbringen wie noch 2004 – nämlich fast 14 an der Zahl. In Hamburg genügen neun, in Stuttgart zehn Gehälter. Und drittens wird in München vergleichsweise viel gebaut: aktuell knapp sechs Wohnungen pro 1.000 Einwohner jährlich. In Hamburg beispielsweise liegt das Verhältnis bei vier zu 1.000. Das Angebot steigt also – das könnte die Preise langfristig drücken.

Bereits im vergangenen Jahr warnten die Empirica-Analysten daher vor realen Preisrückgängen von 25 bis 33 Prozent innerhalb von fünf Jahren.

Bislang hat sich diese Prognose nicht bewahrheitet. Im Gegenteil: 2018 stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohngen erneut um fast zehn Prozent gegenüber dem Vorjahr, berichtet das internationale Maklerhaus JLL. „Eine Verlangsamung des Kaufpreiswachstums ist weder bei den geringer- noch bei den höherpreisigen Wohnungen in Sicht“, sagt JLL-Wohnungsmarktexperte Roman Heidrich.

Das erwarten auch die Analysten von Immowelt: Sie prognostizieren, dass Käufer in München im nächsten Jahr noch einmal 15 Prozent mehr für eine Wohnung ausgeben müssen.

Mehr: Lesen Sie in unserem Ratgeber Bauförderung, welche Fördermöglichkeiten es gibt und was es dabei zu beachten gibt.