Mieter müssen mit Schimmelgefahr leben

Schimmel in der Wohnung kann die Gesundheit schädigen. Gerichte haben deshalb schon häufig ein Recht auf Mietminderung anerkannt. Doch reicht allein die Gefahr aus, dass eine Wohnung aufgrund ihrer Bausubstanz zur Schimmelbildung neigt, um die Miete mindern zu können? Mit dieser Frage hat sich nun der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe befasst – und sie verneint.

Geklagt hatten zwei Mieter aus Glinde in Schleswig-Holstein, die in Wohnungen leben, die 1968 und 1971 erbaut wurden. Ein Gutachten stellte Wärmebrücken in der Wohnung fest, an denen sich Schimmel bilden könnte. Die Kläger verlangten wegen dieser Gefahr eine Mietminderung sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Mängelbeseitigung. In den Vorinstanzen hatten sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht dieses Recht eingeräumt.

Der VIII. Zivilsenat des BGH hob diese Urteile nun auf (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18). „Die Wohnungen sind unstreitig damals im Einklang mit geltenden Bauvorschriften errichtet worden“, sagte die Vorsitzende Richterin des zuständigen Senats, Karin Milger. Nach bisheriger Rechtsprechung sei dies entscheidend und nicht etwa der heute für Neubauten geltende Standard.

Laut gerichtlichem Sachverständigen handele es sich bei den betreffenden Wärmebrücken auch keineswegs um eine Besonderheit der beiden Wohnungen, sondern um ein Phänomen, das sämtliche Wohnungen in Deutschland aus der Bauzeit von 1947 bis 1978 betreffe, sofern sie nicht nachträglich wärmegedämmt worden seien.

Werden jedoch statt des damals geltenden Baustandards heutige Neubaumaßstäbe angesetzt, schaffe dies einen neuen Mangelbegriff, der so nicht im geltenden Recht vorgesehen ist. „Dies ist ersichtlich rechtsfehlerhaft“, heißt es in einer Mitteilung des BGH.

Das Urteil des BGH macht klar: Schimmelpilzgefahr allein stellt noch keinen Mangel dar. Einen Rechtsanspruch auf Mietminderung gibt es daher nicht. Der Eigentümerverband Haus und Grund zeigt sich erleichtert: „Gut, dass der BGH nicht zugelassen hat, dass bereits bei drohenden Mängeln die Miete gekürzt werden kann“, sagte Präsident Kai Warnecke. Wer in ein älteres Haus einzieht, könne keinen Baustandard von heute erwarten.

Enttäuscht reagiert indes der Deutsche Mieterbund: „Im Ergebnis müssen Mieter warten, bis in ihren Wohnungen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelpilz auftreten. Erst dann können sie eventuell eine Sanierung fordern oder die Miete mindern“, sagt Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB).

Karsten Rahm, Immobilienrechtsexperte der Wirtschaftskanzlei Simmons & Simmons begrüßt das Urteil. Hätte der BGH anders gestimmt, würde eine „subjektive Vorstellung des Mieters“ maßgebend dafür, ob eine Sache mangelhaft ist oder nicht.

Schimmel zählt zu den häufigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern. Unstrittig ist, dass Schimmel nach Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs einen Mangel einer Wohnung darstellt. Mieter sind daher berechtigt, ihre Mietzahlung zu mindern, sofern sie den Mangel dem Vermieter mitgeteilt und ihn nicht selbst verursacht haben.

Hinzu kommt: „Wenn es wegen Baumängeln zu Feuchtigkeit und Schimmel kommt, ist der Vermieter verpflichtet, nachzubessern“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes. Damit verbunden ist neben der Schimmelbeseitigung oft eine Nachdämmung, wie es auch die Kläger des am BGH verhandelten Falles forderten.

An der Frage, wer denn überhaupt für den Mangel verantwortlich ist, entbrennt meist der Streit: Während Mieter meist die Bausubstanz als mangelhaft sehen und den Vermieter zu Nachbesserungen auffordern, liegt in den Augen der Vermieter die Schuld häufig bei Mietern, die nicht ausreichend lüften oder heizen.

Die Beweislast liegt beim jeweiligen Kläger: Mindert der Mieter wegen Schimmelbefalls, muss er nachweisen, dass es auch tatsächlich Schimmel gibt. „Wenn der Vermieter dann behauptet, dass nicht ausreichend gelüftet oder geheizt und damit der Schimmel verursacht wurde, muss er dies dem Mieter nachweisen“, erklärt Rahm von Simmons & Simmons.

Diesen Beweis zu führen, gestaltet sich in der Realität jedoch schwierig. Hinzu kommt: Wie viel gelüftet werden muss, unterscheidet sich je nach Wohnung.

Während ein Passivhaus nach neuestem Stand oft selbst den Luftaustausch regelt, muss bei einem Bau aus den 1960er Jahren häufiger gelüftet werden. Wie oft, das ist umstritten. „Mietvertragsklauseln, die eine bestimmte Häufigkeit des Lüftens vorsehen, sind häufig unwirksam“, erklärt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes.

Auch die Rechtsprechung ist in dieser Frage uneinheitlich: Im Jahr 2000 urteilte das Oberlandesgericht Frankfurt, dass morgendliches und abendliches „Querlüften“ (Durchlüften) ausreichend sei. Das Landgericht Frankfurt urteilte 2015, dass auch drei- bis viermaliges Lüften zumutbar ist. Siebenmaliges Lüften könne jedoch nicht verlangt werden, urteilte das Landgericht Dortmund im Jahr 2011.

Im vom BGH verhandelten Fall war das Lüften ebenfalls ein Streitpunkt. Das vom Vermieter verlangte Lüftungsverhalten – zweimal tägliches Stoßlüften von rund 15 Minuten oder dreimal täglich zehn Minuten – sei aber zumutbar gewesen, erklärte der BGH.

In dem Verfahren VIII ZR 271/17, in dem das Berufungsgericht auch Durchfeuchtungen des Mauerwerks infolge beschädigter Bauteile festgestellt hatte, hat der BGH die Frage nach der Höhe der dafür anzusetzenden Mietminderung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Besteht ein Baumangel und damit Anspruch auf Mietminderung, bleibt häufig strittig, wie viel Miete einbehalten werden darf. „Von fünf bis 100 Prozent ist alles möglich“, sagt Rahm von Simmons & Simmons. „Die Frage ist immer, wie hoch die Tauglichkeit der Wohnung trotz des Mangels liegt.“ Eine komplett verschimmelte Wand löst einen anderen Anspruch aus als ein kleiner Schimmelfleck.

Unterschieden wird auch nach Räumlichkeiten. „Tritt Schimmel in Wohn- oder Kinderzimmern auf, darf die Miete stärker gemindert werden, als wenn er sich im Abstellraum bildet“, sagt Julia Wagner, Rechtsreferentin von Haus und Grund.