Warum die Türkei trotz Corona einen Immobilienboom erlebt

In der Türkei werden so viele Grundstücke verkauft wie noch nie. Das hat mit der Pandemie zu tun – und mit der Hoffnung auf politische Geschenke vor den Wahlen.

Yusuf Yüregil ist eigentlich Bürgermeister, doch inzwischen fühlt er sich wie ein Immobilienmakler. Beinahe jeden Tag fährt der Dorfoberste der Gemeinde Ge an der türkischen Südküste inzwischen zum Bezirksamt. Leute aus aller Welt kaufen Grundstücke in seinem Dorf, auch aus Deutschland und Frankreich zum Beispiel. Allerdings sind weniger die Grundstücke im Ort beliebt, sondern mehr die großflächigen Äcker in der Umgebung. „Fast die Hälfte aller Felder rings um den Ort sind verkauft“, erzählt Yüregil, „und das zu Preisen wie in den größeren Touristenorten.“

In der Türkei hat während der Covid-19-Pandemie ein Immobilienboom eingesetzt. Damit steigt nicht nur die Gefahr einer Blase. Schon im September 2019 beschrieb die Börse in Istanbul in einer eigenen Studie ein „explosives Verhalten“ am türkischen Immobilienmarkt. Doch der Boom hält an, trotz Pandemie.

Allein in den drei Sommermonaten haben Grundstücke im Wert von insgesamt 89 Milliarden Lira (9,6 Milliarden Euro) den Besitzer gewechselt. Die Preise sind in diesem Zeitraum um durchschnittlich 35 Prozent angestiegen, in manchen Provinzen sogar um bis zu 82 Prozent. Das zeigen Daten der türkischen Immobilien-Börse Gaboras. Demnach hat sich vor allem die Nachfrage nach Grundstücken unter 10.000 Quadratmetern rasant erhöht, die in erster Linie von Privatpersonen nachgefragt werden.

Das Dorf Ge, dessen Namen die Bewohner wie „Gää“ aussprechen, könnte malerischer kaum liegen. Auf 700 Meter Höhe bildet das Dorf in der Nähe der Großstadt Fethiye mit etwa 30 Steinhäusern den Beginn einer zerklüfteten Halbinsel, die den Namen „Yediburun“ trägt, auf Deutsch heißt das „Die sieben Nasen“. Die rund 50 Einwohner sind bis heute allesamt Hirten oder Schulkinder.

Über teils dramatische Felsformationen geht es runter bis zum Mittelmeer. Vom Dorf aus sieht man das ganze Jahr über die Sonne über dem Meer untergehen. Auch von oben hört man dabei die Wellen gegen die Felsen knallen. Wo sie sich ihren Weg gebahnt haben, sind kleine Buchten mit Steinstränden entstanden. Wanderwege führen inzwischen dorthin. Trotzdem blieb die Gegend weitestgehend vom Tourismus verschont – bisher zumindest.

Sowohl rund 50 Kilometer weiter nördlich als auch südlich des Dorfes sind vor Jahrzehnten ausgedehnte Touristenzentren mit Resorts und Privatstränden entstanden. Im Zuge der Pandemie wollen offenbar mehr und mehr Leute aufs Land.

Ein lohnendes Investment und Raum für sich

Penelope Sieper sieht mehrere Gründe für den rasanten Anstieg am türkischen Immobilienmarkt. „Viele Objekte sind günstiger im Vergleich zu Frankreich oder Spanien“, erklärt die Immobilienmaklerin von Property Turkey aus Bodrum, einer bereits entwickelten Tourismusregion in der Türkei. Hinzu komme, dass gerade die anderen Mittelmeerländer zum Teil heftig von der Corona-Pandemie betroffen waren und es auch jetzt wieder sind. Die Fallzahlen liegen in der Türkei derzeit bei 2000 pro Tag, wobei selbst die Regierung inzwischen von der fünffachen Anzahl tatsächlicher Infektionen ausgeht.

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Während Ausländer darüber hinaus von der schwachen Lira profitieren, könnten Inländer zurzeit äußerst günstige Kredite bei heimischen Banken abrufen. Die Pandemie habe außerdem einen neuen Trend geschaffen, weg von Apartments hin zu Häusern mit Garten, weg von der Großstadt, meint Sieper. „Es wird nach beidem gesucht: einem guten Investment und nach mehr Raum für sich.“ Ihre Firma habe dazu eine Umfrage bei den eigenen Käufern gemacht und herausgefunden, dass in diesem Fall eher das lohnende Investment die Leute bewegt, eine Immobilie in der Türkei zu kaufen.

Das sieht man auch an den Preisen. Ein französisches Ehepaar hat sich bereits im Jahr 2011 auf 2500 Quadratmetern ein Haus auf der Halbinsel gebaut, mit gleich doppeltem Meerblick in zwei Richtungen. Das Grundstück habe 10.000 Lira gekostet. Damals waren das knapp 5000 Euro, heute läge der Gegenwert bei rund 1150 Euro. Heute muss man pro 1000 Quadratmeter mit mindestens 150.000 Lira (17.000 Euro) rechnen, teilweise bis zu 300.000 Lira (32.000 Euro). Das entspricht einem Anstieg um das 60-Fache innerhalb von weniger als zehn Jahren. Gleichzeitig hat die Lira in dem Zeitraum mehr als 75 Prozent an Wert verloren.

Die Rechnung ist schnell gemacht: Immobilien lohnen sich vor allem für Türken, die sich vor einem weiteren Währungsverfall schützen wollen. So erklärt sich, dass trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten während der Pandemie die Nachfrage nach Grundstücken steigt.

Mit Digitalisierung gegen Pfusch beim Immobilienkauf

Ein weiterer Grund dürfte sein, dass die Regierung des Landes den Immobilienkauf deutlich erleichtert hat. Wer in der Türkei ein Grundstück kaufen will, muss sich zwar der überbordenden Bürokratie des Landes stellen. Gleichzeitig kommt man in den Genuss einer nahezu vollkommen digitalisierten Stadtverwaltung, selbst in den hintersten Ecken des Landes.

Haben sich Verkäufer und Käufer geeinigt, erstellt eine der beiden Seiten per Internet einen Termin beim Grundstücksamt. Nötig dafür sind die Ausweisnummern beider Parteien, die wiederum mit der jeweiligen Handynummer verbunden sind.
Wird der Termin bestätigt, erhalten sowohl Käufer als auch Verkäufer eine SMS mit Tag und Uhrzeit für den offiziellen Verkaufstermin. Kurz vor dem Termin erhalten beide eine weitere SMS mit einem Code für die Grundsteuer. Sie liegt bei vier Prozent des Grundstückswerts und soll hälftig beglichen werden. Über den Code sehen die Beamten automatisch in ihren Computern, ob die Überweisungen eingegangen sind.

Erst ab jetzt geht es offline weiter. Im „Akit Odasi“ (Verkaufsraum) müssen beide Seiten bestätigen, dass sie kraft eigenen Willens zum Kauf beziehungsweise Verkauf bereit sind. Eine Überwachungskamera zeichnet alles auf. Dann wird die Überweisung der Kaufsumme in Auftrag gegeben, anschließend unterschrieben. Zehn Minuten später hält der Käufer die Grundstücksurkunde in Händen.

Doch wer in der Türkei ein Grundstück hat, der darf noch lange kein Haus bauen. Hierfür braucht es eine spezielle Genehmigung, in der alles genau festgelegt ist: Anzahl der Stockwerke, Deckenhöhe, Abstand zum Nachbargrundstück und die maximale Geschossfläche, die selten 20 Prozent der Grundstücksgröße überschreitet.

Vor allem für landwirtschaftliche Flächen fehlt häufig eine solche Genehmigung. Sie wird auch nicht ohne Weiteres erteilt. Wer trotzdem baut, riskiert eine empfindliche Strafe. In manchen Fällen schickt die Stadtverwaltung sogar ein Abrissunternehmen vorbei und macht den illegalen Bau dem Erdboden gleich – auf Kosten des Inhabers.

Viele Grundstücksinhaber hoffen auf eine Bauamnestie

Trotzdem gehen inzwischen viele das Risiko ein. Auch um das Dorf Ge herum sieht man immer häufiger Rohbauten, Bagger und Lieferungen von Zementsäcken. Der Begriff „Kacak Yapi“, der illegale Bau, fällt immer häufiger in Gesprächen in der einzigen Teestube des Dorfes.

„Wir bauen erst einmal illegal“, erzählt dort einer, der gerade Immobilienbesitzer geworden ist. Er ist sich sicher, dass dies derzeit viele tun. Und dass die Politik gar keine andere Wahl hat, als es vorerst zu dulden. Seinen Namen möchte er nicht nennen, wohl aber seine Hoffnung äußern: „Wir warten auf die nächste Bauamnestie.“

Eine solche gab es 2018 schon einmal. Damals wurden Zehntausende illegale Gebäude im Land per Gebühr legalisiert. Der Aufschrei war groß, auch weil Häuser in Wäldern und Naturschutzgebieten sowie ungeprüfte Bauten nachträglich genehmigt worden waren. Die Regierung macht sich wiederum beliebt bei der aufstrebenden Mittelschicht und bei Bauherren. Die Verantwortlichen in Ankara nannten das Projekt „Imar Barisi“, auf Deutsch „Baufrieden“.

Der Dorfbürgermeister Yüregil kann sich dem Trend kaum widersetzen. Weil er im Hauptberuf selbst Zement und andere Baumaterialien verkauft, verdient er an dem halbseidenen Bauboom. Die neuen Immobilienbesitzer wiederum spielen auf Zeit – genau genommen auf die Zeit bis zum Jahr 2023. „In spätestens drei Jahren wird gewählt“, sagt einer in der Teestube, „bis dahin wird es sicher noch einmal so eine Amnestie geben.“