Yahoo Finanzen Wo Baugeld besonders billig ist
Die Zinsen für Kredite zur Finanzierung von Immobilien sind zuletzt gestiegen. Auch wenn der Anstieg nicht von Dauer sein dürfte, zahlt sich der Vergleich von Angeboten aus.
Zum ersten Mal seit Jahren sind die Zinsen für Baufinanzierungen wieder leicht gestiegen. Im Oktober vergangenen Jahres zahlten Bankkunden für Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Laufzeit noch rekordniedrige 0,68 Prozent pro Jahr. Heute verlangen Banken im Schnitt 0,78 Prozent Zinsen für Baugeld. Das zeigt der Hypothekenindex des Finanzdienstes FMH-Finanzberatung.
Glaubt man Experten des Baufinanzierungsdienstleisters Dr. Klein, ist die günstigste Zeit zum Hausbau oder -kauf aber noch nicht vorbei. Denn sie sehen den jüngsten Anstieg der Darlehenszinsen nur als einen Ausreißer.
„Ich gehe davon aus, dass die Zinsen langfristig auf niedrigem Niveau bleiben werden“, erwartet Michael Neumann, Vorstandschef bei Dr. Klein. Eine echte Trendwende im laufenden Jahr hält er für unwahrscheinlich. Doch auch bei grundsätzlich niedrigen Zinsen lohnt es sich, Angebote zu vergleichen, wie FMH-Chef Max Herbst feststellt.
Dass sich ein Vergleich lohnt, zeigt eine Analyse der Baugeld-Konditionen von 43 Banken, die FMH für das Handelsblatt vorgenommen hat. Die Experten der Frankfurter Finanzberatung haben in ihrem Beispielfall den Kaufpreis für eine Immobilie von 400.000 Euro angenommen, drei Prozent Tilgung und eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren.
Die Auswertung weist die Zinshöhe bei 60, 80 und 100 Prozent Beleihung aus (siehe Tabelle). Das Anbieter-Ranking ist nach dem Mittelwert aus diesen drei Beleihungsgrenzen sortiert.
Unter den von FMH untersuchten bundesweit tätigen Banken macht die deutsche Tochter der spanischen Großbank Santander angehenden Eigenheim-Besitzern derzeit das beste Angebot. Je nach Beleihungsgrad zahlt der Musterkunde dort zwischen 0,57 und 1,32 Prozent Zinsen pro Jahr. Im Mittel werden 0,87 Prozent fällig.
Auch die Frankfurter Degussa-Bank, an der die Unternehmerfamilien Olearius und Warburg in Hamburg beteiligt sind, bietet günstige Konditionen. Kreditnehmer zahlen dort zwischen 0,67 und 1,42 Prozent effektiven Jahreszins. Der Mittelwert liegt bei 0,95 Prozent. Auf Rang drei liegt die Deutsche Bank mit Bauzinsen zwischen 0,8 und 1,2 Prozent, je nach Höhe der Beleihung. Im Mittel zahlen Baufinanzierungskunden bei dem Institut 0,98 Prozent.
Große Unterschiede
Die Differenz zwischen den vorn platzierten Banken und den Instituten am Schluss der Rangliste ist beachtlich. Auf Rang zehn der von FMH analysierten bundesweiten Baugeld-Anbieter liegt die Bausparsparte der Versicherung Signal Iduna.
Je nach Beleihungshöhe verlangt der Konzern zwischen 1,26 und 1,57 Prozent effektiven Jahreszins für ein Immobiliendarlehen, im Mittel der drei beispielhaften Beleihungsgrade sind es 1,39 Prozent. Bei einer Beleihung in Höhe von 80 Prozent zahlt der fiktive Hauskäufer binnen zehn Jahren 138.240 Euro zurück. Darin enthalten: 102.564 Euro Tilgung und 35.676 Euro Zinsen.
An den Ranglisten-Ersten Santander zahlt er im selben Zeitraum 137.919 Euro zurück, zusammengesetzt aus 119.079 Euro Tilgung und 18.840 Euro Zinsen. Beim Santander-Darlehen hat der Musterkunde also am Ende der Zinsbindung rund 16.500 Euro mehr abbezahlt, weil er dank des niedrigeren Zinses einen größeren Teil seines Darlehens tilgen konnte.
Auch bei regionalen Baugeld-Anbietern zeigen sich deutliche Unterschiede. Dort liegt die genossenschaftliche Sparda-Bank Berlin auf Rang eins, mit Zinsen zwischen 0,69 und 0,98 Prozent pro Jahr und einem Mittelwert von 0,83 Prozent.
Auf Rang zwei folgt die ebenfalls genossenschaftliche PSD Bank Koblenz: Dort berappt der Musterkunde pro Jahr zwischen 0,76 und 1,06 Prozent. Im Mittel der drei Beispiel-Beleihungshöhen zahlt er 0,86 Prozent effektiven Jahreszins. Beim Drittplatzierten, der PSD Bank West, werden jährlich 0,61 bis 1,21 Prozent Zinsen fällig. Das entspricht einem Durchschnitt von 0,88 Prozent.
Zum Vergleich: Der letztplatzierte Regionalanbieter im FMH-Ranking, die PSD Bank Kiel, verlangt vom Musterkunden zwischen 1,0 und 1,51 Prozent effektiven Jahreszins. Im Mittel werden 1,24 Prozent fällig. Bei einem Beleihungsgrad von 80 Prozent beträgt die Restschuld bei der PSD Bank Kiel nach zehn Jahren noch rund 218.000 Euro. Bei der Sparda-Bank Berlin muss der Musterkunde dagegen am Ende der Zinsbindung nur noch rund 207.000 Euro zurückzahlen.
Auf die Flexibilität bei der Tilgung kommt es an
FMH hat nicht nur die Höhe des effektiven Jahreszinses verglichen, sondern auch danach gefragt, wie oft und unter welchen Bedingungen Darlehensnehmer die Tilgungsrate ändern können. Die Möglichkeit, an der Tilgung zu schrauben, ist nützlicher als ein großzügiges Sondertilgungsrecht, erklärt FMH-Chef Herbst.
„Die wenigsten Menschen haben in den Jahren nach einem Hauskauf Geld für eine Sondertilgung übrig“, sagt er. Zugleich können sich die Lebensumstände so grundlegend ändern, dass Kreditnehmer niedrigere Raten zahlen wollen – zum Beispiel, weil sie Eltern geworden sind. Oder die monatliche Rate soll steigen, zum Beispiel nach einer Gehaltserhöhung.
Die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen rät, Immobiliendarlehen umso schneller zurückzuzahlen, je älter der Kreditnehmer ist. Eigenheimbesitzer sollten nach Möglichkeit schuldenfrei in den Ruhestand starten, statt mit ihrer Rente die Reste einer Immobilienfinanzierung abzustottern, empfehlen die Verbraucherschützer.
Wer das 40. Lebensjahr überschritten hat, plant bei der Baufinanzierung am besten eine Anfangstilgung von mindestens drei Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ein, raten sie. Ab 45 Jahren sollte die anfängliche Tilgungsrate bei vier Prozent oder höher liegen.
Finanzierungsexperte Herbst sieht das anders. Er rät, die Tilgung jedenfalls nicht so hoch zu legen, dass man nicht mehr genug Geld zum Leben übrig hat hat – und stattdessen auf flexible Tilgungsraten zu achten. „Zinssicherheit, Liquidität und Flexibilität sind die drei Säulen einer guten Baufinanzierung“, sagt er.
Bei vielen Banken können Kreditnehmer innerhalb der Zinsbindungsfrist zwei- bis dreimal nachjustieren und dabei eine Tilgung von zwei bis fünf Prozent wählen, zeigt das FMH-Ranking.
Besonders viel Flexibilität genießen Kunden der PSD Bank Koblenz: Sie können innerhalb der Zinsbindung bis zu sechsmal an der Tilgung drehen, und zwar innerhalb einer Spanne von zwei bis zehn Prozent pro Jahr. Bei der Degussa-Bank können Kreditnehmer sogar zwischen zwei und 20 Prozent pro Jahr tilgen, dürfen aber nur zwei kostenlose Änderungen vornehmen. Ab der dritten Tilgungsänderung werden jeweils hundert Euro fällig.
