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Eingriff mit Nebenwirkungen: Experten üben Kritik am Berliner Mietendeckel

Leitel, Kerstin
·Lesedauer: 4 Min.

Eine neue Auswertung zeigt: Die Mieten in Berlin sinken – parallel dazu aber auch das Angebot. Beim Blick auf die einzelnen Stadtteile zeigen sich auch deutliche Unterschiede.

Vermehrt werden Wohnungen zum Kauf angeboten. Das erhöht den Konkurrenzkampf um freie Wohnungen in der Hauptstadt. Foto: dpa
Vermehrt werden Wohnungen zum Kauf angeboten. Das erhöht den Konkurrenzkampf um freie Wohnungen in der Hauptstadt. Foto: dpa

Ein Jahr ist vergangen, seit der umstrittene Mietendeckel in Berlin eingeführt wurde. Während sich einige Berliner nun über niedrigere Mieten freuen, trifft die Mehrheit der Experten ein negatives Urteil: Die Maßnahmen bringen keine Verbesserung für den Berliner Mietmarkt.

Einer aktuellen Analyse des Onlineportals ImmoScout24 zufolge wurden Mietwohnungen im vergangenen Jahr zwar knapp acht Prozent günstiger angeboten. Doch bei drei von vier Inseraten liegt die Miete noch immer über der zulässigen Obergrenze, im Schnitt um 2,76 Euro pro Quadratmeter.

Zudem sei das Angebot an neu inserierten Mietwohnungen mit gedeckelten Mieten deutlich gesunken, sodass ein Wohnungssuchender mit einem härteren Konkurrenzkampf rechnen muss. Für die Analyse hat ImmoScout24 alle neu auf dem Portal eingestellten Inserate des letzten Jahres berücksichtigt.

Die Wohnungssuche in Berlin sei „schwieriger denn je“, schlussfolgert der Geschäftsführer von ImmoScout24, Thomas Schroeter. „Auf dem Papier können sich durch die Mietreduzierung tendenziell Menschen mit geringerem Einkommen wieder eher eine Wohnung in begehrten Lagen leisten, als dies vor dem Mietendeckel der Fall war“, sagt er. Die reale Nachfragesituation in Berlin sei jedoch „weiterhin dramatisch. Die anhaltend hohe Zahl der Immobiliensuchenden konkurriert um ein deutlich reduziertes Angebot.“

So sei das Angebot an Berliner Wohnungen, die unter die Einschränkungen des Mietendeckels fallen, im vergangenen Jahr um 30 Prozent gesunken. Ein Corona-Effekt sei das nicht: In anderen Städten sei das Angebot im gleichen Zeitraum gestiegen, in Stuttgart sogar um 66 Prozent.

Im Umkehrschluss wurden mehr Wohnungen zum Kauf angeboten. So ist das Angebot von Eigentumswohnungen auf ImmoScout24 um knapp ein Fünftel gestiegen. Dies gilt sowohl für vermietete als auch für unvermietete Eigentumswohnungen. Außerdem versuche ein kleiner Teil der Vermieter, den Mietendeckel zu umgehen, hat ImmoScout24 beobachtet.

Schließlich verweist das Portal auch darauf, dass Gebäudeinvestitionen zurückgestellt würden, um Kosten durch entgangene Mieteinnahmen zu reduzieren. Das verschlechtert auf Dauer den Berliner Wohnungsbestand und belastet Fortschritte in der energetischen Nachhaltigkeit. „Berlin braucht daher dringend Rechtssicherheit durch die bald erwartete Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts“, sagt Schroeter.

Das Bundesverfassungsgericht entscheidet im Frühjahr darüber, ob der Mietendeckel verfassungskonform ist. Es ist ein Urteil, das weit über Berlin hinaus mit Spannung erwartet wird – schließlich gibt es auch in anderen Regionen und Kommunen Forderungen bezüglich ähnlicher Maßnahmen. Auch in der Immobilienbranche stößt der Mietendeckel auf Kritik – unter anderem vonseiten der großen Immobilienkonzerne Vonovia und Deutsche Wohnen.

Die Mängelliste von ImmoScout24 deckt sich mit den Beobachtungen anderer Experten. „Der Mietendeckel ist ungerecht und verzerrt den Berliner Wohnungsmarkt“, sagte kürzlich auch der Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp), Jens Tolckmitt.

Das Gesetz behindere die natürliche Fluktuation innerhalb der Stadt: „Wer nun weniger Miete zahlt, vermeidet einen Umzug in eine nicht ‚gedeckelte‘ Neubauwohnung, auch wenn sich der individuelle Raumbedarf geändert hat.“ Für Zuzügler werde es immer schwieriger, eine Bleibe in Berlin zu finden, so Tolckmitt. Auch er weist daraufhin, dass der Altbaubestand nicht mehr in dem Maße modernisiert werde, wie es zur Erreichung der klimapolitischen Ziele notwendig wäre.

Manche Berliner Bezirke günstiger – einige nicht

Beim Blick auf die einzelnen Stadtteile zeigen sich den Zahlen von ImmoScout24 zufolge deutliche Unterschiede. Am stärksten sanken die Mieten für die Maßnahme betreffenden Bestandwohnungen im Ortsteil Haselhorst im Westen, von durchschnittlich 8,75 Euro auf 6,41 Euro pro Quadratmeter – ein Rückgang um 27 Prozent. 32 Prozent der Angebote liegen weiterhin über den Grenzen des Mietendeckels, allerdings nur noch geringfügig. Im Durchschnitt verlangten die Vermieter laut Preisangabe in den Inseraten nur elf Cent mehr, als die Obergrenzen des Mietendeckels vorgeben.

In Lankwitz und Tegel boten die Vermieter ihre Wohnungen um jeweils 19 Prozent und in Alt-Hohenschönhausen um 18 Prozent günstiger an als im vergangenen Jahr. In diesen Ortsteilen beträgt die Differenz zur zulässigen Obergrenze zwischen 48 Cent und 1,81 Euro pro Quadratmeter. Im teuersten Stadtteil Mitte sanken die Angebotsmieten ebenfalls um 15 Prozent.

In einigen Stadtteilen hingegen ist das Mietniveau sogar gestiegen: In Tempelhof um elf Prozent, in Weißensee um rund neun Prozent, in Wilmersdorf um etwa drei Prozent und in Siemensstadt um rund zwei Prozent. Damit liegen die Angebotsmieten in diesen Stadtteilen zwischen 2,83 und 4,17 Euro pro Quadratmeter über dem zulässigen Mietniveau. In Wilmersdorf lagen 93 Prozent, in Tempelhof 90 Prozent und in Kreuzberg 87 Prozent der Angebote über dem Mietendeckel.