Immobilieninvestoren schieben Konjunktursorgen beiseite

Die Immobilienbranche schätzt den deutschen Markt nach wie vor als stabil ein und rechnet mit einem guten Jahr. Nur ein Segment bereitet Sorgen.

Die Stimmung ist ausgelassen beim traditionellen Weißwurst-Frühstück am Messestand – ebenso wie bei den zahlreichen Businesslunchs oder „After-Expo-Parties“. Die Expo Real in München ist mit mehr als 2000 Ausstellern Europas größte Immobilienmesse.

Dort trifft sich das Who-is-who der Branche, und allen Konjunktursorgen zum Trotz ist unter den Teilnehmern von Pessimismus nichts zu spüren. Daran ändern auch die schwachen Werte, die diverse Branchenbarometer wie der IW Index oder das Deutsche Hypo Immobilienklima ausweisen, nichts.

Denn solange die Zinsen niedrig sind, bleibt offenbar auch die Sorglosigkeit erhalten. Konjunkturdelle? Gewinnwarnungen in deutschen Unternehmen? Stellenstreichungen? Solche Nachrichten scheinen die Akteure nicht zu beeindrucken.

Denn Geld, das in deutsche Immobilien investiert werden soll, gibt es noch in Mengen. Attraktive „Produkte“, wie im Fachjargon die Immobilien genannt werden, sind hingegen rar. Die Zeiten stehen auf Aufschwung. Doch wie lange noch?

Sean Tompkins, Chef des in Großbritannien beheimateten Branchenverbandes RICS, nennt Gründe für den Optimismus. Der Megatrend „Urbanisierung“ sorge dafür, dass bis 2050 voraussichtlich zwei Drittel der dann zehn Milliarden Erdbewohner in Städten leben. Dies steigere die Nachfrage nach Wohnraum. Zudem hänge die gute Stimmung auch mit Charakter der Marktteilnehmer zusammen: „Selbstbewusstsein hat in der Immobilienbranche schon immer eine wichtige Rolle gespielt“, sagt er.

Wo wenig Platz für Schwäche ist, wird mehr Raum eingenommen. Das kann der Messe München nur recht sein. Auf sieben Hallen verteilen sich in diesem Jahr 2190 Aussteller auf über 72.000 Quadratmetern. Mehr Raum haben die Unternehmen auf der Messe nur 2008 eingenommen. Bei den Besucherzahlen erwarten die Veranstalter noch einmal eine deutliche Steigerung gegenüber den 45.000 aus dem Vorjahr.

In diesem Jahr wurde sogar eine neue Halle geöffnet, die sich Immobilien-Start-ups widmet. Schlagwörter wie „Blockchain“ und „Künstliche Intelligenz“ fallen regelmäßig.

Nur bei einem Namen werden die sonst gut gelaunten und redseligen Manager schmallippig: WeWork. Er könne sich keine Meinung über WeWork erlauben, sagt ein Manager eines internationalen Großinvestors. Mieter seien schon vor dem beispiellosen Absturz des Start-ups genau geprüft worden, relativiert er.

Christian Kadel, Leiter des Kapitalmarktgeschäfts bei Colliers International in Deutschland, räumt ein, dass der Fall von WeWork am Markt zu spüren sei. Die Vorbehalte, an Coworker zu vermieten, nähmen derzeit zu. „Es gibt auch eine Reihe von Eigentümern, die gar nicht an Coworking-Anbieter vermieten möchten“, sagt Kadel.

WeWork hat Schwung in den Markt gebracht

Fest steht: WeWork hat Schwung in den Markt gebracht. Das war schon so, als die Amerikaner ihr Konzept flexibler, hipper Büroflächen rund um den Globus an die Büromärkte brachten und damit den Wettbewerb intensivierten. Nun ist wieder Bewegung im Markt, nur mit anderen Vorzeichen. Coworking-Flächen werden hinterfragt. Die Branche wird derweil nicht müde zu betonen, dass es auf einen „vernünftigen Mix“ in der Immobilie ankomme.

Kadel meint, eine gesunde Quote von Coworkern in einem Gebäude liege zwischen fünf und 15 Prozent. Wer mehr vermiete, der brauche einen Plan B, falls der Betreiber ausfalle. Besonders strikt hielten sich Eigentümer an derartige Vorschläge noch bis vor Kurzem nicht: Noch Ende August mietete WeWork 22.000 Quadratmeter im Bürokomplex Herzogterrasse in Düsseldorf an – die größte Anmietung, die WeWork in Deutschland jemals tätigte. Vom Bürokomplex, der 2020 fertiggestellt werden soll, wird der Coworker dann 40 Prozent mieten.

Bislang müssen die Vermieter noch nicht viel fürchten. Mit mehr als drei Millionen Quadratmetern wurden in den ersten neun Monaten in den Top-7-Städten noch einmal fünf Prozent mehr Büroflächen als im Vorjahr vermietet. An alternativen Mietern mangelt es im Zweifel am aktuell stark nachgefragten Markt nicht. In Berlin und München liegen die Leerstandsquoten bei Büros unter zwei Prozent.

Weil die Nachfrage nach deutschen Immobilien groß ist und die Zinsen niedrig sind, erwartet Fabian Klein, Investmentchef von CBRE in Deutschland, dass die Preise für Büros und Wohnungen weiter steigen könnten. Weil die Mieten aber nicht in gleichem Maße anzögen, sei mit einer weiteren Verringerung der Renditen zu rechnen. Bei Investitionen am Markt für Wohnimmobilien könnte in Zukunft bei der Rendite sogar eine Eins vor dem Komma stehen, meint Klein.

Wer auf Zwischentöne achtet, hört sie aber doch, die mäßigenden Stimmen: Die Stimmung sei gut, aber nicht so euphorisch wie im vergangenen Jahr, sagt etwa Timo Tschammler, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleister JLL.

Die Konjunktursorgen seien ein bestimmendes Thema im Markt – und auch nicht zu unterschätzen: „Sinkt das Ifo-Beschäftigungsbarometer um fünf Prozent, fällt der Flächenumsatz um zehn Prozent“, sagt Tschammler. Und tatsächlich ist das Barometer zuletzt um rund fünf Prozent gefallen. Dass davon bislang noch nicht viel am Markt zu spüren sei, hänge damit zusammen, dass die Büromärkte der wirtschaftlichen Entwicklung in Konjunkturzyklus hinterherlaufen.

Sabine Barthauer, Vorständin der Gesellschaft Deutsche Hypo, erwartet, dass die hohe Nachfrage nach Immobilien angesichts der niedrigen Zinsen vorerst bestehen bleibt, dennoch räumt sie ein: „Ich glaube, dass bei den Renditen der Boden grundsätzlich erreicht ist. Noch höhere Preise sind nur durch höhere Mieten zu rechtfertigen. Ich erwarte jedoch keine sehr großen Mietsteigerungen mehr“, sagt die Deutsche Hypo-Vorständin auch mit Blick auf die Wohnimmobilienmärkte.

Rechenzentren werden attraktiver für Investoren

Wer mehr Rendite sucht, der weicht auf Nischenmärkte aus. Rechenzentren seien bei Investoren derzeit sehr begehrt, berichtet John O’Driscoll, Transaktionschef bei Axa Investment Managers in Europa. 85 Milliarden Euro verwaltet das Unternehmen, allen voran für die französische Versicherung Axa, aber auch für Dritte. „Es fehlt allerdings immer häufiger an Angeboten“, sagt O’Driscoll.

In Deutschland ist immer wieder von „Micro-Living“ oder „Student Housing“ die Rede. Das Fondshaus Commerz Real hat für institutionelle Investoren in diesem Bereich einen europaweit investierenden Spezialfonds aufgelegt.

Nicht immer folgt dem Hype aber auch das Geld: Eine Umfrage der Gesellschaft Universal Investment hat ergeben: Nur zwei Prozent der Befragten möchte künftig in Segmente wie Ärztehäuser, Industrie und Co. investieren. Vor einem Jahr waren es mit 2,7 Prozent sogar noch etwas mehr.

„Der Hauptanteil der Neuinvestitionen fließt nach wie vor in die klassischen Nutzungsarten Büro und Wohnen“, sagt Stefan Rockel, Geschäftsführer von Universal Investment. Mehr als die Hälfte der Investoren möchte in Büros, knapp ein Viertel in Wohnen investieren.

Man könnte daraus schließen, dass die Investoren im zehnten Jahr des Booms nun doch etwas zurückhaltender beziehungsweise vorsichtiger geworden sind. Mehr als zwei Drittel der Befragten erkennen für einzelne europäische Immobilienmärkte sogar die Gefahr einer Immobilienblase.

Spricht man die Manager darauf an, winken die meisten jedoch ab. „Es scheint so, als warteten wir nur darauf, dass etwas Schlimmes passiert“, sagt Joseph Azelby, Leiter des Immobiliengeschäfts bei UBS. Die Fundamentaldaten sprächen jedoch gegen einen Einbruch an dem Märkten. „Ja, es gibt gewisse konjunkturelle Dellen, etwa in Europa. Aber ich glaube, dass wir und die Wirtschaft eine gute Chance haben, uns durch diese Phase durchzuwursteln.“