Was tun, wenn die Baufirma pleite geht?

Egal, ob Bauträger oder ein Generalunternehmer: Geht die Baufirma vor Fertigstellung des Hauses oder der Eigentumswohnung pleite, drohen herbe Verluste und eine Bauruine. Wie Bauherren vorbeugen, was sie im Ernstfall noch tun können.

Aus zwei Gründen scheitern Ehen in Deutschland statistisch betrachtet am häufigsten: der Geburt des ersten Kindes oder dem Bau eines Eigenheims. Beide Ereignisse strapazieren Nerven und Beziehungen wohl derart, dass eine Familie daran zerbrechen kann.

Vieles beim Hausbau verzögert den Baufortschritt und verursacht zusätzliche Kosten: Material und Handwerker stehen nicht wie geplant zur Verfügung, Baumängel und Folgeschäden erfordern Nachbesserungen, bautechnische Widrigkeiten erhöhen den Aufwand. Am schlimmsten aber trifft es Bauherren, wenn Bauträger oder Handwerkfirmen während der Bauphase zahlungsunfähig werden. Dann stehen sie da mit einer Bauruine.

Pleiten sind in der Baubranche an der Tagesordnung. 2015 gingen knapp 3900 Baubetriebe Pleite – das waren 16,5 Prozent aller Unternehmensinsolvenzen in Deutschland. 2016 werden es mit geschätzten rund 3800 Fällen nur minimal weniger sein. Nur der Handels- und Dienstleistungssektor verzeichnet noch mehr Insolvenzen als die Baubranche. Dirk Hagemann, Fachabteilungsleiter beim Kreditversicherer Euler-Hermes, sagt: „Von den Pleiten sind kleinere Betriebe besonders häufig betroffen, also Ausbaufirmen wie Heizungsbauer, Installateure oder Maler. Außerdem sind die meisten Pleitefirmen im privaten Wohnungsbau tätig.“

Dünne Finanzdecke bei vielen Baufirmen

Das Problem der Bauunternehmen ist ihre meist dünne Finanzdecke. „Die Gewinnmargen sind in der Baubranche mit nicht einmal sechs Prozent im Durchschnitt sehr gering“, erklärt Hagemann. „Verweigert da ein Kunde etwa wegen Baumängeln eine Zahlung, steigt der finanzielle Druck auf den Betrieb schnell an. Die meisten Firmen, die so zahlungsunfähig werden, werden abgewickelt. Bis die Gläubiger wissen, ob sie noch etwas erstattet bekommen, können Jahre vergehen, mehr als fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Forderung sind es auch dann nur selten. Auf dem Rest bleiben die Gläubiger dann sitzen.“

Für den Bauherren ist die Zahlungsunfähigkeit eines Baudienstleisters oder des Bauträgers der Super-GAU: Die Handwerker bleiben aus, die Lieferanten liefern kein Material mehr. Außerdem hat der Bauherr vielleicht schon mehr bezahlt, als an Leistungen erbracht wurde, so dass auch sein Geld futsch ist.

Selbst wenn nur ein kleiner am Bau beteiligter Handwerksbetrieb zahlungsunfähig ist, beläuft sich der Schaden für Bauherren schnell auf mehrere tausend Euro. Generalunternehmen, die alle Arbeiten bis zur Fertigstellung übernehmen, verursachen durch ihre Pleite leicht Schäden im sechsstelligen Bereich – zumal die Bauarbeiten dann vollends erliegen und die Bauherren weiterhin schon Kreditraten und Miete zahlen müssen.

Oft nur zu drei bis zehn Prozent des Schadens ersetzt

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB), kennt die Problemlage aus der Praxis. Anwälte versuchen dann für die Mandanten zu retten, was noch zu retten ist, wenn die Pleite ihres Bauunternehmers absehbar oder sein Insolvenzantrag schon amtlich ist. Realistisch betrachtet sei das oft sehr viel weniger, als sich die Geschädigten erhoffen.

Freitag bringt die Zukunft einer Bauruine trocken auf den Punkt: „Die Baustelle ruht bis der Insolvenzverwalter entscheidet, was er mit dem halbfertigen Haus vorhat. Und wenn das Insolvenzverfahren durchgeführt und die Schadenersatzansprüche ermittelt sind, bekommt der Bauherr vielleicht eine Quote von drei bis fünf Prozent seines Verlustes erstattet. Aber nur wenn’s gut läuft“, so der Anwalt, der noch skeptischer ist als Hagemann vom Kreditversicherer Hermes Euler.

Eine große Rolle spielt es, ob das Pleiteunternehmen ein Bauträger oder Generalunternehmer – auch Generalübernehmer genannt – ist. Der entscheidende Unterschied: Beim Generalunternehmer bleibt der Auftraggeber Bauherr und ist Eigentümer von Grundstück samt unfertigem Bau. Bauträger sind hingegen selbst Bauherr und verkaufen Grundstück nebst schlüsselfertigem Haus erst nach Fertigstellung an den Kunden. Ist ein Bauträger vor der Übergabe pleite, wird die Lage für den Hauskäufer ungleich komplizierter.

Vorsicht Bauträger!

Ein Grund dafür ist, dass bei einem insolventen Bauträger dessen finanzierende Bank maßgeblich an den Entscheidungen beteiligt ist und ihre in der Regel ranghöheren Ansprüche leichter als der Hauskäufer gegenüber dem Insolvenzverwalter durchsetzen kann.
Die Bank kann zum Beispiel entscheiden, dem geprellten Bauherren dessen bereits geleistete Abschlagszahlungen gemessen am erreichten Baufortschritt an den Bauträger zurückzuerstatten. Das klingt fairer als es ist, warnt Freitag: „Möglicherweise ist die Ruine aber aufgrund des verschleppten Baufortschritts noch sehr viel weniger wert, als der Bauherr bereits gezahlt hat.“ Am Ende sei es die Bank, die die Rosinen picken dürfe.

Bauvertrag nicht kündigen!

Selbst wenn der Insolvenzantrag des Bauunternehmens oder des Bauträgers offiziell ist, sollten Immobilienkäufer nicht ohne weiteres ihren Bauvertrag kündigen – was sie ohnehin nur bei einem Bau auf eigenem Grund jederzeit tun können - und auf eigene Faust mit anderen Handwerkern weiterbauen. Nicht einmal, wenn Schneefall droht und der Dachstuhl noch nicht gedeckt ist“, sagt Freitag.

Der Wunsch des Bauherren, dem Objekt nicht auch noch durch Stillstand Schaden zuzufügen, ist mehr als verständlich. Doch die Rechtsprechung sagt: Der angeschlagene Bauunternehmer noch vor der Insolvenz oder später auch der Insolvenzverwalter haben das Recht, den Bau, wenn auch mit Verzögerung, selbst fertigzustellen oder ihn fertigstellen zu lassen. Hat der Bauherr sie aber aufgrund eigener Tätigkeit um diese Möglichkeit gebracht, ist er dem Bauunternehmer, dem Bauträger oder dem Insolvenzverwalter gegenüber einstandspflichtig. Dann hat der Bauherr zu allem Elend auch noch an zwei zu zahlen: die neu beauftragten Handwerker plus den Alt-Anbieter.

Sinnvoll könnte eine Vertragskündigung lediglich für Bauherren sein, die vor einem fast fertig gestellten Haus stehen. „Dann fällt der zu zahlende Betrag womöglich geringer aus, als die Schäden, die durch den Baustillstand eintreten könnten“, rechnet der Jurist vor. Im frühen Baustadium rechne sich das aber oft nicht. Auf jeden Fall kann aber versucht werden, über die Durchführung von Sicherungsmaßnahmen zu verhandeln.

Insolvenzverwalter entscheidet

Der Mann der Stunde ist dann aus Sicht der Bauherren der Insolvenzverwalter. Der hat weit gehende Entscheidungsbefugnisse, aber zuvor selbst ein Problem: Wie viel Baustellen in welchem Stadium muss er abwickeln, welche Verpflichtungen gibt es jeweils, welche Baumängel entdeckt ein Bausachverständiger? Nicht zu vergessen: Sein Auftrag ist es nicht, den Bauherren zu helfen, sondern genügend Masse zu sichern, um die Gläubiger der insolventen Firma so gut es geht bedienen zu können.

Findet der zunächst vorläufig vom Gericht bestellte Insolvenzverwalter gar nicht mehr genug Masse für ein Verfahren, dann wird es nicht eröffnet. Dann gehen fast alle Gläubiger leer aus, auch die Bauherren.

Wird das Verfahren aber eröffnet, kann der Insolvenzverwalter wählen, ob er die Bauverträge einfriert – dann kann der Bauherr erstmal gar nichts machen – oder ob er den Vertrag erfüllt oder ob er ihn beendet. Freitag weiß: „Bis der Sachstand für alle Immobilien geklärt ist, vergehen oft drei und mehr Monate. Der notleidende Bauherr kann zwar den Insolvenzverwalter auffordern, ihm unverzüglich dessen Willen mitzuteilen, doch das geht oft aus wie das Hornberger Schießen, denn auch dann muss sich der Verwalter erst das komplette Bild der Lage machen.“

Banken wollen fertige Häuser

Zeitgleich bekommen die Bauherren es meist auch noch mit ihrer kreditgebenden Bank zu tun. Denn die Kreditraten müssen weiterbezahlt werden, auch wenn der Bau stockt. Zeit- und Zahlungspläne drohen derweil Makulatur zu werden. „Doch am Ende sitzen diese Banken mit den geprellten Bauherren in einem Boot“, sagt Freitag. „Auch den Banken, die meist erstrangig im Grundbuch eingetragen sind, nutzt die Immobile nur als Sicherheit, wenn sie sich zur Not verkaufen ließe. Sie fürchten einen Tilgungsausfall samt Bauruine.“ Das führe dazu, dass viele Banken in dieser Notlage durchaus kooperativ wären und zum Beispiel über Tilgungsaussetzungen verhandeln.

Eigentümergemeinschaften mit Interessenkonflikt

All das wird aber viel komplizierter, wenn es sich nicht um das Haus nur eines einzelnen Eigentümers handelt. Bauen mehrere künftige Eigentümer gemeinsam ein Haus mit mehreren Wohnungen, bilden also eine Eigentümergemeinschaft, müssen die sich auch noch auf ein gemeinsames Vorgehen einigen.

„Das ist ein Gratwanderung“, sagt Freitag, „denn dort sind oft völlig unterschiedliche Interessen vertreten. Die reinen Kapitalanleger wollen oft lieber raus mit Schaden als schlechtem Geld noch gutes hinterherzuwerfen und haken ihre Verluste ab. Käufer, die selbst dort einziehen wollen und die Wohnung als Altersvorsorge betrachten, wollen das meist doch noch verwirklichen, können aber womöglich nötiges Geld nicht nachschießen.“ Zumal auch noch Bausachverständige und auch Rechtsrat bezahlt werden müssen. Mit am Verhandlungstisch über die Zukunft des Rohbaus sitzen aber auch die Banken des insolventen Bauträgers und dessen Insolvenzverwalter. „Das ist nichts für schwache Nerven“, weiß Freitag.

Wie sich Bauherren vor Pleiten schützen

Wie Bauherren drohendes Unheil erkennen

Eine Insolvenz kommt selten über Nacht. Anzeichen für wirtschaftliche Probleme einer Baufirma sind etwa ein lahmender Baufortschritt, Bitten um frühere Abschlagszahlungen, neue Subunternehmer, zunehmend nachlässig arbeitende Handwerker oder der unauffällige Abtransport von Baumaterial.

Anwalt Freitag warnt aber davor, in Sorge Gerüchte statt Fakten unter anderen Bauherren zu streuen: „Solange eine Insolvenz nicht belegt ist, kann so etwas unter üble Nachrede fallen und Schadenersatzansprüche nach sich ziehen.“ Sein ernüchternder Rat an betroffene Bauherren: „Zähne zusammenbeißen, Nerven behalten, in die Insolvenz-Bekanntmachungen im Internet anschauen. Aber auf keinen Fall sofort den Vertrag mit dem Bauunternehmer kündigen, sondern belastbares Material sammeln und sich rechtlich beraten lassen.“

Wer den Vertrag ohne besonderen Grund beziehungsweise ohne vertragliches Sonderkündigungsrecht kündigt, muss dem Unternehmer wie auch beim Weiterbauen in Eigenregie grundsätzlich den Gewinn ersetzen, den dieser mit der Ausführung der gekündigten Leistung gemacht hätte.

Vorbeugung besser als Schadensbegrenzung

Ist die Insolvenz erst einmal eingetreten, können Bauherren den Schaden bestenfalls begrenzen. Damit es erst gar nicht so schlimm wird, sind verbeugende Maßnahmen vor und während der Bauzeit viel wichtiger. Sie bewahren Immobilienkäufer im Fall einer Firmenpleite tatsächlich vor größeren Schäden.

Das fängt schon mit der Auswahl des Bauunternehmers an. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt aus eigener Erfahrung, dass ein guter Bauunternehmer am besten über Empfehlungen in der Region zu finden ist. Vorteilhaft ist es, wenn der Unternehmer Referenzen vorweisen kann und diese seine gute und zuverlässige Arbeit auch tatsächlich bestätigen. Baufirmen mit einem langen Anfahrtsweg sind hier zweite Wahl, da sie sich eher gegen spätere Mängelbeseitigung zur Wehr setzen dürften.

Bauvertrag prüfen

Wichtig ist auch ein guter Bauvertrag nebst ausführlicher Baubeschreibung. Je detaillierter die einzelnen Bauleistungen bis zur Schlüsselübergabe beschrieben sind, umso besser lassen sich Baufortschritt und fachgerechte Leistung auch überprüfen – und die sind für die Höhe der Abschlagzahlungen entscheidend. Daher sollten ein Fachanwalt für Baurecht sowie ein Bausachverständiger Vertrag und Baubeschreibung genau unter die Lupe nehmen. Die Ausgaben dafür machen sich in den meisten Fällen schnell bezahlt.

Die Prüfung ist vor allem für die Abschlagzahlungen von großer Bedeutung. Denn nach einer ersten Vorauszahlung sollten Bauherren nur noch bereits geleistete und mängelfreie Arbeiten bezahlen. Ein unabhängiger Baubegleiter – ein Sachverständiger, Bauingenieur oder Architekt – muss dazu den Baufortschritt beurteilen. In einem Zahlungsplan lassen sich Etappenziele und Zahlungstermine vorab vereinbaren. Darüber hinausgehende Zahlungen sollten Bauherren unterlassen. Weisen im Zahlungsplan vereinbarte Bauabschnitte noch Mängel auf, sollte ein Teil der Zahlung bis zur vollständigen Mängelbeseitigung zurückgehalten werden.

Sicherheiten verlangen

Zudem ist es wichtig, im Bauvertrag eine möglichst hohe Sicherheitsleistung des Bauunternehmers zu fixieren. Laut Gesetz muss die Erfüllungssicherheit des Bauunternehmers mindestens fünf Prozent seiner Vergütung betragen. Damit soll sichergestellt werden, dass der Hausbau tatsächlich abgeschlossen wird. Nach Ansicht des Verbands Privater Bauherren ist das jedoch zu wenig, zehn Prozent seien hier empfehlenswert. Die sind aber Verhandlungssache. Die unabhängige Beratung durch einen Experten kann helfen, eine passende Regelung zu finden.

Gleiches gilt im Grund für Vorauszahlungssicherheiten. Diese sorgen dafür, dass der Bauherr seine Vorauszahlungen zurückerhält, auch wenn das Bauprojekt aufgegeben werden muss. Die Sicherheiten sollten daher immer von einem solventen Sicherungsgeber stammen. Mit diesem Geld haben Bauherren zumindest die Chance, alleine weiterzubauen.

KONTEXT

Typische Mängel in Neubauten

Rohbau, Statik, Dachkonstruktion

In 19 Prozent der vom Institut für Bauforschung untersuchten Baumängel gab es ein Problem mit dem Rohbau, der Statik oder der Dachkonstruktion. Damit ist dieser häufiger von Neubaumängel betroffen als jeder andere.

Gebäudeabdichtung / Perimeterdämmung

Das Haus in eine dicke Isolierschicht zu packen, ist inzwischen für Neubauten sogar durch die Energie-Einsparverordnung (EnEV) vorgeschrieben. 13 Prozent der Mängel sind hier angesiedelt.

Innenputz, Estrich, Innenausbau

Ebenfalls in 13 Prozent der Fälle gibt es Mängel an Estrichböden oder dem Wandputz bzw. den Trockenbauwänden im Hausinneren.

Wärmedämmung, Schallschutz, Brandschutz

Bei der Isolierung der Gebäudehülle sowie dem baulichen Brand- und Schallschutz kommt es häufig zu fehlerhafter Ausführung. Zwölf Prozent der Mängel an Neubauten entfallen auf dieses Gewerk.

Fassade / Dach

Auch ohne Wärmedämmung, Abdichtungen und Isolierschichten beziehen sich noch immer neun Prozent der Neubaumängel auf die Bereiche Fassade und Dach.

Fenster und Türen / Luftdichte Ebene

Jeweils acht Prozent der untersuchten Neubaumängel betreffen Fenster sowie Türen oder die Luftdichte Ebene. Die technischen Anlagen eines Neubaus sind in sieben Prozent der Fälle mangelhaft, vier Prozent betreffen die Bausicherheit.

Die häufigsten Mängelursachen

Nach einer Untersuchung des Instituts für Bauforschung und des Bauherren-Schutzbundes haben 45 Prozent der Baumängel in Neubauten ihre Ursache in einer fehlerhaften Ausführung der Arbeiten durch die Handwerker. In einem Viertel der Fälle liegt der Fehler in der Bauleitung, bei rund 20 Prozent handelt es sich um Planungsfehler. Fehlerhaftes Material ist in nicht einmal sechs Prozent der Fälle die Ursache.

Fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung

Planungs- und Ausführungsfehler sind häufig auf eine fehlerhafte Bau- und Leistungsbeschreibung zurückzuführen. Gerade mal ein Prozent der Baubeschreibungen entsprechen durchgängig den geforderten Mindeststandards. Mehr als die Hälfte ist zwar im Wesentlichen vollständig, aber die Beschreibungen sind fehlerbehaftet. Bei 42 Prozent der Baubeschreibungen sind die gewünschten und benötigten Leistungen unvollständig oder nicht eindeutig beschreiben. In vier Prozent der Fälle fehlen sogar wesentliche Angaben und die Leistungsbeschreibung ist mangelhaft. Die Fehler betreffen vor allem notwendige Unterlagen und technische Nachweise, den Bereich Planung und Bauleitung, Erdarbeiten sowie die allgemeinen Objektangaben.