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In Düsseldorf steigen die Preise für Wohnungen – nicht aber die Mieten

Trotz Coronakrise: In der NRW-Metropole ist die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen. Auch vergleichsweise geringe Mieten stören die Investoren nicht.

Hinter Düsseldorfs Planungsdezernentin Cornelia Zuschke liegen turbulente Wochen. Im Corona-Lockdown mussten die Abläufe in den städtischen Bau- und Stadtplanungsbehörden verändert, neue Kommunikationswege aufgesetzt, die Arbeit im Homeoffice organisiert werden.

„Wir haben einiges gelernt“, sagt die Architektin, die 2016 zur Beigeordneten für Planen, Bauen, Mobilität und Grundstückswesen in der NRW-Landeshauptstadt gewählt wurde. Vor allem ließen sich viele ritualisierte Abläufe effizienter gestalten – von der individuellen Terminvergabe bis hin zu Videokonferenzen. „Aktuell testen wir sogar, wie sich die Bürgerbeteiligung bei großen Entwicklungsvorhaben digital organisieren lässt“, berichtet Zuschke.

Die Zahl der Bauanträge sei dabei in den zurückliegenden Monaten nicht zurückgegangen, beobachtet die Dezernentin, und auch bei den 30 Bauleitplanverfahren, die in Arbeit seien, herrsche „Business as usual“. „Bei dem ein oder anderen Projektentwickler spürt man Verunsicherung, doch die Investoren glauben an den Markt“, lautet daher ihr vorläufiges Fazit.

Christian Dillenberger, Regionalleiter NRW beim Immobilienberatungshaus Dr. Lübke & Kelber, kann das bestätigen. Zu seinen Kunden zählen vor allem große Wohnungsinvestoren – und sie sind überzeugt vom Düsseldorfer Potenzial: „Manche Objekte könnten wir drei- oder viermal verkaufen“, berichtet Dillenberger.

Auch private Käufer lassen sich offenbar nicht von weiterhin steigenden Preisen für Häuser und Eigentumswohnungen abschrecken – selbst in Zeiten von Corona nicht. „Wir bemerken aktuell eher eine steigende Nachfrage sowohl von Kapitalanlegern wie Selbstnutzern – was auch uns überrascht“, sagt John Bothe, Gründer und Geschäftsführer des Düsseldorfer Immobilieninvestors Silberlake Real Estate.

2019 investierten Käufer nach einer Analyse des Düsseldorfer Maklerhauses Aengevelt 1,55 Milliarden Euro in Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen in der NRW-Landeshauptstadt. Ein neuer Rekord – und ein Plus von neun Prozent im Vergleich zum Jahr 2018.

Die Analyse des Düsseldorfer Wohnungsmarktes, die vdp Research auch in diesem Jahr exklusiv für das Handelsblatt erstellt hat, bestätigt den Befund. Mit einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen von 7,7 Prozent und einem Plus von Eigenheimen von 6,6 Prozent gehört Düsseldorf zu den deutschen Städten mit den höchsten Zuwächsen.

Christian Dillenberger wundert das nicht. „Vermögende Kunden nutzen das Immobilieninvestment zum Kapitalerhalt“, berichtet der Berater. Die Rendite spiele dabei nur eine Nebenrolle.

Renditen sinken

Das erklärt, warum es die Käufer offenbar nicht stört, dass die Mieten bei Weitem nicht in dem Maße steigen wie die Kaufpreise. Laut vdp-Research-Erhebung lag das durchschnittliche Plus der Mieten bei gerade einmal 2,3 Prozent. In keiner anderen der sieben untersuchten deutschen Metropolen ist der Abstand zwischen dem Anstieg der Wohnungspreise und -mieten damit größer als in der NRW-Landeshauptstadt.

Das bedeutet: Das Verhältnis zwischen Investment und Ertrag verschlechtert sich, die Rendite schmilzt immer weiter. „In Düsseldorf können Käufer aktuell froh sein, wenn bei der Rendite eine Drei vor dem Komma steht“, sagt Dr. Lübke & Kelber-Experte Christian Dillenberger und ergänzt: „Weil viele von ihnen allerdings für geparktes Kapital bei der Bank 0,5 Prozent Negativzinsen zahlen müssten, rechnet sich das Investment für sie trotzdem.“

Immobilienökonom Steffen Metzner, Researchleiter bei Empira Asset Management, hält die Differenz zwischen Preis- und Mietanstieg nicht für besorgniserregend. Zum einen, weil am Düsseldorfer Markt auch Käufer eine gewichtige Rolle spielen, die ihre eigenen vier Wände mit der Familie selbst bewohnen. Renditeaspekte interessieren sie nicht.

Zudem seien die Wohnimmobilienpreise in der NRW-Metropole durch Faktoren wie Bevölkerungsentwicklung und Einkommen fundamental untermauert. Und schließlich entwickelten sich die Mieten in den vergangenen Jahren relativ gleichmäßig mit Zuwächsen etwas oberhalb der allgemeinen Teuerungsrate. Daher sei „der Düsseldorfer Wohnungsmarkt für Investoren gut kalkulierbar“, resümiert Metzner.

Mittleren Preislagen ziehen Kunden an

Ein Blick auf die Düsseldorfer Stadtteile mit den zuletzt höchsten Preissteigerungen zeigt aber auch, dass der Bedarf an Luxus bei Wohnungskäufern offenbar gestillt ist. Es sind die mittleren Preislagen, die Kunden anziehen: Hellerhof und Garath, Oberbilk, Itter oder auch Benrath.

Wo Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu haben waren als zum stadtweiten Durchschnittspreis von 4100 Euro beziehungsweise 3700 Euro pro Quadratmeter, war die Nachfrage besonders hoch.

Auch Planungsdezernentin Cornelia Zuschke nimmt Käufer mit mittleren Einkommen in den Blick: „Wir würden gern bei zukünftigen Projekten nicht mehr nur sozial geförderte und preisgedämpfte Mietwohnungen integrieren, sondern auch entsprechendes Wohneigentum“, sagt sie.

Jungen Familien mit kleinen und mittleren Einkommen will die Stadt so ermöglichen, eine eigene Wohnung oder das eigene Haus zu erwerben. Die Quadratmeterpreise sollen nach Vorlage einer Evaluierung des Düsseldorfer „Handlungskonzepts Wohnen“ 3400 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.

„Die Wohnungswirtschaft findet diesen Gedanken nicht schlecht“, hat Zuschke in Gesprächen erfahren. Denn auch Mietwohnungsinvestoren wissen, dass Haus- und Wohnungseigentümer städtische Quartiere dauerhaft stabilisieren. „Ich halte das daher für eine gute Idee“, bestätigt Christian Dillenberger den Eindruck der Dezernentin.

Aktuell schreibt die Stadt bei größeren privaten Wohnprojekten eine Quote von 40 Prozent im geförderten und preisgedämpften Segment vor. „Davon könnten wir uns fünf bis zehn Prozent als Eigentumsmaßnahmen vorstellen“, beschreibt Zuschke die Größenordnung.

Warten auf Großprojekte

Beim Projekt „Paulsmühle“ im Stadtteil Benrath spielt diese Idee noch keine Rolle. Die 364 neuen Wohnungen auf dem ehemaligen Industrieareal zwischen Tellering- und Paulsmühlenstraße wird Investor Vivawest ausschließlich vermieten – für etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter. Wer eine der etwa 90 öffentlich geförderten oder preisgedämpften Wohnungen mieten kann, zahlt sieben Euro beziehungsweise etwa 10 Euro pro Quadratmeter.

Auf einem ähnlichen Niveau dürften künftig auch die Mieten in den beiden größten Bauprojekten der Stadt, dem „Grand Central“ in der Nähe des Hauptbahnhofs und dem „Glasmacherviertel“ in Gerresheim liegen. Zusammen genommen sollen in den beiden Projekten mehr als 3000 Wohnungen entstehen. Doch die Vorhaben sind ins Stocken geraten.

Das ehemalige Industriegelände nahe der Heyestraße im Osten der Stadt sollte längst mit bebaut sein, doch wechselte die Brachfläche in den vergangenen Jahren mehrfach den Eigentümer. Jeder brachte neue Ideen mit, realisiert wurde bislang keine. „Wir unterstützen und begleiten die Planungen, wo wir können“, verspricht die oberste Stadtplanerin.

Auch beim Projekt „Grand Central“ geht es nach einem Teilverkauf nur schleppend voran. Ursprünglich hätten auf dem ehemaligen Postgelände bereits in diesem Jahr die ersten Umzugswagen vorfahren sollen. Doch nachdem Ende vergangenen Jahres die CG Gruppe – inzwischen umbenannt in Consus Real Estate – als Partner den Großteil der Fläche übernahm und Planungsänderungen bei der Landeshauptstadt Düsseldorf anmeldete, ist das Projekt im Überarbeitungsmodus.

„Wir sind mit den Entwicklern in Kontakt“, sagt Zuschke und hofft, dass es am Hauptbahnhof bald weitergeht. Teileigentümer Catella zeigt sich optimistisch: „Wir bemühen uns zusammen mit der Landeshauptstadt, für unseren Teil einen vorgezogenen Baustart zu ermöglichen“, sagt Klaus Franken, Chef von Catella Project Management in Düsseldorf.

Dies betreffe insbesondere die knapp 150 Sozialwohnungen und die 100 Wohnungen mit gedeckelten Mieten. Auch Consus gibt sich zuversichtlich und teilt mit: „Der Baubeginn ist für 2021 geplant.“