DZ Hyp meidet Immogeschäft im Ausland, hat weniger Vorsorge als Landesbanken

(Bloomberg) -- Angesichts der jüngsten Marktturbulenzen fällt die DZ Hyp, der zentrale Immobilienfinanzierer der DZ Bank, mit einer im Vergleich zum Immobiliengeschäft der Landesbanken niedrigen Risikovorsorge auf. Dies könnte auch mit der Stärke des Auslandsengagements der einzelnen Institute zusammenhängen, deutete DZ-Bank-Co-Chef Uwe Fröhlich unlängst an.

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“Wir sind überhaupt nicht vergleichbar international unterwegs, insbesondere in Nordamerika, wie einige unserer Peers aus dem Landesbanken-Umfeld”, sagte Fröhlich vor wenigen Tagen bei einer Veranstaltung in Frankfurt. Das spiegele sich mit Blick auf die Risikovorsorge dann vielleicht auch in den Zahlen der Wettbewerber wider, erklärte er.

Zwar sind Geschäftsmodelle und Zahlen nicht direkt miteinander vergleichbar, doch beim Auslandsanteil des jeweiligen Immobilienengagements zeigen sich in der Tat starke Unterschiede. Während sich die DZ Hyp schon vor vielen Jahren entschied, einen Bogen um den mittlerweile schwer von der Immobilienkrise getroffenen US-amerikanischen Markt zu machen, waren Landesbanken zuletzt weiter in Nordamerika engagiert.

So kam die DZ Hyp Ende 2022 im Bereich Immobilien auf einen Auslandsanteil von nur rund 3%, während beispielsweise die Helaba für den Bereich Real Estate Finance — also dem Geschäft mit gewerblichen Immobilienkunden — einen Auslandsanteil von rund 60% auswies. Sowohl für die Helaba als auch die LBBW ist Nordamerika derzeit der größte Immobilien-Auslandsmarkt, und auch die BayernLB ist dort aktiv.

Die DZ Bank hatte für die DZ Hyp, die überwiegend im Bereich gewerbliche Immobilien tätig ist, für die ersten sechs Monate dieses Jahres Zuführungen zur Risikovorsorge von nur 20 Millionen Euro berichtet. Die DZ Hyp selbst bezifferte den Risikovorsorgeaufwand in ihrem heute vorgelegten Halbjahresbericht auf 21,9 Millionen Euro. Bei den drei großen Landesbanken Helaba, LBBW und BayernLB beliefen sich die Rückstellungen für Gewerbeimmobilien hingegen jeweils auf dreistellige Millionen-Euro-Beträge, wobei die Kreditvolumina nicht all zu weit auseinanderliegen.

Die rasant gestiegenen Zinsen hatten zuletzt die Immobilienmärkte weltweit unter Druck gesetzt. Vielerorts sinken die Bewertungen von Gebäuden. Hinzu kommt der Trend zum Homeoffice. Mit einer Leerstandsquote von fast 20% sind in den USA weltweit die meisten Büroflächen unbelegt, zeigen aktuelle Zahlen des Immobiliendienstleisters JLL. Einige große Investoren haben bereits infrage gestellt, ob sie Büroimmobilien in ihren Portfolios behalten wollen.

“Der Preisdruck ist daher deutlich größer als in Europa und Deutschland”, erklärte Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy bei JLL, gegenüber Bloomberg News. In Europa herrsche hingegen eher ein Mangel an modernen Büros.

Auch wenn die aktuelle Sitution die Immobilienkredite der Landesbanken anfälliger für Rückstellungen machen sollte, so kann ihnen in anderen Phasen des Marktes die Diversifikation zugute kommen.

Die folgende Übersicht zeigt, wie sich die Immobiliengeschäfte der DZ Hyp und der Landesbanken auf das Ausland und das Inland verteilen.

Der Anteil der Auslandsfinanzierungen am Immobilienportfolio der DZ Hyp lag Ende 2022 bei 3,2%. Im Ausland ist die DZ Hyp vor allem in Österreich, Frankreich, Großbritannien und den Niederlanden aktiv. Das gesamte Immobilienkreditgeschäft betrug rund 62 Milliarden Euro. Die Zuführung zur Risikovorsorge belief sich im ersten Halbjahr 2023 auf 20 Millionen Euro. Die DZ Hyp ist überwiegend in der gewerblichen Immobilienfinanzierung tätig, ein Teil des betrachteten Gesamtportfolios entfällt jedoch — anders als bei den Landesbanken — auch auf Privatkunden.

Bei der Helaba belief sich der Auslandsanteil im Bereich Real-Estate-Finance, in dem gewerbliche Immobilienfinanzierungen gebündelt sind, per Ende 2022 auf rund 60%. Innerhalb der ausländischen Märkte war Nordamerika mit einem Anteil von 27% am gesamten Immobilienportfolio der wichtigste, gefolgt von Frankreich und Großbritannien mit zusammen 16%. Das Real-Estate-Finance-Portfolio hatte ein Geschäftsvolumen von rund 39 Milliarden Euro. Die Zuführungen zur Risikovorsorge im Segment Immobilien beliefen sich im ersten Halbjahr 2023 auf 173 Millionen Euro.

Die LBBW wies für ihr Immobilien-Exposure ohne Finanzierungen für private Kunden zu Ende 2022 einen Auslandsanteil von rund 35% aus. Innerhalb der ausländischen Märkte war Nordamerika der wichtigste mit einem Anteil von 8% am Immobilien-Gesamtexposure, welches die Landesbank mit etwa 71 Milliarden Euro bezifferte. Berücksichtigt ist dabei bereits die übernommene Berlin Hyp. Ein weiterer wichtiger Auslandsmarkt war Großbritannien. Die Risikovorsorge im Segment Immobilien und Projektfinanzierungen lag bei 109 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2023.

Bei der BayernLB belief sich der Auslandsanteil im Bereich Gewerbeimmobilien zum Ende des vergangenen Jahres auf 15,1%. Die Daten beziehen sich auf den Gesamtkonzern, also inklusive gewerblicher Immobilienfinanzierungen bei der Tochter DKB. In dieser Betrachtungsweise kam die Bank auf ein Immobilien-Portfolio von 67 Milliarden Euro. Zwar weist die BayernLB auf Konzernebene keine detaillierte Regionalverteilung aus, doch für die BayernLB ohne Töchter bezifferte sie den Anteil des USA-Exposures gegenüber Bloomberg auf rund 8%. Im Geschäftsfeld Immobilien verbuchte die BayernLB eine Risikovorsorge von 127 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2023.

(Neu: Von DZ Hyp am Montag veröffentlichter Vorsorgeaufwand im 4. Absatz)

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