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Logistikimmobilien trotzen der Krise

Anders als Einzelhandelsflächen, Büro- und Hotelimmobilien kristallisieren sich in Zeiten der Coronakrise Logistikimmobilien als Stabilitätsfaktor heraus. Das sind die Gründe.

Während die Coronakrise in vielen deutschen Chefetagen das Alltagsgeschäft durcheinanderwirbelt, sie mit Umsatzausfällen und Existenzsorgen konfrontiert, läuft für Jan Dietrich Hempel – abgesehen vom Homeoffice – noch vieles wie vor der Pandemie. Hempel führt die Geschäfte von Garbe Industrial Real Estate, einem Spezialisten für Logistik- und Industrieimmobilien, der ein Fondsvermögen von 3,2 Milliarden Euro verwaltet. In Nordrhein-Westfalen plant Garbe zwei neue Logistikhallen und hat sie auch schon vermietet. Für Amazon baut das Unternehmen zwei Verteilzentren. Bei Freiburg entsteht ein neuer Produktionsstandort für den Kunststoffproduzenten SLG.

All diese Geschäfte verkündete Garbe Industrial allein seit Anfang März. Ein coronabedingter Geschäftseinbruch zeichnet sich nicht ab. „Wir haben gerade 28 Projekte im Wert von 800 Millionen Euro in der Entwicklung, und die Anfragen für Projektentwicklungen reißen auch jetzt nicht ab“, sagt Hempel. Sicher, der ein oder andere schiebe eine Anmietung auf. Das sei aber die Ausnahme.

Logistikimmobilien kristallisieren sich in Zeiten der Krise als Stabilitätsfaktor heraus. Während die ökonomische Unsicherheit nicht nur bei Einzelhandels- und Hotelimmobilien für unklare Aussichten sorgt, sondern auch auf den Büro- und Wohnungsmärkten, steigt die Nachfrage nach Lagerflächen. Dabei reicht das Angebot schon heute nicht aus.

Am Gesamtmarkt für Immobilieninvestments spielten die Logistikimmobilien jahrelang eine untergeordnete Rolle. 2019 kauften Investoren deutsche Lagerhallen im Wert von 7,5 Milliarden Euro. Am gesamten Immobilieninvestmentmarkt lag das Volumen bei 79 Milliarden Euro. Büros stehen dabei mit 30 Milliarden Euro für den größten Anteil.

Seit Jahren steigen allerdings die Transaktionsvolumina für Logistikimmobilien. So auch in den ersten drei Monaten 2020, in denen 2,5 Milliarden Euro in die Assetklasse flossen – so viel wie noch nie zu Jahresbeginn.

Eine aktuelle Umfrage des Immobiliendienstleisters Colliers zeigt zudem, dass mehr als ein Drittel der befragten Investoren bei Logistikimmobilien mit steigenden Mieten und Preisen rechnen. So gut schneidet keine andere Assetklasse ab. Selbst bei Büros rechnet keiner der befragten Investoren mit Mietsteigerungen, nur wenige erwarten steigende Kaufpreise.

„Auf den Spickzetteln der Investoren stehen Lager, Logistik und Wohnen ganz oben“, sagt Matthias Leube, Deutschlandchef von Colliers, in einem Webinar. Dass der Immobilienboom längst die Logistik erfasst hat, lässt sich an den Spitzenrenditen ablesen. Diese sinken, wenn die Kaufpreise schneller steigen als die Mieten. 2010 konnten Investoren bei Lagerhallen mit Renditen von mehr als sieben Prozent rechnen. Heute sind es nur noch 3,6 Prozent. Sie erhalten so kaum mehr Risikoprämie als für den Investmentklassiker Büro.

Doch während das staatlich verordnete Homeoffice heute die Spekulationen darüber anheizt, wie viel Büroraum morgen tatsächlich noch nachgefragt wird, geht der Trend mit den lange Zeit unbeachteten Lagerflächen in die konträre Richtung. Einen klaren Anstieg der Nachfrage bemerkt auch Umut Ertan.

Er ist der Gründer der auf Logistik spezialisierten Realogis-RLI Gruppe und beobachtet den Markt seit 25 Jahren. „Allein seit Anfang bis Mitte März gibt es Gesuche für mehrere Millionen Quadratmeter Fläche. Dabei lag der gesamte jährliche Flächenumsatz in Deutschland zuletzt bei rund sieben Millionen Quadratmetern“, sagt er.

Gerade die kurzfristige Flächennachfrage, vorrangig durch Logistiker für die nächsten sechs bis zwölf Monate, sei stark gestiegen. Hier werden die Mieten in Toplagen der größten acht Ballungszentren um zehn bis zwanzig Prozent anziehen, berichtet Ertan. Schon 2019 lag das Mietpreiswachstum bei Neubauobjekten bundesweit im Schnitt bei acht Prozent.

Steigende Nachfrage beruht auf Peitscheneffekt

Wie hoch die Logistikmiete liegt, lässt sich pauschal nicht beantworten, zu stark unterscheiden sich einfache Lagerflächen in peripherer Lage von teuren Verteilzentren in zentralen Lagen. In Berlin etwa liegt die Quadratmetermiete zwischen 3,90 und 7,00 Euro.

Die derzeit steigende Nachfrage führt Ertan auf den sogenannten Peitscheneffekt zurück: Wenn die Nachfrage durch den Endkunden steigt, führt das auch bei den Händlern und Produzenten zu überproportional steigenden Bestellungen und Fertigungszahlen. In einer Kurve ähnelt der Verlauf einer geschwungenen Peitsche – daher der Name.

In die Praxis ließe sich dieses Phänomen in Coronazeiten ungefähr so übersetzen: Verkauft ein Supermarkt plötzlich zehn Pakete mehr Toilettenpapier als üblich, wird er bei der nächsten Lieferung vermutlich 20 Pakete mehr bestellen, um die zukünftig erwartete Nachfrage zu bedienen. Der Toilettenpapierproduzent wird daraufhin vermutlich 30 zusätzliche Pakete produzieren. Und all die Produkte, die dann nicht sofort verkauft werden, müssen eingelagert werden. Genau diesen Effekt bekommen nun die Logistiker zu spüren.

Die entscheidende Frage sei aber, ob die vielen kurzfristig spürbaren Effekte durch die Nahversorger, die Pharmaindustrie und den E-Commerce auch langfristig blieben, sagt Peter Kunz, der bei Colliers in Deutschland das Geschäft mit Logistikimmobilien verantwortet. „Abhängig davon, wie schnell die Geschäfte wieder öffnen, wird diese Nachfrage gegebenenfalls abflachen“, sagt Kunz.

Onlinehandel wächst

Für den Einzelhandel lief zumindest die erste Shoppingwoche nach den coronabedingten Ladenschließungen ernüchternd: Der Kundenverkehr sei verhalten, urteilt der Handelsverband Deutschland (HDE). Wegen der Coronakrise drohen bis zu 50 000 Insolvenzen.

Rund 30 Milliarden Euro Umsatz hätten die Händler verloren. Täglich verliere der Handel weiter eine dreistellige Millionensumme. Noch ist nicht klar, welcher Teil davon aus dem stationären Geschäft in den Onlinehandel verschoben wurde. Genau der könnte durch Corona einen Schub bekommen – zum Leid der stationären Händler.

Der Handel steht für etwa jeden dritten gemieteten Quadratmeter Lagerfläche. Der Onlinehandel macht davon wiederum knapp ein Fünftel aus. Mit mehr als 14 Prozent Wachstum pro Jahr habe E-Commerce aber die höchsten Wachstumsraten bei angemieteten Lagerflächen und wird bis 2025 über ein Viertel des gesamten Handels ausmachen. Langfristig könnte er sogar die Mehrheit des gesamten Handelsvolumens darstellen, prognostiziert Ertan.

Jedoch ist es nicht allein die Transformation im Einzelhandel, die für mehr Nachfrage sorgt. Viele Ökonomen rechnen damit, dass Industrie- oder Pharmakonzerne nach der Coronakrise wieder lokaler produzieren werden, um so ihre Lieferungen zu sichern. Die Lieferketten verkürzten sich – und damit steige auch der Bedarf an Lagerflächen. Mit dieser Entwicklung rechnet auch Patrik Völtz, Logistikexperte beim Analyseinstitut Bulwiengesa. Das Problem: „Der Logistikmarkt ist heute schon von einem Angebotsmangel geprägt. Wenn die Nachfrage von produzierenden Unternehmen steigt, wird es am Markt knirschen“, sagt Völtz.

Zu wenig Neubau

Zwar dürften 2020 so viele Logistikflächen neu gebaut werden wie nie zuvor. „Die Neuentwicklungen reichen aber schon heute nicht aus. Die Kommunen zögern oft, Bauland auszuweisen“, so Völtz. Dabei müssten Flächen nicht einmal auf der grünen Wiese entstehen. In vielen Kommunen gebe es unausgelastete Gewerbegebiete. In der Branche hoffen nun viele, dass Kommunen sich nach der Krise einen Ruck geben und mehr Flächen für Logistiker freigeben.

Ertan von Realogis-RLI würde jedenfalls nicht darauf setzen, dass einige der Flächen, die nun nachgefragt würden, schon bald wieder frei werden, im Gegenteil. Schon in der Finanzkrise habe sich gezeigt, dass diese Flächen verlängert wurden, meist um ein weiteres Jahr. Oft würden für diese Flächen später die üblichen Verträge mit drei bis fünf Jahren Laufzeit verhandelt. Auch diesmal könnte es so kommen, denn der Leerstand sei mit Quoten zwischen einem und drei Prozent in den Top-8-‧Standorten zu gering. Zu diesen Standorten gehört in der Logistikwelt neben Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart auch das Ruhrgebiet.

Über mangelnde Nachfrage kann sich Hempel von Garbe schon heute nicht beklagen. Seine Flächen seien zu 98 Prozent vermietet. Es gebe derzeit eine Reihe von Trends auf dem Markt, allein beim Thema E-Commerce: Wo es das niedrige Gewicht der Produkte zulasse, entstünden mehrstöckige Lagerhallen. Zudem setzten Händler auf mehrere Verteilzentren, um Lieferzeiten zu verkürzen. Die „letzte Meile“ zum Kunden gewinne an Bedeutung. Mancherorts würden ausrangierte Einzelhandels- oder Büroflächen an Stadträndern zu Warenverteilstationen umgebaut.

Die Zeiten gesteigerten Investoreninteresses nutzte Hempel auch für einen strategischen Verkauf: In Logistrial bündelte er ein Logistikimmobilienportfolio. Ursprünglich sollte es an die Börse gehen, doch der Anlauf wurde im Herbst 2019 wegen der volatilen Märkte aufgeschoben. In dem Fall ist aufgeschoben tatsächlich aufgehoben: Union Investment schnappte sich das Portfolio für 800 Millionen Euro. Ganz verabschieden musste sich Hempel von den Lagerhallen aber nicht: Union Investment hat Garbe das Management anvertraut.