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Immobilienkonzern Ado übernimmt Projektentwickler Consus

Durch die Übernahme entsteht die viertgrößte börsennotierte Wohnungsfirma in Europa. Finanziert wird die Übernahme mit einer Kapitalerhöhung.

Erst vor wenigen Wochen hat Ado Properties den Konkurrenten Adler Real Estate übernommen. Nun geht die Übernahme in die nächste Phase: Das Unternehmen sichert sich die Mehrheit am Projektentwickler Consus.

Zunächst übt Ado eine Kaufoption aus. Daraufhin will das Unternehmen allen verbliebenen Consus-Aktionären ein Übernahmeangebot unterbreiten. Sie können dann eine Consus-Aktie gegen 0,239 Aktien des neu geformten Konzerns tauschen.

Zusagen gebe es bereits für 80 Prozent der Consus-Aktien, teilt Ado Properties mit. Der Großteil davon stammt vom Investor Aggregate Holdings. Dieser hatte Ado bereits im Dezember 22 Prozent seiner Anteile verkauft und stellt über die Option nun weitere 51 Prozent anheim.

Der Rest der bereits zugesicherten Anteile stammt von Christoph Gröner, erklärt Maximilian Rienecker, Co-CEO von Ado Properties. Laut Bloomberg besitzt Gröner aktuell 5,9 Prozent der Consus-Anteile.

Die Transaktion soll per Aktientausch vollzogen werden. Insgesamt entspreche das einem Gesamtkaufpreis von rund 1,1 Milliarden Euro, erklärt Rienecker. Das Unternehmen rechnet mit Synergien von 90 bis 104 Millionen Euro bis 2021.

Theoretisch hätte Ado die Option bis Juni nächsten Jahres ziehen können. Dass sie aber jetzt gezogen wurde, schreibt Rienecker den jüngsten Verkäufen von Consus zu. Consus habe 25 Projekte verkauft, die in strategisch nicht bedeutenden Standorten für Ado lagen.

Außerdem habe sich Consus 1,1 Milliarden Euro an Schulden entledigt. „Diese Ereignisse waren für uns der Auslöser, die Option jetzt zu ziehen“, sagt Rienecker.

Aktionäre müssen auf Dividende verzichten

Finanzieren will Ado die Übernahme mit einer 450 Millionen Euro schweren Kapitalerhöhung, die im Herbst erfolgen soll. Außerdem müssen Aktionäre in diesem Jahr auf die Dividende verzichten. In der Zukunft will Ado dann 50 Prozent des operativen Ertrags, den Funds From Operations I, auszahlen.

Die Ado-Aktie liegt am Montag zeitweise leicht im Minus. Die Aktionäre der Consus nehmen die Nachricht freudiger auf: Der Kurs klettert zeitweise mehr als neun Prozent.

Ado will mit der Übernahme von Consus zu einer „vollintegrierten Immobilienplattform“ werden, die Wohnungen für den eigenen Bestand baut. Neben den Grundstücken sichert sich das Unternehmen die Entwicklung von 10.000 Wohnungseinheiten für den eigenen Bestand.

In den übernommenen Projekten befinden sich zudem 5.700 Wohnungen, die bereits an institutionelle Investoren veräußert sind.

Portfolio soll auf rund 14 Milliarden Euro wachsen

Nach Fertigstellung der Entwicklungsprojekte soll das Portfolio auf rund 14 Milliarden Euro wachsen. Derzeit beläuft sich das Immobilienvermögen von Ado und Adler auf rund neun Milliarden Euro. Zum Vergleich: Vonovias Portfoliovermögen summiert sich auf 53 Milliarden Euro, jenes von Deutsche Wohnen auf 24 Milliarden Euro.

Die Neubauten aus dem Consus-Portfolio könnten in fünf bis sieben Jahren fertiggestellt werden, sagt Thierry Beaudemoulin, Co-CEO von Ado. Er rechnet mit Nettokaltmieten von 18 Euro.

Den Wert haben externe Gutachter ermittelt, erklärt er. Das entspräche einer Rendite von 4,5 Prozent. Damit würde sie über der derzeitigen Rendite der Nettomieteinnahmen von Ado und Adler von 3,9 Prozent liegen.

Analysten zeigten sich zuvor aber bereits skeptisch ob der Rechnung. So erklärte Julius Stinauer, Analyst von der Privatbank Hauck & Aufhäuser, im Gespräch mit dem Handelsblatt bereits im Februar, dass er eine Rendite von 3,3 bis 3,6 Prozent für realistischer hielte.

Ado zeigt sich jedoch zuversichtlich, dass ihre eigene Schätzung noch konservativ ist. In den kommenden Jahren erwartet Ado einen weiteren Miet- und Wertzuwachs über dem Marktdurchschnitt für neu gebaute Wohnimmobilien in den Top-7-Städten.

Ado-Investoren verfolgten die Adler-Übernahme zuvor kritisch, weil damit die Verschuldung des einstigen Spezialisten für Berliner Wohnungen deutlich stieg. Mit dem Zukauf von Consus wird der Loan-to-Value, also der Verschuldungsgrad, auf 54 Prozent steigen. Vor den Übernahmen lag Ado bei 27 Prozent.

Nachdem sich Ado im April schließlich die Mehrheit an Adler sicherte, stufte die Ratingagentur Standard & Poor’s die Kreditwürdigkeit Ados von BBB- auf BB herunter. Das Rating fiel damit aus dem Investmentgrade-Bereich in den Non-Investmentgrade-Bereich.

Neben den Wohnungen übernimmt Ado von Consus auch Schulden in Höhe von 1,7 Milliarden Euro. 450 Milliarden Euro davon seien mit sieben Prozent verzinst. Rienecker zufolge sollen gerade diese teuren Verbindlichkeiten direkt nach dem Closing des Deals durch günstigere Finanzierungen abgelöst werden.