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Fünf Faktoren, die Ihr Haus wertvoller machen

Gerth, Martin
·Lesedauer: 8 Min.

Eigentümer schätzen den Marktwert ihrer Immobilie oft falsch ein. Denn potenzielle Käufer bewerten Häuser nach Wirtschaftlichkeit und eigenen Bedürfnissen. Was Immobilienbesitzer bei einem Verkauf bedenken sollten.

Pierre-Emerick Aubameyang, Stürmerstar von Arsenal London, kaufte sich kürzlich ein Luxusanwesen im Norden der britischen Hauptstadt. Es hat sieben Schlafzimmer, ein riesiges Schwimmbad und eine Tiefgarage, groß genug, um dort seine umfangreiche Sammlung an teuren Sportwagen zu parken. Für Fußballmillionäre wie Aubameyang spielt es keine Rolle, wie viel Geld sie in ein Haus stecken.

Ganz anders sieht es jedoch bei Immobilieneigentümern mit Durchschnittseinkommen aus. Spätestens wenn sie ihr Haus wieder verkaufen wollen, merken sie, dass Käufer eine Immobilie anders bewerten als sie. Ein Pool beispielsweise ist für viele Interessenten in erster Linie ein Kostenfaktor, der den Wert eines Hauses mindert. Er muss regelmäßig gereinigt und instand gehalten werden, auch dann, wenn er nicht genutzt wird.

Auch wenn es für viele Hauseigentümer schmerzlich ist, dem Markt ist es egal, wie viel sie in eine Immobilie investiert haben. Zwar hat jeder Immobilienkäufer seine eigenen Vorlieben. Es gibt jedoch eine Reihe von Faktoren, die den Wert eines Hauses grundsätzlich steigern und auch solche, die ihn senken. Eigentümer, aber auch Käufer, sollten diese Kriterien kennen. Fünf dieser Eigenschaften sind besonders wichtig, auch wenn sie häufig zu wenig beachtet werden.

Standard ist der neue Luxus

Wohneigentum hat den Vorteil, dass die Eigentümer ihre Immobilie frei gestalten können. Allerdings hat ein allzu individuelles Design auch Nachteile, nämlich dann, wenn das Haus verkauft werden soll.

Denn Immobilienkäufer, die eine Immobilie besichtigen, rechnen bereits im Geiste durch, was sie ein Umbau nach eigenen Wünschen kosten würde. Das heißt, je ausgefallener ein Haus gestaltet ist, desto weniger wertvoll ist es. Ein Luxusbad in grellem Orange oder Pink ist vor allem eins, eine teure Baustelle. Die Wahrscheinlichkeit, einen Käufer mit einem ähnlich ungewöhnlichem Geschmack zu finden, ist gering. Ein Bad mit weißen Standardfliesen hebt den Kaufpreis daher umso mehr.

Ähnliches gilt für die Aufteilung der Räume. Je individueller der Zuschnitt, desto geringer der Wert. Die einzelnen Zimmer sollten weder zu groß, noch zu klein sein. Denn jede Wand, die der Käufer einreißen, versetzen oder ergänzen muss, drückt den Kaufpreis. Eigentümer, die bereits mit dem Gedanken spielen, ihre Immobilie später wieder zu verkaufen, sollten schon beim Umbau an mögliche Preisabschläge durch allzu ausgefallene Ideen denken.

Niedriger Unterhalt zahlt sich aus

Ein eigenes Haus ist zwar mietfrei, aber nicht kostenfrei. Jeder Teil des Hauses, der überdurchschnittlich viele Kosten verursacht, kann den Wert einer Immobilie mindern. Dazu gehören beispielsweise Pool oder Sauna. Das gilt zumindest für Immobilien, die für Durchschnittsverdiener erschwinglich sind. Im Luxussegment gehören solche Ausstattungen meist zum Standard.

Normalerweise steigert ein großes Grundstück den Wert einer Immobilie. Zu viel davon kann allerdings auch zu Abschlägen führen. Denn potenzielle neue Eigentümer werden folgende Rechnung aufmachen: Wie aufwendig ist es, große Rasenflächen zu mähen, Bäume zurück zu schneiden, Hecken zu stutzen und Laub zu entsorgen. Wenn der Eigentümer es nicht selbst erledigen kann, muss dafür vielleicht sogar einen Gärtner bezahlen.

In modernen Häusern wird oft offen gebaut, es werden beispielsweise zwischen Küche und Wohnbereich keine Wände gezogen. Das bringt zwar mehr Licht und Transparenz. Bei offener Bauweise werden allerdings auch die angrenzenden Räume mitgeheizt. Das heißt, die Heizkosten werden tendenziell höher sein. Hohe Betriebskosten können sich negativ auf den Kaufpreis auswirken. Mindert der Grundriss der Immobilie die Heizkosten, wird dass den Wert tendenziell steigern.

Solche allgemeinen Regeln können natürlich nicht berücksichtigen, dass einem Käufer die Betriebskosten im Einzelfall egal sind, weil er genau diese Immobilie kaufen will. Allerdings helfen sie, ein Haus objektiv zu bewerten.


Lastenfrei ist sorgenfrei

Der Wert einer Immobilie bestimmt sich nicht nur nach dem Grund und dem, was darauf gebaut ist, sondern auch nach immateriellen Kriterien. Kaufinteressenten werden ein Haus auch danach beurteilen, wie frei sie darüber verfügen können. Einschränkungen mindern in der Regel den Wert.

Wie sich das in der Praxis auswirkt, lässt sich gut an einem Beispiel zum Wegerecht erklären. Das Grundstück, auf dem Immobilie des potenziellen Verkäufers steht, grenzt an eine Straße. Dahinter ist ein zweites Grundstück, dass nur über den Grund des Nachbarn Zugang zur Straße hat. Die beiden Nachbarn haben daher ein Wegerecht vereinbart. Das heißt, der Eigentümer des rückwärtigen Grundstücks darf über den Grund seines Nachbarn fahren. Üblicherweise zahlt der Wegerecht-Inhaber dem Eigentümer des anderen Grundstücks eine Entschädigung. Ein potenzieller Käufer kann mit diesem Deal leben oder aber nicht. Im Zweifelsfall wird einen Abschlag vornehmen.

Wie so ein Abschlag aussehen könnte, lässt sich anhand von zwei Muster-Grundstücken erklären. Zur Vereinfachung sind beide Grundstücke mit jeweils 650 Quadratmetern gleich groß. Der Eigentümer des hinteren Grundstücks nutzt einen drei Meter breiten und 20 Meter langen Streifen auf dem Grundstück seines Nachbarn, um mit dem Auto die Straße zu erreichen.

Im Beispielfall ist das vordere Grundstück 91.000 Euro wert. Durch das Wegerecht mindert sich der Wert um geschätzte 15 Prozent. Das heißt, es wären 13.650 Euro abzuziehen. Der auf den heutigen Zeitpunkt abgezinste Barwert der Entschädigung, die der Nachbar zahlt, beläuft sich auf 10.000 Euro, die zu addieren sind. Unter dem Strich verliert das Grundstück also 3650 Euro an Wert, demnach wären nur noch 87.350 Euro anzusetzen. Damit das Wegerecht fürs Grundstück wertneutral wäre, müsste die Entschädigung entsprechend höher sein.

Viele Familien vereinbaren Wohnrechte für Angehörige. Wenn beispielsweise die Eltern den Kinder die Immobilie schenken, dürfen sie im Gegenzug bis an ihr Lebensende dort wohnen bleiben. Solange die Familie unter sich bleibt, ist das in der Regel kein Problem. Schwieriger wird es, wenn die Kinder wegziehen und das Haus verkaufen wollen. Dann liegt auf der Immobilie noch das Wohnrecht für die Eltern. Je nach statistischer Lebenserwartung der Eltern und wie groß deren Anteil an der gesamten Wohnfläche des Hauses ist, fällt der Bewertungsabschlag unterschiedlich aus.
Egal, ob es um ein Wege- oder Wohnrecht geht, Eigentümer einer Immobilie sollten schon beim Vertrag für solche Lasten daran denken, was bei einem Verkauf gelten soll. So ersparen sie sich viel Ärger und schonen den Wert des Hauses.


Mehr Potenzial für Raum, mehr Geld

Grundstückseigentümer können ihren Grund nicht beliebig bebauen. Der Bebauungsplan setzt ihnen genaue Grenzen. Es ist daher sinnvoll, möglichst effizient mit der zur Verfügung stehenden Fläche umzugehen. Denn jeden zusätzlichen Quadratmeter, den ein neuer Eigentümer bebauen könnte, erhöht den Wert des Grundstücks.

Die wichtigsten Angaben dazu stehen im Bebauungsplan. Dabei kommt es auf zwei Faktoren an, die regeln, wie viel auf einem Grundstück maximal gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie groß der Anteil der bebaubaren Fläche am Grundstück ist. Eine GRZ von 0,5 heißt, das maximal die Hälfte der gesamten Fläche überbaut werden darf.

Mit der Geschossflächenzahl (GFZ) regelt der Bebauungsplan das Verhältnis der Fläche aller Vollgeschosse der Immobilie zur Fläche des Grundstücks. Wenn beispielsweise ein Grundstück 500 Quadratmeter groß ist und der Bebauungsplan maximal eine GFZ von 0,8 zulässt, dann darf die Gesamtfläche aller Vollgeschosse bis zu 500 mal 0,8, also 400 Quadratmeter betragen. Das heißt, die GFZ entscheidet darüber, wie viele Vollgeschosse ein Bauherr auf die bebaubare Fläche setzen darf.

Ein Käufer wird also prüfen, wie viel zusätzliches Flächenpotenzial laut Bebauungsplan noch vorhanden ist und ob im Keller oder im Dachboden Reserven für weitere Wohnflächen sind. Es kann sich daher für den verkaufswilligen Eigentümer lohnen, einen unabhängigen Gutachter einzuschalten. Er kann Kaufinteressenten vorrechnen, wie viel die Immobilie inklusive der Baureserven wert ist.

Mikrolage entscheidet

Die Marktberichte der Gutachterausschüsse in den Kommunen weisen für einfache, mittlere und gute Wohnlagen unterschiedliche Kaufpreise aus. Allerdings schwanken die Werte einzelner Immobilien auch innerhalb eines Häuserblocks. Oft liegt das an den Besonderheiten der jeweiligen Mikrolage.

Folgendes Szenario wäre denkbar: In einer Straße mit Einfamilienhäusern, grenzen die Immobilien auf linken Seite an Flächen eines landwirtschaftlichen Betriebs. Die Häuser auf der rechten Straßenseite haben als Nachbarn nur Wohngebäude. Grundsätzlich ist die gesamte Straße in die gleiche Wohnlage eingeordnet. Allerdings müssen die Eigentümer auf der linken Straßenseite mit Immissionen aus der Landwirtschaft rechnen, beispielsweise lärmende Trecker oder der Geruch von frisch gedüngten Feldern. Der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses Düsseldorf beispielsweise weist für Immissionen ein Abschlag von fünf Prozent auf den Immobilienwert aus.

Zur Mikrolage gehört auch, wie das Grundstück selbst beschaffen ist. Liegt die Immobilie beispielsweise an einem Hang, kann dies sowohl werterhöhend als auch wertmindernd sein. Sichert die Hanglage dem Eigentümer eine unverbaubare, schöne Aussicht, wird der Wert des Hauses höher sein. Ist die Neigung des Hangs aber so stark, dass sich das Grundstück nur noch eingeschränkt nutzen lässt, ist die Immobilie meist weniger wert. Als Faustformel gilt, dass eine Neigung von mehr als zehn Prozent wertmindernd ist.

Mehr zum Thema: Nach welchen Regeln Immobilien geschätzt werden