Kleinvermieter werden nicht reich

Wer sind Deutschlands Vermieter? Die börsennotierten Großvermieter Vonovia & Co. mit ihren mehr als 100.000 Wohnungen stehen in der Öffentlichkeit. Aber zusammen mit Kreditinstituten, Versicherern und Fonds kommen sie nur auf 3,2 Millionen Wohnungen. Die 3,9 Millionen Kleinvermieter haben laut Immobilienverband GdW rund fünf Mal so viele Wohnungen. Und diese Amateure werden damit nicht reich. Das ist das Ergebnis einer Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts IW Köln. „Das Bild des reichen Vermieters, der armen Mietern gegenübersteht, ist eher eine Ausnahme als die Regel“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer.

Hätten die Kleinvermieter vor vier Jahren Aktien etwa von Vonovia, Deutsche Wohnen oder LEG gekauft, hätten sie zwischenzeitlich mehr verdient als mit der Wohnungsvermietung. Für 2016 zahlte Vonovia 1,12 Dividende je Aktie, zwei Drittel mehr als für das Geschäftsjahr 2013. Die MDax-Wohnungskonzerne Deutsche Wohnen und LEG Immobilien erhöhten im gleichen Zeitraum ihre Dividenden auf 0,74 beziehungsweise 2,76 Euro, was Steigerungsraten von 117 beziehungsweise 60 Prozent entspricht.

Und welche Einkommenszuwächse erzielten die Amateurvermieter? Nach Abzug von Betriebs- und Instandhaltungskosten blieben ihnen 2015 im Mittel 8.889 Euro, ein Plus vom 35 Prozent binnen zehn Jahren. Im ländlichen Raum fielen die Zuwächse geringer aus und auch in den Städten betrug das Plus 37,2 Prozent und war damit immer noch deutlich hinter den Dividendenzuwächsen. Weil das Einkommensplus auf Haushaltsebene erhoben wurde, gleichzeitig aber die Zahl der vermieteten Einheiten je Haushalt zugenommen hat, sind die tatsächlichen Einkommen je Mieteinheit sogar noch weniger stark gestiegen.

Immerhin erzielen 47,3 Prozent der betrachten Haushalte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von 5.000 Euro und mehr. Sie steigerten dadurch ihr Haushaltseinkommen tatsächlich merklich, folgert das IW. Auf der anderen Seite verloren 2015 mehr als sieben Prozent der Kleinvermieterhaushalte Geld mit der Vermietung, minimal mehr Haushalte als zehn Jahre zuvor.

Die Dividendensteigerungen der Wohnungsgesellschaften resultieren sehr wesentlich daraus, dass sie in den vergangenen Jahren die Bewirtschaftungskosten je Einheit deutlich senken konnten. Diese Möglichkeit haben Amateurvermieter mit einer oder wenigen Wohnungen nicht. Außerdem nutzen die Profis offensichtlich Mieterhöhungsmöglichkeiten konsequenter aus. Um ein gutes Verhältnis zum Mieter nicht zu gefährden, verzichteten Kleinvermieter häufig auf mögliche Mieterhöhungen bei bestehenden Verträgen. Das zeigt eine 2015 veröffentlichten Untersuchung des Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Das BBSR ermittelte zuvor in einer Zwei-Jahres-Betrachtung, dass nur sieben Prozent der privaten Vermieter die Miete erhöhten. Viele Vermieter mit wenigen Wohnungen setzten darauf, dass sie nach der Beendigung eines Mietverhältnisses die Mieten an das Marktniveau anpassen können. Deshalb erscheinen die Angebote private Vermieter auch überhöht und sind typischerweise über dem Niveau der kommunalen oder privaten Wohnungsgesellschaften.

Denn die Kleinvermieter versuchen nachzuholen, was sie versäumt haben. „Genau diese Mietanpassungsstrategie funktioniert mit einer wirksamen Mietpreisbremse nicht mehr. Daher lassen sich die Kalkulationen privater Kleinvermieter nicht mehr umsetzen, was insgesamt zu Gewinneinbußen führt“, schreibt das IW in seiner Studie.

Modernisierungskosten werden nicht so konsequent umgelegt

Allerdings war das Risiko bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse erwischt und bestraft zu werden in der Vergangenheit gering. In den Ballungsgebieten mit knappem Wohnraum scheuten Mieter die Konfrontation mit den Vermietern, weil sie froh waren eine Wohnung gefunden zu haben. Mietervertreter stellten kaum Beschwerden darüber fest, dass Vermieter bei der Wiedervermietung die Mieten verbotenerweise um mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete anhoben.

Die IW Studie stellt weiterhin fest, dass Kleinvermieter nach energetischer Sanierung die Modernisierungskosten weniger konsequent umlegen als die Profis. In 46 Prozent der Fälle verzichteten private Vermieter trotz energetischer Sanierungen auf Mieterhöhungen. Bei den Wohnungsunternehmen seien es nur neun Prozent gewesen. Das Gesetz erlaubt, jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umzulegen.

Trotzdem nimmt die Zahl der Kleinvermieter zu. Heute gehören ein Viertel mehr Menschen dazu als vor 15 Jahren. Ihr Anteil an den privaten Haushalten hat IW Köln zufolge in dieser Zeit von 7,8 auf 9,3 Prozent zugenommen. Die niedrigen Zinsen haben dazu beigetragen und den Kauf von sogenannten Zinshäusern populär gemacht. Das sind Mietblocks mit häufig sechs bis zehn Wohnungen, die insbesondere von kleinen Selbständigen als Altersvorsorge gekauft wurden.

Das IW Köln resümiert: „Es ist also davon auszugehen, dass vermehrt private Haushalte die günstigen Marktbedingungen genutzt und Wohnimmobilien erworbene haben, um sie anschließend dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung zu stellen.“ Dass die Wohnungsvermietung nach wie vor als Altersvorsorge beliebt ist, lässt sich daran ablesen, dass private Kleinvermieter im Durchschnitt 59,8 Jahren alt sind und damit gut sechs Jahre älter sind als die übrigen privaten Haushalte.

Die Ergebnisse des IW basieren wesentlich auf der Auswertung des Sozio-oekonomische Panels (SOEP). Dabei handelt es sich um eine repräsentative Befragung von privaten Haushalten und Personen, die seit 1984 auf jährlicher Basis durchgeführt wird. Die zuletzt veröffentlichte Befragungswelle aus dem Jahr 2015 beinhaltet laut IW Mikrodatensätze zu mehr als 19.000 Haushalten und 37.000 Einzelpersonen.

KONTEXT

Warum Deutsche Wohneigentum kaufen

Niedrige Zinsen

35 Prozent der Deutschen geben an, dass niedrige Zinsen für sie ein ausschlaggebendes Argument für den Erwerb von Wohneigentum sind.Quelle: PSD Bank

Krisensichere Anlage

Die Immobilie als "krisensichere Anlage" bewegt 36 Prozent der Deutschen zum Kauf.

Erbe

Ebenfalls 36 Prozent der Deutschen befürworten den Immobilienkauf als Vermögenssicherung für die nächste Generation.

Eigene vier Wände

Trautes Heim - Glück allein: Das gilt für 53 Prozent der Deutschen, die sich Wohneigentum ob der Freude an eigenen vier Wänden zulegen.

Unabhängigkeit vom Vermieter

Die Lossagung vom Gutdünken des Vermieters ist für 55 Prozent der Deutschen ein Grund für den Besitz einer eigenen Immobilie.

Mietfreies Wohnen

Monatliche Mietzahlung adé! - 55 Prozent der Deutschen sehen im mietfreien Wohnen einen entscheidenden Vorteil des Immobilienbesitzes.

Gute Altersvorsorge

Egal ob durch den Wegfall eigener Mietzahlungen oder den Zugewinn eingehender Mieteinnahmen - 58 Prozent halten eine Immobilie für eine gute Altersvorsorge.

KONTEXT

Entwicklung der Angebotsmieten in deutschen Städten

Leipzig

1. Halbjahr 2004: 4,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 6,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 6,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +34 Prozent

Quelle: JLL

Berlin

1. Halbjahr 2004: 6,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 9,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 10,80 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +80 Prozent

Düsseldorf

1. Halbjahr 2004: 7,85 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,35 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,00 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +40 Prozent

Köln

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 10,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,50 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +32 Prozent

Hamburg

1. Halbjahr 2004: 8,20 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 11,50 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 11,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +41 Prozent

Stuttgart

1. Halbjahr 2004: 8,70 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 12,55 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,55 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +56 Prozent

Frankfurt am Main

1. Halbjahr 2004: 10,00 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 13,30 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 13,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +37 Prozent

München

1. Halbjahr 2004: 11,15 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2016: 16,90 Euro/m²/Monat

1. Halbjahr 2017: 18,70 Euro/m²/Monat

Veränderung 2004 bis 2017: +68 Prozent