Große Ketten bringen mit Zahlungsstopps die Vermieter in Schwierigkeiten

Einzelhandelsketten halten in der Coronakrise Mietzahlungen zurück. Gerade Privatvermieter haben es schwer, sich gegen große Unternehmen durchzusetzen.

Viele Einzelhandelsketten haben nach den behördlich angeordneten Schließungen der Geschäfte im März die Zahlung von Mieten zunächst einseitig gestoppt. Foto: dpa

Die Schusterstraße liegt in der Mainzer Innenstadt, beste Lage, kurzer Fußweg zum Dom. Thomas Hartstang erzählt, dass sich in dem Haus mit der Nummer 17 früher ein Eiscafé befand, das seine Eltern gemeinsam mit Verwandten in der Nachkriegszeit aufgebaut hatten. Die Immobilie ist seit Mitte der 1950er-Jahre im Familienbesitz, sagt der 65-Jährige.

In dem Ladenlokal verkauft mittlerweile Douglas seine Düfte. Die Parfümeriekette mietet seit fast drei Jahrzehnten bei den Hartstangs. Nun hat die Familie aber ein Problem: Seit drei Monaten zahlt Douglas keine Miete und begründet das mit der Coronakrise. Obwohl die Filiale in der Mainzer Schusterstraße mittlerweile wieder geöffnet ist.

In der Krise erlaubte die Bundesregierung, Mietzahlungen bis zu zwei Jahre lang auszusetzen, ohne dass der Vermieter deshalb dem Mieter kündigen darf. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA), der die Mieterinteressen vertritt, und der Handelsverband Deutschland (HDE) hatten sich zudem auf einen Verhaltenskodex geeinigt. Dieser Kodex empfiehlt eine Mietreduzierung von 50 Prozent für die Zeit der Schließung und „einen geringeren Wert für die folgenden drei Monate“ als Richtschnur.

Allerdings: Bei den Verhandlungen gibt es oft eine Unwucht zugunsten großer Ketten, die mehr einfordern als nur eine Stundung. Andreas Ibel, Präsident Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und selbst Vermieter, sagt dem Handelsblatt: „In den Fällen, in denen ich einen persönlichen Ansprechpartner habe, der womöglich auch noch selbst hinter der Ladentheke steht, funktioniert die Zusammenarbeit reibungslos.“

Schwierig sei es hingegen bei Großkonzernen. Ibels Erfahrung: „Hier gibt es meist keinen persönlichen Ansprechpartner, und man verschanzt sich tendenziell hinter Gremien oder Prozessen, statt das Gespräch zu suchen.“

Viele Einzelhandelsketten haben nach den behördlich angeordneten Schließungen der Geschäfte im März die Zahlung von Mieten zunächst einseitig gestoppt. Deichmann, Bijou Brigitte oder C & A – es geht um Namen, die in vielen Fußgängerzonen in Deutschland zum Straßenbild gehören.

Die Unternehmen wollten angesichts der ausbleibenden Umsätze den Abfluss von Liquidität bremsen. Danach erst begannen die Verhandlungen mit den Vermietern. Daran hat offenbar auch die Wutwelle nichts geändert, die über Adidas hereinbrach, als der Konzern einen Stopp der Mietzahlungen verkündete – und die Entscheidung dann unter öffentlichem Druck zurücknahm.

Unterschiedliche Machtverhältnisse

Vermieter von Büros und Ladenlokalen kämpfen besonders mit Mietausfällen und -stundungen. Das zeigt der erst am Donnerstag veröffentlichte jüngste Immobilienstimmungsindex von ZIA und Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln. Alle befragten Einzelhandelsvermieter gaben an, dass sie von Mietstundungen betroffen sind, knapp ein Viertel davon stark. Zum Vergleich: Wohnungsvermieter sind nur zu 1,9 Prozent „stark betroffen“.

Gerade im gewerblichen Bereich seien die Machtverhältnisse sehr unterschiedlich, sagte IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer dem Handelsblatt. Große Mieter könnten es darauf ankommen lassen, nicht zu zahlen oder auch nur einen Teil zu zahlen. „Ich denke, es wäre wirklich problematisch, wenn es am Ende auf lange Gerichtsprozesse hinausläuft.“

Wie andere Vermieter bekam die Grundstücksverwaltung Hartstang im März Post von Douglas. In dem Schreiben kündigte die Parfümeriekette an, wegen der Corona-Belastungen „keine Zahlung der nächsten Monatsmiete“ zu leisten. Zudem behalte man sich vor, „die Zahlungen der darauffolgenden zwei Monatsmieten ebenfalls nicht auszulösen“. Die Vermieter werden eingeladen, für das weitere Vorgehen „in einen Austausch“ einzutreten.

Am 8. April teilte Douglas dann schriftlich mit, dass fortan der Hamburger Dienstleister Centurion Advisors für diesen Austausch zuständig sei. Hartstang sagt, er habe das Angebot unterbreitet, für die Dauer der Krise 50 Prozent der Miete zinslos zu stunden. Im Gegenzug sollte Douglas vorzeitig die Option einer dreijährigen Mietvertragsverlängerung wahrnehmen.

Anfang Mai sei dann über Centurion folgendes Gegenangebot unterbreitet worden: Eine Vertragsverlängerung um vier bis sechs Monate bei komplettem Verzicht auf 50 Prozent der Miete für April und Mai. Denkbar sei auch eine Vertragsverlängerung um zwölf Monate, bei Verzicht auf die Hälfte der Kaltmiete für April, Mai und Juni.

Die Familie Hartstang lehnte die Vorschläge ab. „Warum sollten wir uns für einen deutlich fünfstelligen Betrag ein paar Monate Mietvertragsverlängerung erkaufen?“, fragt Thomas Hartstang, der früher im internationalen Management in der Telekommunikationsbranche arbeitete. Auch für Privatvermieter sei Liquidität wichtig, Douglas trage gut 80 Prozent zur Mieteinnahme der Familiengesellschaft bei.

Centurion teilte auf Anfrage mit, man könne sich zu einzelnen Klienten und konkreten Fällen nicht äußern. Das Unternehmen sei aber „für einige Einzelhandelsketten“ beratend tätig, sagte ein Sprecher. Dabei gehe es auch darum, die Folgen der Pandemie zu bewältigen. „Die von unserem Team als Mediatoren geführten Gespräche verlaufen konstruktiv, und in den allermeisten Fällen werden Lösungen gefunden, die die Vertragspartner akzeptieren können und für richtig halten.“

Douglas erklärte, dass mit einem Großteil der Vermieter einvernehmliche Vereinbarungen getroffen worden seien. Nur in fünf Prozent der Fälle seien noch keine Verhandlungen geführt worden oder habe sich Douglas nicht zurückgemeldet. Die Krise gebiete, „in einem fairen und partnerschaftlichen Umgang auf Augenhöhe eine ausgewogene Lastenteilung zu vereinbaren“. Und: Private Vermieter würden „stets priorisiert behandelt“. Die Kette hat 440 Filialen in Deutschland.

Verband warnt vor sterbenden Innenstädten

Thomas Hartstang sagt, er habe wochenlang nichts von Douglas gehört. Mitte Juni schrieb er einen Brief an die Geschäftsführung, in dem er um Verständnis wirbt: Die Grundstücksverwaltung Hartstang sei „eine durch und durch private Verwaltungsgesellschaft, sie ist nicht gewerbesteuerpflichtig, erhebt keine Umsatzsteuer und ist schon gar kein institutioneller Anleger“. Eine Antwort sei bislang nicht gekommen, sagt Hartstang.

Das Handelsblatt sprach mit einem weiteren privaten Vermieter in einer mittelgroßen deutschen Stadt, dem Douglas schriftlich mitteilte, wegen Corona die Miete nicht zahlen zu können. Hier sei der Konzern aber nur die Hälfte der Miete schuldig geblieben.

Doch den Mietvertrag, der jetzt zur Verlängerung anstehe, wolle Douglas nur fortsetzen, wenn auf den nicht gezahlten Mietzins endgültig verzichtet werde. Der Privatvermieter, der anonym bleiben möchte, kritisiert: Douglas habe zwar Gesprächsbereitschaft signalisiert, dann aber auf seine Schreiben nicht mehr reagiert.

BFW-Chef Ibel sagt, diese Erfahrung sei keineswegs ungewöhnlich für private Vermieter, die mit Ketten im Geschäft sind. Der Einzelhandel führt dagegen massive Umsatzeinbußen an: In einigen Lagen ist er nach HDE-Angaben heute noch rund 50 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Der Verband warnt vor sterbenden Innenstädten in der Pandemie. Im Einzelhandel müssten womöglich bis zu einem Drittel der Geschäfte mit Ausnahme der Lebensmittelbranche aufgeben. „Angesichts dieser Ausnahmesituation wäre ein uneingeschränktes Festhalten an den vereinbarten Mietverträgen unangemessen und den Vertragsparteien nicht zuzumuten“, erklärt der HDE.