„Wir schlagen mit unserem Fonds auch Immobilien-Indizes“

Real Estate Client Portfoliomanager Roelf Groeneveld von NN Investment Partners über die Aussichten am Immobilienmarkt und die Vorteile aktiven Managements bei Immobilien-Aktien.

Fundresearch: Das Zinsniveau in Europa ist sehr niedrig. Anleihen und Sparbuch lohnen sich kaum noch, der Aktienmarkt ist volatil. Die Hauspreise dagegen steigen. Mit Immobilien-Investments kann man wohl nicht mehr viel verkehrt machen, oder?

Roelf Groeneveld: So einfach ist es leider nicht. Man (Swiss: MAN.SW - Nachrichten) muss sich den Markt in Europa schon sehr genau ansehen. Der (Shenzhen: 002631.SZ - Nachrichten) ist sehr heterogen. In der Schweiz, in Belgien und Österreich beispielsweise befindet sich der Immobilienmarkt unserer Einschätzung nach in einer Abschwung-Phase. In Boomstädten wie London oder Stockholm dagegen ist Wohnraum knapp, die Nachfrage übersteigt das Angebot.

Fundresearch: Sind Immobilien nicht gerade in London und Stockholm sehr teuer?

Roelf Groeneveld: Die Preise dort sind vergleichsweise hoch. Das (Other OTC: DASX - Nachrichten) heißt aber nicht, dass sie nicht noch weiter steigen können. Entscheidend ist, ob ein Markt wächst. Solange das der Fall ist, lohnt es sich, dort zu investieren. Das ist ja das Schöne am Immobilienmarkt. Er entwickelt sich in langfristigen Zyklen. Irgendwo geht es immer gerade bergauf. Timing ist enorm wichtig. Da hilft es, wenn man – wie wir – schon mehr als 25 Jahre dabei ist.

Fundresearch: Wie sieht es in Deutschland aus?

Roelf Groeneveld: Deutschland war und ist in Europa ein ganz besonderer Fall. Wohnraum ist immer noch vergleichsweise günstig. Selbst Berlin bietet noch Chancen, obwohl sich der Markt in den vergangenen Jahren stark entwickelt hat.

Fundresearch: Also jetzt noch schnell eine Wohnung in Berlin kaufen?

Roelf Groeneveld: Viele Deutsche denken tatsächlich so. Die Investition in eine eigene Immobilie ist aber nicht unbedingt die beste Wahl.

Fundresearch: Warum nicht? Ein Loft in Berlin Mitte ist doch sicher eine gute Anlage. Oder?

Roelf Groeneveld: Wenn es Ihnen darum geht, sich mit einer schicken Wohnung oder einem Haus einen Traum zu verwirklichen und darin zu leben, dann ist das vielleicht eine Herzenssache. Das kann ja auch ein schönes Gefühl sein. Wenn es Ihnen aber um Wertsteigerung und eine langfristig positive Rendite geht, dann sollten Sie nicht im wahrsten Sinne des Wortes immobil, sondern möglichst dort investiert sein, wo der Markt gerade wächst. Genau das machen wir mit unserem Real Estate Fonds.

Fundresearch: Die Marktentwicklung bilden auch einige Immobilien-Indizes ab. Mit (London: 0MBJ.L - Nachrichten) einer Investition in entsprechende ETFs (Shenzhen: 395013.SZ - Nachrichten) kann man ja auch daran partizipieren.

Roelf Groeneveld: Ein Blick auf unsere Performance zeigt, dass unser aktives Management erfolgreicher ist als vergleichbare Immobilien-ETFs. Denn die Indizes hinken der Entwicklung immer ein wenig hinterher. Wir antizipieren dagegen frühzeitig aufkommende Trends. Wir schlagen mit unserem Fonds auch Immobilien-Indizes.

Fundresearch: Können Sie ein Beispiel für solch einen aufkommenden Trend nennen?

Roelf Groeneveld: Ja, sicher. Wir beobachten beispielsweise in Spanien seit dem Jahr 2008 rückläufige Büromieten und steigenden Leerstand. In Madrid und Barcelona erholt sich der Markt jedoch nun. Das Angebot hat sich stabilisiert. Die Büromieten steigen dort bereits.

Fundresearch: Wie können Ihre Anleger davon profitieren? Sie investieren mit Ihrem Fonds ja nicht direkt in Immobilien, sondern in Immobilien-Aktien…

Roelf Groeneveld: …die wir natürlich auch danach aussuchen können, in welchen Märkten sie in welchem Umfang und mit welcher Strategie aktiv sind. Das muss insgesamt passen. Es reicht nicht, dass ein Immobilien-Unternehmen in einem interessanten Markt unterwegs ist. Wir achten auf gutes Management. In unseren Fonds kommen nur die Unternehmen, die unseren hohen Anforderungen entsprechen.

Fundresearch: Nach welchen Kriterien wählen Sie die Unternehmen aus?

Roelf Groeneveld: Wir vergleichen für verschiedene Marktsegmente die jeweils dort tätigen Unternehmen mit ähnlichen Merkmalen. Dazu analysieren wir jeweils die Managementqualität, das Portfolio, die Kapitalstruktur und andere wichtige Faktoren. Die Aktien der Top-Performer kommen in unser Portfolio. Mit dem NN European Real Estate Fonds haben wir es mit diesem Investmentansatz in den vergangenen fünf Jahren auf eine durchschnittliche jährliche Rendite von 12,33 Prozent gebracht.

Fundresearch: Das klingt relativ gut.

Roelf Groeneveld: Wie gut das tatsächlich ist, sehen Sie an Vergleichswerten. Der GPR 250 Europe Index hat im gleichen Zeitraum eine Rendite von 10,61 Prozent per annum gebracht. Unser Fonds war in jedem Jahr besser als der Index. Wir brauchen auch nicht den Vergleich mit dem breiten Aktienmarkt zu scheuen. Der Euro Stoxx 50 etwa hat sich über einen Zeitraum von fünf Jahren sogar negativ entwickelt.

Fundresearch: Sind Immobilien-Aktien also besser als andere Aktien-Investments?

Roelf Groeneveld: Das kann man pauschal natürlich nicht so sagen. Aber wir sind davon überzeugt, dass Immobilien-Aktien ein besseres Investment sind als der direkte Kauf einer Immobilie.

Das Interview führte Matthias von Arnim.