„München erstickt an seinem Erfolg“

Handelsblatt

13. September 2016 um 6:18 AM

Immobilien in München - „München erstickt an seinem Erfolg“

Teuer, teurer, München. Wer nach München zieht und sich auf die Stadt an der Isar freut, dem vergeht es spätestens beim Blick auf die Miet- und Kaufpreise. So auch Lana und Einar. Von Anfang an war klar, dass die beiden nur für eine begrenzte Zeit in die bayrische Hauptstadt ziehen würden. Ein Jahr Auslandsstudium. Das macht es nicht gerade leichter auf einem überlaufenen Markt, bei dem Vermieter frei aus einer Schar Interessenten wählen können.

Die beiden Studenten finden schließlich eine Wohnung, eine Woche vor ihrer Ankunft. Das gute: Die erste gemeinsame Wohnung steht. Außerdem liegt sie noch in Schwabing-Nord, nicht allzu weit von der Universität entfernt. Die beiden sind glücklich.

Das Schlechte: Sie mieten die Wohnung über eine Art Drittanbieter, nicht beim Eigentümer oder Wohnungsvermieter. Der Preis hat es in sich: 1140 Euro für ein 38 Quadratmeter großes Apartment mit einem kleinen Balkon in einem Wohnturm. Das Zimmer ist möbliert. Mit 30 Euro je Quadratmeter kommt der Preis aber auch für Schwabing sehr stolz daher, wo die Kaltmieten im Schnitt knapp 19 Euro betragen.

Des einen Leid ist des anderen Freud: Sicher, sicherer, München. So dürfte das Urteil von Investoren ausfallen, wenn sie über ein Investment in der bayrischen Landeshauptstadt nachdenken. Abgesehen von Langwied (Rating AA) im Westen Münchens, gehört das gesamte Stadtgebiet zu den sehr guten Lagen (AAA) für Immobilienkäufer, wie eine Untersuchung von Immobilienscout24 zeigt. „Für Kapitalanleger ist in München das Renditerisiko am geringsten“, erklärt Ulrich Jacke, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses von Dr. Lübke & Kelber.

„Anders als in Städten wie Hamburg oder Berlin gibt es in München keine großen Preisdifferenzen zwischen den einzelnen Stadtteilen. München ist relativ homogen“, sagt Michael Schlatterer, Direktor für Wohnimmobilienbewertung beim Immobiliendienstleister CBRE. Auch umliegende Städte und Kreise wie Fürstenfeldbruck, Dachau oder Starnberg spüren die große Anziehungskraft der Bayernmetropole.

„Im gesamten Münchner Stadtgebiet gibt es eine hohe Investitionssicherheit, aber abnehmende Renditechancen, da langsam die Preisobergrenzen erreicht sind“, erklärt Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei Immobilienscout24. Die Objektrenditen bei Bestandsimmobilien lagen in München 2015 gerade noch bei 2,3 Prozent. Zum Vergleich: In Berlin waren es 3,0 Prozent, zeigt eine Analyse von Dr. Lübke & Kelber.

Harscher analysiert Reiner Braun, Geschäftsführer des Immobilien-Analysehauses Empirica, die Situation in der bayrischen Landeshauptstadt: „München erstickt an seinem Erfolg.“ Münchens Vorteil und Problem zugleich: Die hohe Wirtschaftskraft. Eine Mischung aus Hidden-Champions im Mittelstand, einem starken Medienzentrum sowie den Sitzen von sieben der 30 Dax-Konzerne lockt Arbeitskräfte in die Region. Allein zwischen Juli 2015 und Juli 2016 ist die Stadt um knapp 30.000 Menschen gewachsen.

Sieben Jahreseinkommen für eine Wohnung

„In München ist eine Nachverdichtung des Wohnraums kaum noch möglich, weil der heute schon ausgenutzt ist. Geringverdiener können sich zentrale Lagen nicht mehr leisten und müssen ins Umland ziehen. Das reicht mittlerweile schon bis nach Niederbayern“, erläutert Braun.

Die Stadt bemüht sich mit Wohnungsbau gegenzusteuern. Unter dem Namen „München Wohnen V“ geht 2016 das laufende städtische Wohnbauprojekt zu Ende. Aktuell tüftelt die Stadt am Nachfolgeprojekt „München Wohnen VI“. Im Oktober will es Oberbürgermeister Dieter Reiter (SPD) in den Stadtrat einbringen. Zwischen 2017 und 2021 sollen 870 Millionen Euro Fördergeld an private Bauträger und städtische Wohnungsunternehmen ausgezahlt werden. „Es handelt sich um das größte Wohnungsbauprogramm der Republik“, sagt Reiter.

Der Oberbürgermeister will so die Grundlage für jährlich 4.500 neue Wohnungen schaffen. Das ist nur der geförderte Teil des Wohnungsbaus. Insgesamt lautet das Ziel, jährlich 8.500 Wohnungen fertigzustellen. So hat es der Stadtrat 2015 beschlossen. Die Sache hat nur einen Haken: Laut den Immobilienmarktforschern von Bulwiengesa liegt der jährliche Bedarf in München bei 11.700 Wohnungen.

„Schon heute müssen Münchner deutschlandweit das meiste für eine Eigentumswohnung ausgeben. Im Schnitt ist es das Siebenfache ihres Haushaltseinkommens“, sagt Jacke von Dr. Lübke & Kelber. Insbesondere für Eigennutzer, die es sich leisten können, sei der Hausbau oder Wohnungskauf aufgrund der Wachstumsaussichten der Stadt heute dennoch ratsam. Schlatterer von CBRE hält dementgegen: „Die Menschen haben in München deutschlandweit mit Abstand die stärkste Kaufkraft. Sie liegt mit 29.037 Euro um ein Drittel über dem Durchschnitt. Berlin hingegen liegt knapp acht Prozent darunter.“

Ein Ende des Nachfragebooms auf dem Münchner Markt ist nicht in Sicht. Bis 2025 werde die Zahl der Haushalte um 8,8 Prozent steigen. So stark, wie in keiner anderen deutschen Metropole.

Selbst wenn die Renditen sinken und Experten wie Hecker von Immobilienscout allmählich eine Preisobergrenze ausmachen. Noch hält der Wohnungsbau nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt. Und das spiegelt sich in nach wie vor steigenden Preise wider. Allein im ersten Halbjahr dieses Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen um 13 Prozent. Die Mieten kletterten 6,2 Prozent.

Das konnten auch die beiden norwegischen Studenten erkennen, als sie in diesem Sommer aus ihrer Schwabinger Wohnung auszogen. Zahlten sie zu noch 1.140 Euro für ihr Ein-Zimmer-Apartment, musste der Nachmieter schon 1.250 Euro hinlegen.

Die besten Lagen in Haidhausen, Lehel, Ludwigvorstadt-Isarvorstadt

Lagerating Haidhausen

Haidhausen, mitten im Münchner Zentrum gelegen, ist ein beliebtes Szene- und Ausgehviertel. Zahlreiche Cafés, Kneipen und Restaurants prägen das Straßenbild. Das Muffatwerk und der Gasteig bilden die kulturellen Zentren. Verglichen mit dem Gärtnerplatzviertel oder Schwabing handele es sich dennoch um eine ruhige Wohngegend, sagt Hebecker von Immobilienscout. „Besonders gute Lagen sind im nördlichen Teil zwischen Maria-Theresia-Straße und Grillparzerstraße zu finden. Südlich der Einsteinstraße gibt es überwiegend einfache und mittlere Lagen, bis sich noch weiter im Süden des Stadtteils mit Weißenburger Straße und Pariser Straße wieder teure und gute Lagen anschließen“, erklärt der Leiter Märkte und Daten des Onlineportals. Günstige Wohngegenden lägen vor allem entlang der Bahntrasse, beispielsweise zwischen Orleansplatz und Haidenauplatz.

Lagerating Lehel

Westlich der Isar gelegen grenzt das Lehel direkt an Haidhausen an. Geschätzt wird das Viertel nicht zuletzt wegen seiner Bausubstanz: Wohnhäusern im neubarocken oder im Stil der Neurenaissance. Doch hier lässt es sich nicht nur hübsch wohnen. Mit dem Englischen Garten lockt auch reichlich Grünfläche zur Entspannung oder zum Sport. Die Parkanlage ist mit 375 Hektar übrigens deutlich größer als etwa der Große Tiergarten in Berlin, der es auf 210 Hektar bringt.

„Das hat natürlich seinen Preis und so bedient das Lehel noch einen weiteren Superlativ, nämlich als der Stadtteil mit der höchsten Münchner Durchschnittsmiete von über 16 Euro pro Quadratmeter“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Die besten Wohnlagen liegen im Norden im Umfeld der Widenmayerstraße und ganz im Süden rund um Steindorfstraße und Thierschstraße. Einfache und mittlere Lagen lassen sich südlich der Von-der-Tann-Straße lokalisieren.“

Lagerating Ludwigvorstadt-Isarvorstadt

Ähnlich zentral und ebenso nachgefragt sind die Viertel Ludwigvorstadt und Isarstadt. Die Bandbreite reicht vom Verkehrsknotenpunkt Hauptbahnhof bis zur Wiesn, wohin allein im vergangenen Jahr knapp sechs Millionen Gäste zum Oktoberfest strömen. „Die Viertel Haidhausen, Lehel und Ludwigvorstadt-Isarvorstadt gehören definitiv zu den trendigen Vierteln Münchens“, urteilt Schlatterer von CBRE.

„Die Isarvorstadt ist mit ihren vielen Altbauten, dem Gärtnerplatz und dem Glockenbachviertel eine der beliebtesten Wohngegenden in München“, erklärt Hebecker von Immobilienscout. „Wer hier wohnen möchte, zahlt mehr als 15 Euro pro Quadratmeter Miete. Und mit 6.000 Euro pro Quadratmeter schlagen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zu Buche.“ Die besten Lagen befänden sich rund um Gärtnerplatz und das Deutsche Theater sowie weiter süd-östlich zwischen Frauenstraße und Erhardstraße. „Weniger hochpreisige Wohngegenden liegen in Richtung Hauptbahnhof und rund um das Sendlinger Tor“, sagt Hebecker.

Im besonders stark gefragten Glockenbachviertel liegt die Durchschnittsmiete gar bei 18,30 Euro, der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung bei 7400 Euro, wie Daten von vdp Research zeigen.

So funktioniert das Lagerating

Das Lagerating für ganz Deutschland macht die Investitionsperspektiven für knapp 8.000 Ortsteile und Gemeinden vergleichbar. Das Rating basiert auf den von Immobilienscout24 erhobenen Immobilienmarktdaten wie Mietpreisniveaus und -entwicklungen der vergangenen drei Jahre. Jährlich wertet das Portal mehr als eine Million Angebotsinserate aus. Zudem fließen als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Bewertung ein.

Ausgewählte Stadtteile in den Großstädten , , München und Hamburg werden auf der Mikroebene bewertet, wobei zwischen „guten“, „mittleren“ und „einfachen“ Lagen unterschieden wird. Das Lagerating für Deutschland unterteilt – vergleichbar einem Bonitäts-Ranking – zehn Lageklassen, die von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko) reichen. Je höher das Lagerating eines Ortsteils oder einer Gemeinde, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standorts eingeschätzt.

Die im Lagerating verwendeten Preisniveaus und Preisentwicklungen werden mit Hilfe eines hedonischen Modells berechnet. Die Preise werden damit auf ein Referenzobjekt geeicht und bilden den Preisunterschied ab, den Haushalte aufgrund der Lagequalität bereit sind, für das gleiche Objekt am jeweiligen Standort zu zahlen.

Die besten Lagen (AAA) finden sich in den zentralen Bezirken der Metropolräume München, Frankfurt am Main, Hamburg sowie einzelnen Stadtteilen von Stuttgart. Auch Ortsteile der Ferieninsel Sylt, das Mainviertel in Würzburg sowie einige Münchner Umlandgemeinden wie Starnberg oder Grünwald zeichnen sich durch beste Lagequalitäten aus.

Gute Lagen finden sich ebenfalls in den besonders wirtschaftsstarken Umlandregionen der großen Ballungsräume des Rhein-Main-Gebiets, der Rhein-Neckar-Region, der Oberrhein-Region, Münchens mit dem Umland, der Rheinschiene, Hamburgs mit dem Umland sowie der Metropolregion Berlin. Auch einzelne Großstädte wie Düsseldorf, Bremen, Kiel, Hannover, Münster, Wolfsburg, Braunschweig, Oldenburg, Nürnberg, Ulm, Konstanz sowie die ostdeutschen Städte Dresden und Jena sind durch gute Lagen geprägt.

Demgegenüber sind einfache Lagen vor allem in ländlich-peripheren Regionen West- und Ostdeutschlands wie der Eifel, dem Bayerischen Wald, Ostwestfalen, dem Wendland oder in weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns, Sachsen-Anhalts, Sachsen oder Thüringens zu finden. In diesen strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.

Legende mit der Beschreibung der einzelnen Lageklassen

AAA: Beste Lage in Metropolen mit exzellenter Investitionssicherheit mit sehr hohen Preisen und guter Preisentwicklung sowohl auf Bezirks-, als auch auf Stadtebene. Die Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen wachsen stark. Beispiele: Zentrale Lagen in München (Bayern), Frankfurt am Main (Hessen), Stuttgart (Baden-Württemberg).

AA: Sehr gute Lage in Metropolen und Großstädten mit hoher Investitionssicherheit. Die Lage ist hochpreisig mit sehr guten Preisentwicklungen sowie wachsenden Bevölkerungs- und Beschäftigungszahlen. Beispiele: Teile Münsters (Nordrhein-Westfalen), Wolfsburgs (Niedersachsen), Würzburgs (Bayern).

A: Gute Lage in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland mit Investitionssicherheit. Die Preise im oberen Segment werden von guten Preisentwicklungen, einem leichten Bevölkerungszuwachs sowie einer überdurchschnittlichen Beschäftigungsentwicklung gestützt. Beispiele: Teile Augsburgs (Bayern), Böblingens (Baden-Württemberg), Bonns (Nordrhein-Westfalen).

BBB: Mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit in Metropolrandgebieten, Großstädten und im verdichteten Umland oder in sehr guten Landkreislagen. Sowohl Preisniveau als auch Preisentwicklung liegen über dem Durchschnitt. Die Bevölkerungszahlen stagnieren oder steigen leicht und die Beschäftigungsentwicklung ist ebenfalls leicht überdurchschnittlich. Beispiele: Teile Koblenz', des Landkreises Mainz-Bingen (Rheinland-Pfalz) oder Außenbezirke Berlins wie Friedrichsfelde oder Spandau.

BB: Mittlere Lage in kleineren Städten und Großstädten oder gute Lagen im ländlichen Raum mit geringer Investitionssicherheit. Preisniveau sowie Preis-, Bevölkerungs- und Beschäftigungsentwicklung liegen im Durchschnitt. Beispiele: Teile Dortmunds, Essens (beide Nordrhein-Westfalen), Leipzigs (Sachsen).

B: Zu dieser Lage gehören kleinere Großstädte, verdichtetes Umland und solide Landkreislagen mit geringem Investitionsrisiko. Sowohl Preisniveau als auch Preis- und Beschäftigungsentwicklung liegen leicht unter dem Durchschnitt, die Bevölkerungsentwicklung ist leicht negativ. Beispiele: weite Teile Duisburgs (Nordrhein-Westfalen), Halle an der Saale (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Trier-Saarburg (Rheinland-Pfalz).

CCC: Einfache Lage in Städten bis mittlere Lage im ländlichen Raum mit erhöhtem Investitionsrisiko. Preisniveau, Preisentwicklung und Beschäftigungsentwicklung sind unterdurchschnittlich und werden von leichten Bevölkerungsverlusten begleitet. Beispiele: Teile Bayreuths (Bayern), Kaiserslauterns (Rheinland-Pfalz), des Landkreises Fulda (Hessen).

CC: Diese Lage umfasst nahezu ausschließlich den ländlichen Raum mit einfachen Lagen und hohem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch die stagnierende Preisentwicklung in Verbindung mit Bevölkerungsverlusten bei unterdurchschnittlicher Beschäftigtenentwicklung gefestigt. Beispiele: Teile des Landkreises Bad Kissingen (Bayern), des Landkreises Börde (Sachsen-Anhalt), des Landkreises Güstrow (Mecklenburg-Vorpommern).

C: Sehr einfache Lagen im ländlichen Raum mit sehr hohem Investitionsrisiko. Das Preisniveau ist niedrig, die Preisentwicklung negativ, die Bevölkerungszahl sinkt und die Beschäftigtenentwicklung verläuft stark unterdurchschnittlich. Beispiele: Teile des Vogtlandkreises (Sachsen), der Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz, des Spree-Neiße-Kreises in Brandenburg.

D: Einfachste Lagen in Deutschland mit höchstem Investitionsrisiko. Das geringe Preisniveau wird durch einen starken Preisverfall weiter bedroht. Die Region ist durch einen starken Bevölkerungsrückgang und eine stark unterdurchschnittliche, stagnierende Beschäftigungsentwicklung gekennzeichnet. Beispiele: Göllingen im Kyffhäuserkreis (Thüringen), Wieda im Landkreis Osterrode am Harz (Niedersachsen), Nagel im Landkreis Wunsiedel im Fichtelgebirge (Bayern).

KONTEXT

Deutschlands Mietmarkt: Auf dem Land gibt's mehr fürs Geld

Zwei Quadratmeter mehr

Rund 95 Quadratmeter groß ist eine Wohnung, die sich die Deutschen im Schnitt für ein Viertel ihres Haushaltseinkommens leisten können. Dies ist das Ergebnis einer Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Entgegen den Hiobsbotschaften, die regelmäßig über steigende Mieten aus großen Städten gemeldet werden, sind das zwei Quadratmeter mehr als noch vor sechs Jahren.

Wie entwickelt sich der Mietmarkt?

Die Mieten sind laut IW in den vergangenen sechs Jahren um 10,2 Prozent gestiegen. Besonders dramatisch ist die Zunahme in Berlin mit 26 Prozent, in München mit 14 Prozent, in Köln mit 13 Prozent und in Hamburg mit zwölf Prozent. Allerdings liegt die Durchschnittsmiete nur in 20 der 402 Kreise über neun Euro je Quadratmeter, deutschlandweit zahlt man im Schnitt 6,90 Euro. Bezogen auf die Einkommen gibt das IW Entwarnung: Weil diese im gleichen Zeitraum um 11,5 Prozent stiegen, können sich die Menschen vielerorts größere Wohnungen leisten.

Warum steigen die Mieten aktuell?

Das IW spricht von einem "regelrechten Nachfrageboom" in Ballungszentren und Universitätsstädten. Nach Berlin sind seit 2010 weitere 240.000 Menschen gezogen. Auch die hohen Mieten in München haben niemanden abgeschreckt: Dorthin zogen 140.000 Menschen. Durch die höhere Nachfrage wird Wohnraum knapper, und nicht nur die Immobilienpreise, sondern auch die Mieten steigen in diesen Gebieten.

Wie viel Geld sollte man eigentlich für die Wohnung ausgeben?

"25 Prozent des verfügbaren Einkommens sehen wir als vernünftiges Maß für eine Mietbelastung an", sagt Ralph Henger, IW-Volkswirt mit dem Schwerpunkt Finanz- und Immobilienmärkte. "Kritisch wird es, wenn mehr als ein Drittel des Einkommens für die Miete verwendet wird."

Wo können sich die Menschen damit am meisten Wohnraum leisten?

In ländlichen Gegenden. Am meisten Wohnfläche kann sich ein Durchschnittshaushalt im bayerischen Landkreis Dingolfing-Landau oder in Lüchow-Dannenberg (Niedersachsen) leisten, wo ein Viertel des Einkommens für 120 Quadratmeter reicht. Das zeigt die Gegenüberstellung von Wohnkosten und verfügbarem Einkommen des IW.

Wo reicht das Durchschnittseinkommen nur für kleine Wohnungen?

Das gilt vor allem für die Universitätsstädte. Dort ist nicht nur die Nachfrage hoch, die Einkommen der Studenten sind üblicherweise auch niedriger. In Trier, Freiburg, Heidelberg und Würzburg liegt die Wohnungsgröße, die die Menschen dort für 25 Prozent des Durchschnittseinkommens mieten können, bei nur 60 Quadratmetern. Ebenfalls eng wird es in Großstädten wie Berlin, München und Hamburg, wo das Geld für etwa 70 Quadratmeter reicht.

Sind auch die Nebenkosten wegen höherer Strompreise gestiegen?

Nein. Laut den Berechnungen des IW sind die Nebenkosten zwischen 2010 und 2016 nur um sieben Prozent gestiegen. Grund ist der Rückgang der Heizkosten in den vergangenen beiden Jahren.

Sollte nicht die Mietpreisbremse hohen Steigerungen entgegenwirken?

Erste Studien legen nahe, dass die 2015 eingeführte Regelung bisher keine Wirkung zeigt. "Die Mietpreisbremse ist in unseren Augen klassische Symbolpolitik", sagt Henger. "Sie wirkt - wenn überhaupt - nur schwach, und dabei nicht mal in die richtige Richtung." Ähnlich sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund: "Man hat da ein ganz schlechtes Gesetz gestrickt, das vorne und hinten nicht wirkt." Und auch beim Mieterbund sieht man keinen Effekt. "In Großstädten und Ballungszentren sind die Preissteigerungen nicht erklärbar, wenn die Mietpreisbremse greifen würde", sagt ein Sprecher des Mieterbunds.

Wird man sich in Zukunft in einigen Gegenden Deutschlands keine Wohnungen mehr leisten können?

Die Experten des IW gehen eher vom Gegenteil aus. "Ohne den Zuzug von Flüchtlingen im vergangenen Jahr hätte die Dynamik in Deutschland sogar nachgelassen", sagt Henger über die Entwicklung der Mietpreise. "Die Bautätigkeit zieht an." Bis das allerdings Wirkung zeigt, dauert es oft drei bis fünf Jahre. Der Mieterbund nimmt zwar an, dass die Flüchtlinge sich bislang nur bedingt am Wohnungsmarkt bemerkbar machen. Laut seinen Schätzungen fehlen in Deutschland jedoch 800 000 Wohnungen. Kurzfristig sehe man keine Änderung.

KONTEXT

Preisentwicklung von Luxusimmobilien weltweit (2016)

Vancouver

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 36,4 Prozent

Die Studie vergleicht die Entwicklung der Immobilienpreise für Luxusobjekte (Top-fünf-Prozent des Markts) in 37 Großstädten weltweit. Quelle: Knight Frank

Schanghai

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 22,5 Prozent

Kapstadt

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 16,1 Prozent

Toronto

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 12,6 Prozent

Melbourne

Preissteigerung Juni 2015 bis Juni 2016:

plus 11 Prozent

Paris

Die französische Hauptstadt führt die fünf Städte mit der schlechtesten Preisentwicklung an.

Preisentwicklung Juni 2015 bis Juni 2016:

minus 2,7 Prozent

Delhi

Preisentwicklung Juni 2015 bis Juni 2016:

minus 4,9 Prozent

Moskau

Preisentwicklung Juni 2015 bis Juni 2016:

minus 5,2 Prozent

Taipeh

Preisentwicklung Juni 2015 bis Juni 2016:

minus 7,7 Prozent

Hongkong

Preisentwicklung Juni 2015 bis Juni 2016:

minus 8,4 Prozent

KONTEXT

Betriebskosten: Worauf Mieter achten sollten

Ein Blick lohnt sich

Bald verschicken viele Vermieter wieder die jährlichen Betriebskostenabrechnungen für das vergangene Jahr. War der Winter nicht zu kalt und waren die Energiekosten nicht zu hoch, bekommen Mieter vielfach Geld zurück. In jedem Fall lohnt sich ein Blick auf die Abrechnung, raten Mieterschutzvereine - denn die sind häufig falsch. (Quelle: afp)

Nachrechnen

Zunächst sollte die aktuelle Abrechnung mit der des Vorjahres verglichen werden. Bei Ungereimtheiten können Mieter bei Vermieter oder Hausverwaltung nachfragen. Sie haben auch das Recht, Einsicht in Originalbelege und -rechnungen zu bekommen. Jede Abrechnung muss zudem einige Mindestangaben enthalten. Welche Punkte das sind, können Mieter anhand einer Checkliste überprüfen, die beim Deutschen Mieterbund (DMB) und örtlichen Mietervereinen erhältlich ist. Ist die Nebenkostenabrechnung unverständlich oder fehlerhaft, können sie Nachbesserung verlangen und müssen so lange nicht zahlen.

Vergleichen

Mit Hilfe des Heizspiegels können Mieter ermitteln, ob die ihre Heizkosten niedrig oder zu hoch sind. Bei zu hohem Verbrauch kann ein Heizgutachten angefordert werden, bei dem die Abrechnung überprüft und Vorschläge für eine Senkung von Energieverbrauch und -kosten gemacht werden. Mieter können auch versuchen, den Eigentümer zu Sanierungsmaßnahmen zu motivieren. Denn das Geld, das an Energieunternehmen gezahlt wird, geht auch für Vermieter verloren. Deshalb sollten sie ebenfalls Interesse daran haben, Energieschleudern abzuschaffen. Der Heizspiegel für 2014 soll Anfang Oktober erscheinen.

Alle Posten prüfen

Kontrollieren sollten Mieter alle Betriebskosten. Dazu zählen Auslagen, die dem Eigentümer durch Nutzung des Hauses laufend entstehen: Kosten für Heizung und Warmwasser, Abwasser, Straßenreinigung, Versicherung, Hausmeister, Aufzug und Gartenpflege. Grundsätzlich muss der Mieter nur für Kosten aufkommen, die in seinem Mietvertrag vereinbart wurden. Verwaltungskosten des Vermieters für das Gebäude fallen beispielsweise nicht darunter.

Einspruch einlegen

Wer gegen seine Nebenkostenabrechnung Einspruch einlegen will, hat dafür maximal ein Jahr Zeit. Der Mieterbund rät aber, die Kosten innerhalb von vier Wochen zu beanstanden. Auf keinen Fall sollte der Mieter vor Beanstandung zahlen - das gilt als Einverständnis.

Abrechnen

Wer bis Ende Dezember keine Nebenkostenabrechnung für das Vorjahr erhalten hat, hat Glück gehabt: Nach dem Gesetz muss der Vermieter alle zwölf Monate abrechnen, also in der Regel bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Spätere Nachforderungen sind unzulässig, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu verschulden.

KONTEXT

Größte börsennotierte Wohnungsvermieter in Deutschland

Vonovia (ehemals Deutsche Annington)

360.000 vermietete Wohnungen (inkl. Gagfah)