Wo Vermieter noch auf Rendite kommen

Die Kaufpreise in den Großstädten sind den Mieten enteilt. Doch in einigen Stadtteilen kommen Vermieter noch auf ordentliche Erträge – meist am Stadtrand. Wir zeigen wo.

Das Desaster rund um die Eröffnung des Berliner Großflughafens BER kennt auch Gewinner. Im Stadtteil Bohnsdorf etwa, ganz in Flughafen-Nähe, freuen sich die Bewohner über jeden Tag, an dem nicht noch mehr Flugzeuge starten und landen. Der aktuelle Fluglärm vom Flughafen Schönefeld reicht ihnen. Je nach Lage soll in Bohnsdorf künftig, nach der BER-Eröffnung, ein Dauerschall von etwa 50 bis 60 Dezibel erreicht werden. Das würde etwa dem Lärmpegel eines Fernsehers in Zimmerlautstärke entsprechen. Die Maximalbelastung von bis zu erwarteten 80 Dezibel würde eine Waschmaschine beim Schleudern übertönen.

Die Kaufpreise von Immobilien drückt das schon heute: Mit im Schnitt 1925 Euro je Quadratmeter für eine bestehende Wohnung ist Bohnsdorf im Berliner Vergleich recht günstig - und für Vermieter aktuell der Stadtteil mit der höchsten Rendite der Top-Großstädte: Sie kommen hier auf 5,3 Prozent pro Jahr, wenn die Neuvertragskaltmieten auf die Kaufpreise, inklusive Grunderwerbsteuer und Notarkosten, umgelegt werden.

Eventuell nehmen die Preise die künftigen Belastungen durch den Flugverkehr stärker vorweg als die Mieten. Ist das so, dann taugt Bohnsdorf nicht als Vermieter-Paradies. Denn in Zukunft dürften dann auch die Mieten wegen der Einschränkungen sinken. Aber auch in anderen Metropol-Stadtteilen in Randlage kommen Vermieter auf überdurchschnittliche Renditen. Der Unterschied zwischen zentralen Lagen und denen am Stadtrand ist bei den Kaufpreisen viel größer als bei den Mieten. Für Vermieter sind sie deshalb interessanter. In Köln-Neubrück, Köln-Gremberghoven und Berlin-Blankenburg zum Beispiel sind immerhin noch 4,7 bis 5,0 Prozent Mietrendite drin (siehe Tabelle Mietrenditen, Seite 2).

Darauf zu achten, lohnt sich. Im stadtweiten Schnitt der Metropolen sind die Mietrenditen oft auf drei Prozent gefallen. In allen Stadtteilen der sieben größten deutschen Städte erreichen Vermieter durchschnittlich noch 3,5 Prozent pro Jahr. Selbst wenn Steuereffekte die Rendite etwas heben können, ist das verdammt wenig: Unerwartete Reparaturen oder Leerstand können aus der erhofften Geldanlage dann schnell ein Verlustgeschäft machen, zumindest vorübergehend.

Der Renditeverfall hat mehrere Gründe: So sind die Kaufpreise im seit 2009 laufenden Immobilienboom sehr viel stärker gestiegen als die Mieten. In München etwa haben die Preise seit 2009 um gut 80 Prozentpunkte mehr zugelegt als die Mieten. Weil in diesem Zeitraum auch die Zinsen gesunken sind, geben sich Investoren schon mit niedrigeren Renditen zufrieden. Andere Geldanlagen werfen eben auch weniger ab. Außerdem können sie Kredite günstig aufnehmen, was die Rechnung etwas verbessert. Belastend für Vermieter wirkt auch die Grunderwerbsteuer, die in vielen Bundesländern in den vergangenen Jahren gestiegen ist. In einigen Ländern, wie Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein und Brandenburg, verteuert sie den Kauf jetzt schon um 6,5 Prozent.

Wenigstens in München, das für extrem hohe Preise und Mieten bekannt ist, kommt vergleichsweise wenig Grunderwerbsteuer hinzu. Hier beträgt der Aufschlag nur 3,5 Prozent. Die geringste Mietrendite erzielen Vermieter daher auch nicht an der Isar. Im Frankfurter-Gutleutviertel kommen sie nur auf knapp 2,4 Prozent – so wenig wie nirgendwo sonst. Die Hamburger Viertel Hafencity und Harvestehude sind mit rund 2,4 Prozent aber ähnlich schlecht. In München-Maxvorstadt wären es wenigstens 2,5 Prozent, der niedrigen Grunderwerbsteuer sei dank.

Bei solch niedrigen Mietrenditen kann eigentlich nur die Aussicht auf weitere Wertsteigerungen die Immobilie zur lukrativen Geldanlage machen. In den vergangenen Jahren ist dieses Kalkül aufgegangen. Nach zehn Jahren mit Preis- und Mietsteigerungen aber nehmen die Risiken zu. Sich auf dauerhaft steigende Kaufpreise zu verlassen, ist für Investoren eine riskante Strategie. Die Chance, nach dem Kauf die Mieten anzuheben und die Rechnung so aufzuhübschen, ist eher gering: Regeln wie die Mietpreisbremse setzen Vermietern enge Grenzen. Die Regulierung der Wohnimmobilienmärkte hat sich vor allem dem Mieterschutz verschrieben. Sollten Vermieter künftig zum Beispiel die laufend anfallende Grundsteuer nicht mehr auf Mieter umlegen dürfen – wie aktuell von der SPD gefordert – würde ihre Rendite noch weiter nachgeben.

Daher dürfte es lohnender sein, am Stadtrand Ausschau zu halten – bei höheren Mietrenditen wäre dann auch eine Phase stagnierender Kaufpreise auszuhalten.

Große Unterschiede bei den Mietrenditen: Die besten und schlechtesten Stadtteile in den Top-Großstädten

Große Unterschiede bei den Mietrenditen Welche Verzinsung Vermieter in den Großstädten erzielen
Stadtteil	Stadt	Mietrendite (in %)	Kaufpreis (in Euro je m²)	Miete (in Euro je m²)
Top 10
Bohnsdorf	Berlin	5,3	1925	9,15
Neubrück	Köln	5,0	1875	8,50
Gremberghoven	Köln	4,9	2200	9,75
Blankenburg	Berlin	4,7	2150	9,15
Widdersdorf	Köln	4,7	2275	9,70
Buchforst	Köln	4,7	2100	8,90
Garath	Düsseldorf	4,6	2100	8,80
Lichtenbroich	Düsseldorf	4,6	2150	8,95
Humboldt/ Gremberg	Köln	4,5	2375	9,75
Lind	Köln	4,5	2125	8,65
Flop 10
Harvestehude	Hamburg	2,4	7475	16,10
HafenCity	Hamburg	2,4	6200	13,20
Gutleutviertel	Frankfurt	2,4	6425	13,75
Rotherbaum	Hamburg	2,5	6300	14,05
Altstadt	Düsseldorf	2,5	5400	12,25
Maxvorstadt	München	2,5	8550	18,70
Uhlenhorst	Hamburg	2,6	6125	14,05
Schwabing-West	München	2,6	8625	19,35
Westend-Nord	Frankfurt	2,6	6950	15,95
Lehel	München	2,6	8825	19,75
Rendite = Nettokaltmiete umgelegt auf den Kaufpreis samt Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuch (2%), Angaben sind gerundet, gelten für eine bestehende Wohnung, kein Neubau, und beziehen sich auf den Durchschnitt des Stadtteils Quelle: Immobilienscout24